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A chi spetta la detrazione fiscale in caso di vendita, successione, affitto, comodato ecc

contrattoIn caso di cessione o variazione nella titolarità de diritto reale sull’immobile cosa avviene alle precedenti detrazioni fiscali acquisite con gli interventi di ristrutturazione. Ci si chiede se la detrazione fiscale sui lavori di ristrutturazione o anche quelle sul risparmio e l’efficienza energetica, sostenute originariamente dal proprietario, segua la titolarità del dante causa o si trasferisca in capo al soggetto che acquista l’immobile, oppure nei casi di locazione o anche in altre ipotesi che possono caratterizzare la vita dell’immobile. Ricordiamoci che queste detrazione possono essere fruite anche in 10 anni, per cui un intervallo di tempo particolarmente lungo in cui ne possono succedere di cose…

Di quali lavori parliamo

Parliamo prima di tutto di tutti quegli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, risparmio ed efficienza energetica, restauro e risanamento conservativo e per farla breve tutti quelli che godono delle detrazioni fiscali da poco aggiornate nel 2013 nelle percentuali e nei massimali di spesa consentiti.

Vediamo il caso più semplice ossia in caso di vendita dell’immobile e lavori di ristrutturazione precedentemente eseguiti dal venditore.

In questo caso le quote residue della detrazione non indicate nella dichiarazione dei redditi del venditore si trasferiranno con l’immobile e potranno essere detratte quindi dall’acquirente. Questo aspetto non è di poco conto se si pensa cge, seppur diluite in più anni, rappresentano comunque un minor costo che l’acquirente sostiene sul prezzo di vendita e che potrebbe ammontare a qualche migliaio di euro.

Tuttavia il legislatore a mio modesto avviso per venire incontro alle esigenze delle controparti di gestire amministrativamente e facilmente la cosa ha concesso di accordarsi in diverso modo. Immaginatevi cosa sarebbe stato chiedere al venditore la sua dichiarazione dei redditi per vedere a quale quota era arrivato.

Cosa scrivere nell’atto di vendita

Il Notaio andrà naturalmente avvertito prima della stipula e dovrà inserire un passaggio che potrebbe recitare in questo modo: “La parte venditrice dichiara e garantisce che, in occasione dei lavori di cui alla citata D.I.A., ha presentato presso l’Ufficio competente la pratica per ottenere la detrazione d’imposta di cui all’articolo 1 comma 7 della legge n.449/1997 e successive modifiche e/o integrazioni, detrazione che, per accordi intervenuti fra le parti, continuerà ad essere utilizzata dallo stesso venditore, così come consentito dall’articolo 16-bis comma 8 del testo Unico sulle Imposte dei Redditi (D.P.R. n 917 del 22 dicembre 1986)“.

Trasferimento delle detrazioni fiscali in caso di successione mortis causa

In questo caso il trasferimento è particolare in quanto il diritto di detrazione fiscale dei lavori di ristrutturazione, manutenzione ordinaria e straordinaria e risanamento conservativo o meglio tutti quelli che godono delle detrazioni si trasferiscono all’erede che avrà il diritto reale sull’immobile.

Donazione e trasferimento della detrazione fiscale

Nel caso della donazione accade invece la stessa cosa vista per la cessione ossia si assiste al trasferimento al donatario ossia al soggetto che riceve in donazione l’immobile.

Affitto e trasferimento delle agevolazioni fiscali

Discorso a parte invece merita l’affitto o locazione di immobile in quanto in questo caso non si attua il trasferimento ma resta in capo all’inquilino che le ha precedentemente sostenute.

Manca il caso del comodato d’uso che spesso viene usate e che da qualche anno è stato riformato nei suoi riflessi fiscali in quanto spesso usato come strumento per eludere norme tributarie. In questo caso il diritto al beneficio fiscale sulle ristrutturazioni resta in capo al comodatario al pari di quello che avviene per l’inquilino.

L’ultimo caso riguarda invece il caso di separazione legale e giudiziale, ipotesi questa invece sempre più comune ed in cui si sostiene che la detrazione fiscale resti in capo al soggetto che la sostiene finanziariamente. Il principio è quello infatti che privilegiato sia il soggetto che le paga ed in seconda battuta che sia anche titolare del diritto reale di godimento del bene su cui questi lavori di ristrutturazione genereranno la propria funzione ed utilità.

