Cedolare secca sugli affitti: chiarimenti dall’Agenzia delle Entrate

Le domande sull’applicazione della cedolare secca sugli affitti sono tante e le risposte pervenute dall’agenzia delle entrate si sono succedute nel corso di questi anni, dall’entrata in vigore del 2011. Nel seguito trovate un elenco chiaro delle circolari, risoluzioni e altri chiarimenti di prassi per aiutarvi a capire dove trovare eventualmente le risposte.

Chiarimenti 2018

• Circ. n. 7/E del 27 aprile 2018 Agenzia delle entrate – Dir. Centrale Coordinamento Normativo Guida alla dichiarazione dei redditi delle persone fisiche relativa all’anno d’imposta 2017: spese che danno diritto a deduzioni dal reddito, a detrazioni d’imposta, crediti d’imposta e altri elementi rilevanti per la compilazione della dichiarazione e per l’apposizione del visto di conformità

Chiarimenti 2017

• Interr. a Risp. Immediata n. 5-12538 del 26 ottobre 2017 Risposta del Viceministro Luigi Casero all’interrogazione presentata da Renate GEBHARD Emanazione del regolamento attuativo per l’applicazione del regime tributario della cedolare secca alle locazioni brevi di immobili a uso abitativo
• Circ. n. 24/E del 12 ottobre 2017 Agenzia delle entrate – Dir. Centrale Normativa Regime fiscale delle locazioni brevi – Art. 4 D.L. 24 aprile 2017, n. 50, convertito dalla legge 21 giugno 2017 n. 96
• Ris. n. 115/E del 1° settembre 2017 Agenzia delle entrate – Dir. Centrale Normativa Art. 3, comma 3, D.Lgs. n. 23 del 2011 – Sanzione per omessa o tardiva comunicazione relativa alla proroga del contratto di locazione in regime di cedolare secca – Applicabilità del ravvedimento operoso – Rinuncia all’aumento del canone – Chiarimenti
• Ris. n. 88/E del 5 luglio 2017 Agenzia delle entrate – Dir. Centrale Amministrazione, Pianificazione e Controllo Istituzione del codice tributo per il versamento, tramite modello F24, della ritenuta operata all’atto dei pagamenti ai beneficiari di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve di cui all’articolo 4, comma 5, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50
• Circ. n. 8/E del 7 aprile 2017 Agenzia delle entrate – Dir. Centrale Normativa Chiarimenti interpretativi relativi a quesiti posti in occasione di eventi in videoconferenza organizzati dalla stampa specializzata
• Circ. n. 7/E del 4 aprile 2017 Agenzia delle entrate – Dir. Centrale Normativa – Dir. Centrale Gestione Tributi Guida alla dichiarazione dei redditi delle persone fisiche relativa all’anno d’imposta 2016: spese che danno diritto a deduzioni dal reddito, a detrazioni d’imposta, crediti d’imposta e altri elementi rilevanti per la compilazione della dichiarazione e per l’apposizione del visto di conformità
• Ris. n. 30/E del 10 marzo 2017 Agenzia delle entrate – Dir. Centrale Amministrazione, pianificazione e controllo Istituzione del codice tributo per il versamento, tramite il modello “F24 Versamenti con elementi identificativi”, della sanzione di cui all’articolo 3, comma 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, e successive modificazioni

Chiarimenti 2016

• Com. stampa 24 ottobre 2016 Agenzia delle entrate – Ufficio Comunicazione 60mila nuove lettere in arrivo per segnalare possibili anomalie sui redditi 2012 – Aggiornato l’applicativo per calcolare gli importi del ravvedimento in caso di cedolare secca – Disponibile anche una guida che spiega come rimediare agli errori
• Com. stampa 8 settembre 2016 Min. economia e finanze #CasaConviene, al via la campagna informativa promossa dal MEF
• Circ. n. 12/E dell’8 aprile 2016 Agenzia delle entrate – Direzione Centrale Normativa Chiarimenti interpretativi relativi a quesiti posti in occasione di eventi in videoconferenza organizzati dalla stampa specializzata

Chiarimenti 2015

• Interr. a Risp. immediata n. 5-06730 del 22 ottobre 2015 Risposta del Viceministro Enrico Morando all’interrogazione presentata da Daniele Pesco Gettito delle imposte sui redditi derivanti dalle locazioni di immobili ad uso abitativo.
• Faq pubblicate il 20 gennaio 2015 Agenzia delle entrate

Chiarimenti 2014

• Interr. e Risp. Parl. n. 5-02262 del 12 marzo 2014 Risposta del Sottosegretario Enrico Zanetti all’interrogazione presentata da Daniele Capezzone Applicazione della cedolare secca per le locazioni di immobili con finalità turistiche anche nei casi in cui il proprietario dell’immobile si avvalga dell’opera di agenzie immobiliari.

