Aste immobiliari per acquistare casa all’asta in 10 mosse e senza rischi

Aggiornato il 4 Maggio 2023

Volete sapere come comprare una casa all’asta alle aste immobiliari?
Vediamo insieme i 10 passi da fare per concludere favorevolmente l’acquisto di un immobile all’asta iniziando dall’individuazione dell’immobile in un avviso di vendita, fino alla consegna delle chiavi dell’appartamento.

Individuazione dell’avviso di vendita

Il primo passo è l’individuazione dell’avviso di vendita a cui potete arrivare tramite ricerche online, in quanto i tribunali sono obbligati per legge a pubblicare le offerte sul Web, dove troverete l’indicazione del bene posto in vendita, la data, l’ora e il luogo dell’asta, il prezzo base, la misura del rilancio minimo, il termine di presentazione delle offerte, le modalità di vendita, il sito internet sul quale è pubblicata la relazione di stima. I siti più importanti sono tribunale di Milano, tribunale di Roma, tribunale di Napoli, tribunale di Palermo, ma per ogni città ve ne sarà uno apposito.

Documentazione da richiedere
Dopo aver preso visione delle foto e individuato l’immobile sarà necessario presentare una richiesta formale della documentazione e più in particolare la perizia dell’immobile da cui estrapolare la planimetria catastale comprensiva dei dati catastali, lo stato dell’immobile e la valutazione che il perito ha fatto in merito al valore commerciale e allo stato manutentivo dell’abitazione.

Ma non solo perchè dalla perizia emergeranno anche eventuali vincoli o pegni posti sull’immobile o altre iscrizioni pregiudizievoli che potrebbero limitare o comprimere il diritto acquistato all’asta. Basti pensare per esempio ad una casa su cui altri vantano diritti di abitazione, uso o usufrutto.

Da questa emergeranno anche eventuali abusi edilizi che dovranno essere sanati con condono a carico dell’acquirente. Ricordiamo infatti che l’acquirente è soggetto alle sanzioni anche per abusi edilizi che non sono stati da lui commessi.

Altra criticità che potrebbe essere oneroso gestire potrebbe essere la presenza di un contratto di locazione in essere e lo stabile occupato da terze persone. Questa situazione potrebbe essere difficile da gestire in quanto laddove l’inquilino stia pagando si dovrebbe attendere la naturale fine del contratto o esercitare eventuali rescissione previste nel contratto.

Questo aspetto seppur critico almeno è facilmente riscontrabile in quanto nel bando dovrebbe essere indicato se lo stabile è libero o se lo sarà al momento dell’asta.

Come funziona un’asta immobiliare

Nell’ordinanza di vendita il Giudice fissa la data dell’asta ed il termine entro cui presentare eventuali domande e le modalità di partecipazione e caratteristiche della vendita. Solitamente siamo intorno ai 120 giorni.

Offerta in busta chiusa

Qui ogni partecipante dovrà presentare, nel luogo e nei giorni indicati nell’avviso di vendita, un’offerta in busta chiusa (senza segni di riconoscimento) per acquistare l’immobile all’asta, contenente l’indicazione del prezzo offerto e una cauzione pari al 10% di quest’ultimo, unitamente a copia dei documenti richiesti dal bando di vendita cui dovrà esser fatto riferimento.

Offerta con incanto

Ogni partecipante dovrà presentare, nel luogo e nei giorni indicati dall’avviso di vendita, domanda in carta legale, una cauzione dell’ammontare indicato nell’avviso unitamente a copia dei documenti richiesti dal relativo bando di vendita, cui dovrà esser fatto riferimento.

Come si procede il giorno dell’asta: in pratica già nell’ordinanza saranno riepilogate le modalità (esempio rilancio minimo per alzata di mano). Una volta li si partecipa alla presenza di un battitore e i partecipanti faranno delle offerte. Logico che prima di andare dovrete avere ben chiaro il massimo valore a cui volete spingervi….e rispettarlo senza farvi prendere la mano.

Nell’asta senza incanto invece il potenziale acquirente presenta presso la cancelleria un’offerta irrevocabile all’acquisto in busta chiusa, sigillata. In questa laddove non vi siano partecipanti si accettano offerte anche al ribasso fino ad un massimo del 25% rispetto al valore a base d’asta.

laddove vi siano più offerte si procederà ad una gara vera e propria che avrà come prezzo base d’asta l’offerta valida più alta ricevuta.

Nel caso in cui un’asta vada deserta prezzo verrà ribassato fino al 25% nell’asta successiva.

Richiesta della documentazione dell’immobile

Visionare tutta la documentazione tecnica ed amministrativa dell’immobile che ha il custode della casa o dell’appartamento facendosi mostrare il titolo per cui lo è.

