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A chi spetta la detrazione fiscale in caso di vendita, successione, affitto, comodato ecc

contrattoIn caso di cessione o variazione nella titolarità de diritto reale sull’immobile cosa avviene alle precedenti detrazioni fiscali acquisite con gli interventi di ristrutturazione. Ci si chiede se la detrazione fiscale sui lavori di ristrutturazione o anche quelle sul risparmio e l’efficienza energetica, sostenute originariamente dal proprietario, segua la titolarità del dante causa o si trasferisca in capo al soggetto che acquista l’immobile, oppure nei casi di locazione o anche in altre ipotesi che possono caratterizzare la vita dell’immobile. Ricordiamoci che queste detrazione possono essere fruite anche in 10 anni, per cui un intervallo di tempo particolarmente lungo in cui ne possono succedere di cose…

Di quali lavori parliamo

Parliamo prima di tutto di tutti quegli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, risparmio ed efficienza energetica, restauro e risanamento conservativo e per farla breve tutti quelli che godono delle detrazioni fiscali da poco aggiornate nel 2013 nelle percentuali e nei massimali di spesa consentiti.

Vediamo il caso più semplice ossia in caso di vendita dell’immobile e lavori di ristrutturazione precedentemente eseguiti dal venditore.

In questo caso le quote residue della detrazione non indicate nella dichiarazione dei redditi del venditore si trasferiranno con l’immobile e potranno essere detratte quindi dall’acquirente. Questo aspetto non è di poco conto se si pensa cge, seppur diluite in più anni, rappresentano comunque un minor costo che l’acquirente sostiene sul prezzo di vendita e che potrebbe ammontare a qualche migliaio di euro.

Tuttavia il legislatore a mio modesto avviso per venire incontro alle esigenze delle controparti di gestire amministrativamente e facilmente la cosa ha concesso di accordarsi in diverso modo. Immaginatevi cosa sarebbe stato chiedere al venditore la sua dichiarazione dei redditi per vedere a quale quota era arrivato.

Cosa scrivere nell’atto di vendita

Il Notaio andrà naturalmente avvertito prima della stipula e dovrà inserire un passaggio che potrebbe recitare in questo modo: “La parte venditrice dichiara e garantisce che, in occasione dei lavori di cui alla citata D.I.A., ha presentato presso l’Ufficio competente la pratica per ottenere la detrazione d’imposta di cui all’articolo 1 comma 7 della legge n.449/1997 e successive modifiche e/o integrazioni, detrazione che, per accordi intervenuti fra le parti, continuerà ad essere utilizzata dallo stesso venditore, così come consentito dall’articolo 16-bis comma 8 del testo Unico sulle Imposte dei Redditi (D.P.R. n 917 del 22 dicembre 1986)“.

Trasferimento delle detrazioni fiscali in caso di successione mortis causa

In questo caso il trasferimento è particolare in quanto il diritto di detrazione fiscale dei lavori di ristrutturazione, manutenzione ordinaria e straordinaria e risanamento conservativo o meglio tutti quelli che godono delle detrazioni si trasferiscono all’erede che avrà il diritto reale sull’immobile.

Donazione e trasferimento della detrazione fiscale

Nel caso della donazione accade invece la stessa cosa vista per la cessione ossia si assiste al trasferimento al donatario ossia al soggetto che riceve in donazione l’immobile.

Affitto e trasferimento delle agevolazioni fiscali

Discorso a parte invece merita l’affitto o locazione di immobile in quanto in questo caso non si attua il trasferimento ma resta in capo all’inquilino che le ha precedentemente sostenute.

Manca il caso del comodato d’uso che spesso viene usate e che da qualche anno è stato riformato nei suoi riflessi fiscali in quanto spesso usato come strumento per eludere norme tributarie. In questo caso il diritto al beneficio fiscal sulle ristrutturazioni resta in capo al comodatario al pari di quello che avviene per l’inquilino.

L’ultimo caso riguarda invece il caso di separazione legale e giudiziale, ipotesi questa invece sempre più comune ed in cui si sostiene che la detrazione fiscale resti in capo al soggetto che la sostiene finanziariamente. Il principio è quello infatti che privilegiato sia il soggetto che le paga ed in seconda battuta che sia anche titolare del diritto reale di godimento del bene su cui questi lavori di ristrutturazione genereranno la propria funzione ed utilità.

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Tabella con l’ elenco delle detrazioni e deduzioni fiscali per il 730 o il modello Unico compresa anche la detrazione sul risparmio energetico del 65% che rappresentano forse le due più importanti detrazioni fiscali previste dal legislatore per coloro che acquistano casa.

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