Chiarimenti 2013

• Com. stampa 22 novembre 2013 Agenzia delle Entrate Cedolare secca con aliquota ridotta dal 19% al 15%. “Sconto” per il canone concordato già con l’acconto di dicembre

Chiarimenti 2012

• Circ. n. 47/E del 20 dicembre 2012 Agenzia delle entrate – Dir. centrale normativa Immobili – Locazioni – Aspetti fiscali – Cedolare secca – Contratti di locazione ad uso abitativo – Regolarizzazione tardiva dell’opzione della cedolare secca
• Com. stampa del 20 dicembre 2012 Agenzia delle Entrate Cedolare secca per i ritardatari – I contribuenti coerenti possono usare la remissione in bonis
• Nota n. 557/LEG/912.138 del 20 luglio 2012 Min. interno – Dip. pubblica sicurezza Comunicazione all’Autorità locale di pubblica sicurezza della “cessione di fabbricato” a seguito della registrazione di contratti, ai sensi dell’art. 12 del D.L. 21 marzo 1978, n. 59, convertito dalla L. 18 maggio 1978, n. 191 – Intervento legislativo
• Circ. n. 20/E del 4 giugno 2012 Agenzia delle Entrate – Dir. Centrale Normativa Cedolare secca sugli affitti – Risposte a quesiti
• Circ. n. 19/E del 1° giugno 2012 Agenzia delle Entrate – Dir. Centrale Normativa Irpef – Risposte a quesiti
• Ris. n. 49/E del 14 maggio 2012 Agenzia delle Entrate – Dir. Centrale Servizi ai Contribuenti Istituzione dei codici tributo per il versamento, tramite modello “F24” ed “F24EP”, dell’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione a seguito di assistenza fiscale – articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23
• Interr. e Risp. Parl. n. 5-06286 del 29 febbraio 2012 (Risposta del Sottosegretario Vieri Ceriani all’interrogazione presentata dagli on. Barbato e Messina) Applicazione ai contratti di locazione conclusi in forma verbale delle previsioni di cui all’articolo 3, comma 8, del decreto legislativo n. 23 del 2011 in materia di fissazione ex lege del canone e della durata della locazione.

Chiarimenti 2011

• Circ. n. 26/E del 1° giugno 2011 Agenzia delle entrate – Dir. centrale normativa Cedolare secca sugli affitti – Art. 3 del D.Lgs 14 marzo 2011, n. 23 (Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale) – Primi chiarimenti
• Nota n. 557/LEG/010.418.6 del 31 maggio 2011 Min. interno – Dip. pubblica sicurezza Comunicazione all’autorità locale di pubblica sicurezza della cessione di fabbricato a seguito della registrazione del contratto di locazione o di vendita di un immobile, ai sensi dell’art. 12 del D.L. 21 marzo 1978, n. 59, convertito dalla L. 18 maggio 1978, n. 191 – Problematiche applicative
• Nota del 31 maggio 2011 Ministero dell’Interno – Dipartimento della pubblica sicurezza – Ufficio per l’amministrazione generale Comunicazione all’autorità locale di pubblica sicurezza della cessione di fabbricato a seguito della registrazione del contratto di locazione o di vendita di un immobile, ai sensi dell’articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59, convertito dalla legge 18 maggio 1978, n. 191. Problematiche applicative.
• Ris. n. 59/E del 25 maggio 2011 Agenzia delle entrate – Dir. centrale servizi ai contribuenti Riscossione – Versamento – Istituzione dei codici tributo per il versamento, tramite modello F24, dell’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo, sul canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione – Art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23
• Com. stampa 7 aprile 2011 Agenzia delle entrate La cedolare secca parte nel segno di Siria, il modello semplificato web – Per i contratti già registrati la scelta passa per le dichiarazioni 2012
• Com. stampa 6 aprile 2011 Agenzia delle entrate Cedolare secca, più tempo per scegliere. Entro il 6 giugno la registrazione dei contratti in scadenza da domani

Qualora si intenda aderire alla cedolare secca sugli affitti in un momento successivo a quello di stipula del contratto e si è in ritardo nella registrazione del contratto di locazione è possibile aderire al regime fiscale della cedolare secca, come è possibile anche abbandonare il regime da un anno all’altro e per questo potete fare riferimento alla precedente circolare al paragrafo 9.1  n. 26 del primo giugno 2011, tuttavia sarà necessario versare con ravvedimento operoso la minore imposta sostitutiva del 19% o del 21% versata.