Il custode giudiziario è colui al quale il giudice delle esecuzioni affida l’incarico di conservare, amministrare e gestire il bene pignorato in sostituzione del debitore esecutato. L’amministrazione del bene pignorato comporta per il custode l’obbligo di curarne gli aspetti di natura patrimoniale, tra i quali l’incasso dei canoni di locazione. Al custode giudiziario spetta inoltre promuovere la risoluzione dell’eventuale contratto di locazione in corso.

Documentazione da richiedere al custode

Inutile dire che se avete un amico avvocato e/o geometra avrete un conforto sui termini importanti della vicenda che sono lo stato di conservazione dell’immobile e la compliance giuridico amministrativa per arrivare pronti al rogito come per esempio l’avviso di vendita, la perizia di stima del valore della casa, le planimetrie, visure catastali, eventuali fotografie e di tutti i documenti pubblicati su appositi siti web almeno 45 giorni prima dell’asta.

Visita all’immobile: la richiesta al custode giudiziario

Chiedere di vedere la casa messa all’asta prima della presentazione dell’offerta in quanto rappresenta un diritto che vi consentirà di toccare con mano lo stato dell’immobile rispetto alla possibile errata percezione che ne può derivare dalla lettura della perizia o dalle fotografie, anche se dalla perizia dovrebbero evincersi le reali condizioni dello stabile e di conseguenza anche gli eventuali interventi sempre che a leggerla sia un esperto, anche per valutare i costi degli interventi di ristrutturazione che peserebbero sull’offerta da presentare.

Acquistare casa senza errori

Inoltre vi segnalo anche l’articolo scritto precedentemente riguardante i consigli per acquistare casa in sicurezza e senza errori.

Stabilire dei tempi massimi e necessari per procedere all’acquisto

I tempi per l’acquisto di una casa all’asta, l’aggiudicazione e l’entrata in possesso dell’immobile appunto, possono essere più lunghi rispetto all’acquisto di una casa da un privato secondo le modalità ordinarie che si sostanziano nel rogito notarile.

Un consiglio: non credere al solo prezzo di vendita ma sapere che dietro potrebbero esserci degli importanti costi di ristrutturazione  Non credete al solo prezzo di vendita.

Definire il prezzo di vendita: consigli utili

Definizione del prezzo massimo da offrire: questa rappresenta una scelta puramente dipendente dalla tipologie di asta e di offerta, se in busta chiusa o all’incanto ossia mediante l’asta con rilancio, oppure dalle notizie che riuscirete a reperire circa eventuali altri partecipanti per esempio e alle vostre intenzioni o limiti massimi di spesa e di budget.

Un importante strumento innovativo (che però a mio modestissimo avviso, non essendo un esperto perito immobiliare, mi sembra riportare valori un po’ bassini) è il servizio pubblico di perizia o calcolo automatico di stima del valore dell’ immobile che fornisce un valore massimo e minimo per tipologie di immobili residenziali, commerciali o terziari digitando solamente la via ossia l’ubicazione della casa da acquistare. In questo modo potrete valutare se il prezzo base dell’offerto è troppo alto o anche rendervi conto di quello che potrebbe essere un ipotetico prezzo di vendita futura qualora abbiate intenzione di ristrutturare e rivendere.

RISCHI da non correre

Il rischio importante da non correre nelle aste immobiliari è quello di acquistare un immobile occupato da inquilini che, in base alle loro condizioni soggettive ed oggettive, sono morosi e non hanno intenzione di andarsene. Con la normativa italiana liberare l’appartamento è molto ma molto difficile per cui ATTENZIONE perché se avete intenzioni speculative o avete bisogno di una casa in cui andare ad abitare nel breve periodo potreste avere qualche serio problema.

Dal notariato pensate che giunge la notizia che ogni anno si tengono oltre 40 mila aste immobiliari e per di più molte vanno deserte ossia non si presentano potenziali acquirenti determinando così la riduzione del prezzo ed offrendo quindi interessanti possibilità di investimento a prezzi vantaggiosi in un momento in cui il mercato è già basso. Ora non vorrei copiare uno slogan di un personaggio ma la risalita del mattone è un fattore fisiologico del mercato. :-)

Chi può partecipare all’asta immobiliare

Il debitore non può partecipare all’asta e neppure per interposte persone eccetto il coniuge. Non possono partecipare i genitori o i tutori legali di un debitore minorenne.

Anonimato Asta immobiliare

Sarà possibile acquistare in completo anonimato ma solo nei confronti dei presenti ma non della procedura. Il procuratore legale nominato dall’acquirente infatti, una volta perfezionato l’acquisto dovrà effettuare la comunicazione in cancelleria. Potrà quindi conferire mandato all’acquisto ad un soggetto terzo, come un avvocato o un notaio affidandogli procura legale o speciale.