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Tabella con l’ elenco delle detrazioni e deduzioni fiscali per il 730 o il modello Unico compresa anche la detrazione sul risparmio energetico del 65% che rappresentano forse le due più importanti detrazioni fiscali previste dal legislatore per coloro che acquistano casa.

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Dottore Commercialista Iscritto all'Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e Revisore Legale con la passione per il diritto Tributario e Societario e Esperto nella Consulenza Aziendale.

10 commenti

  1. Avatar

    una mia amica si sta separando dal marito lei non ha reddito la casa resta a lei pagando la sua metà al marito le detrazioni casa che il marito gode lui può continuare a percepire o le perde essendo uscito di casa.

  2. Avatar

    ho venduto casa nel 2017 . su questa casa godevo delle detrazioni fiscali per lavori fatti nel 2009.
    Nel atto non abbiamo fatto mensione di nulla. posso chiedere all acquirente di di redigere una dichiarazione privata che sancisca che sia il venditore a beneficiare della detrazione? visto che anche che lui non li rihciederà e quindi andrebbero allo stato.

  3. Avatar

    Ho venduto l’intera mia proprietà (100%) di un immobile d me posseduto al 50% consistente in un condominio di 5 unità immobiliari e 2 unità commerciali. Le detrazioni per le spese sostenute per la ristrutturazione a me spettanti nella misura del 50% passano all’acquirente come da accordi?

  4. Tasse-Fisco

    Dimenticavo di aver scritto apposito articolo sul trasferimento delle detrazioni fiscali in caso di donazione

  5. Tasse-Fisco

    Non ritrovo uno specifico chiarimento di prassi sull’argomento per cui potrei mutuare il principio secondo cui le detrazioni si trasferiscono all’acquirente/donante. Tuttavia devo ammettere che la donazione, in quanto atto teso a premiare, mi passi il termine, una persona in virtù del proprio legame che la lega al donante dovrebbe trasferire solo l’oggetto della cosa donata e non anche questi diritti che continuano secondo me a restare nella disponibilità del donante. L’oggetto della donazione infatti è chiaramente identificato per cui in assenza di una norma che disciplina questa tipologia di trasferimento mi sentirei di prendere verso il mantenimento, al contrario della fattispecie acquisto, delle detrazione in capo al donante. Un passaggio con l’agenzia in questo caso a mio avviso potrebbe essere utile

  6. Avatar
    Roberto Rugginenti

    Salve,nel Dicembre 2017 ho donato la mia casa a mia figlia.
    Ora negli anni precedenti erano stati effettuati diversi lavori di ristrutturazione per i quali godevo di detrazioni fiscali non ancora giunti al termine dei 10 anni.
    La domanda:posso ancora indicare nel mio 730 le rate mancanti (ad esempio 7/8/9/10),in quanto mia figlia non potrebbe non avendo reddito.
    Ringrazio anticipatamente

  7. Tasse-Fisco

    Dovrebbe fare comodato anche la figlia a lei…anche se ora mi sto chiedendo se lei abbia diritto alla detrazione fiscale per la casa di suo suocero….nonostante comodato…approfondirei ulteriormente perchè ora non le so rispondere

  8. Avatar

    Salve… Vorrei un chiarimento relativo alle detrazioni fiscali di un appartamento che qualche anno fa ho ristrutturato… L appartamento è di mio suocero che con un regolare contratto di comodato d’uso gratuito, io posso percepire le detrazioni fiscali in quanto le spese sono state effettuate da me.. Qualora mio suocero donerebbe l appartamento a sua figlia(mia moglie), io posso continuare a percepire la detrazione fiscale… Anticipatamente ringrazio..

  9. Tasse-Fisco

    Si, se non avete disciplinato alcunché nell’atto il diritto alle detrazioni fiscali passano al nuovo proprietario

  10. Avatar

    Buonasera,
    Domanda complessa:
    Io sto acquistando una casa, la cui proprietaria ha ristrutturato per una somma di circa 100000 euro. Non avendo capienza Irpef, non ha mai presentato il 730 per il recupero Delle detrazioni di ristrutturazione. Ora che la casa passerà a me, potrò richiedere il recupero Delle spese dal 2017 in poi, o no?

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