Come sopra descritto anche l’applicazione in un momento successivo rispetto a quello di iniziale registrazione sarà consentito senza applicazione di sanzioni e senza nemmeno il diritto al rimborso dell’imposta di registro eventualmente versata (anche se per tutta la durata del contratto di locazione) ed utilizzando il modello 69 anche se gli effetti dell’opzione decorrono soltanto “per le annualità successive”, ossia dal momento in cui inizia a decorrere il successivo anno nell’ambito del complessivo periodo di locazione.

Tuttavia questa remissione in bonis ossia la tardiva presentazione del “modello 69” è consentita solo se non si è proceduto ad effettuare il versamento dell’imposta di registro (anche se in un’unica soluzione) prima di esercitare l’opzione per il regime della cedolare secca.

Si ritiene, infatti, che il pagamento di detta imposta configuri un comportamento non coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca sugli affitti che, come noto, non presuppone il versamento del richiamato tributo. So che non sarete d’accordo ma così la pensa l’agenzia delle entrate.
La remissione in bonis infatti secondo il parere dell’agenzia si ha quando si rispettano entrambe le  indicazioni contenute nella circolare.

Effetti derivanti dalla mancata registrazione del contratto di locazione degli immobili ad uso abitativo
Qualora non si sia proceduto alla registrazione del contratto di locazione l’Ade chiarisce che la durata della locazione è fissata in quattro anni a decorrere dalla registrazione del contratto di locazione, volontaria o d’ufficio, al rinnovo si applica la disciplina recata dall’articolo 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998 n. 431 e  a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento che trova applicazione, dal secondo anno, in base al 75% dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore si applica comunque quello individuato dalle parti. In tal modo come già approfondito nell’articolo dedicato alla omessa registrazione del contratto di locazione ed affitti in nero diviene molto rischioso mantenere un contratto di locazione in nero.
Lo stesso simpatico trattamento sarà applicato anche a coloro che più furbescamente indicano semplicemente un contratto di locazione inferiore rispetto a quello effettivamente pattuito o anche nel caso dei comodati fittizi.

Tuttavia tale meccanismo non si metterà in moto da solo o anche al momento della successiva o tardiva registrazione ma dovrà essere attivato da una delle due parti, come a dire che l’agenzia delle entrate una volta che si vede arrivare due parti che registrano un contratto non fa la spia ma si limita a calcolare l’imposta di registro dovuta. Per l’applicazione invece del minore canone invece dovrà attivarso una delle parti (ma mi risulta molto difficile pensare che il locatore si autodenunci).

Vi ricordo sempre di leggere gli articoli correlati a questo come per esempio la guida alla registrazione del contratto di locazione.

Commento di Aleppe: Per quanto attiene l’applicabilità dell’art 3 c. 8 dlgs 23/2011 i contratti di locazione non registrati o i comodati gratuiti simulati, la circolare 47/E ha chiarito un aspetto fondamentale per tutti gli inquilini “in nero”: “In sede di registrazione dei contratti di locazione o di denuncia degli stessi, gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate non sono tenuti ad effettuare valutazioni in ordine all’applicabilità o meno delle richiamate norme, neanche in relazione alla categoria catastale di appartenenza dell’immobile locato.” Prima di questa circolare era pressochè impossibile beneficiare di quanto disposto dal sopra richiamato comma 8. Da una parte i contratti in nero (di natura verbale, senza intestazione di utenze e con pagamenti in contanti) e dall’altra l’Agenzia delle Entrate richiedente copia del contratto, dei pagamenti e/o copia delle bollette intestate. Questo è quello che succedeva fino al 20 Dicembre 2012 ed è il VERO motivo per che giustifica il gettito di questo provedimento che è stato ben al di sotto delle attese.