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La finanziaria 2008 ha inasprito il regime sanzionatorio per i soggetti che non dichiarano all’atto di acquisto l’intero valore dell’immobile oggetto di cessione, modificando così gli art.60 e 62 del DPR 633/1972.

Prassi ancora in uso infatti è il regolamento della cessioni di immobili all’interno dell’atto con valori inferiori a quelli effettivamente praticanti stabilendo un quid pluris da dare in nero.

Gli acquirenti di immobili infatti, nel caso di una parte del corrispettivo regolata “in nero”, risponderanno solidalmente delle imposte e delle relative sanzioni tra prezzo dichiarato all’interno dell’atto e prezzo effettivamente corrisposto.

Il Legislatore è già intervenuto sul tale modalità apportando dei correttivi quali quello di dichiarare all’interno di atti di cessioni aventi ad oggetto immobili su cui grava un mutuo valori non inferiori al valore di mutuo.

Il Legislatore inoltre ha inteso combattere tale malcostume attraverso l’introduzione di un regime sanzionatorio che contempli tanto il cedente quanto il cessionario, ancorchè non soggetto passivo iva.

Il Legislatore infatti non solo ha previsto il regime della responsabilità solidale nei confronti del cedente e del cessionario ma ha altresì introdotto un regime sanzionatorio che prevede il pagamento, a titolo di sanzione, dal 100% al 200% dell’imposta comminata a norma dell’art.  6 del D.Lgs. 471/1997.

La nuova disposizione inoltre prevede che nel caso il cessionario intenda sottrarsi al regime sanzionatorio, potrà, entro 60 gg dalla stipula dell’atto di cessione, versare la maggiore imposta e presentare all’ufficio di competenza copia dell’attestazione di pagamento e delle fatture o altro documento che attesti la regolarizzazione.

La detrazione degli interessi passivi contratti su mutui spetta alla persona/contribuente acquirente ed intestatario del contratto di mutuo, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado).

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Nel caso di separazione legale anche il coniuge separato, finché non intervenga la registrazione della sentenza di divorzio, rientra tra i familiari.

In caso di divorzio, al coniuge che ha trasferito la propria dimora abituale altrove il beneficio della detrazione degli interessi passivi non è precluso per la quota di sua spettanza/competenza, se presso l’immobile hanno la propria dimora abituale i suoi familiari.

In caso di contitolarità del contratto di mutuo il massimale si riferisce all’ammontare totale degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti (ad es.: coniugi non fiscalmente a carico l’uno dell’altro cointestatari in parti uguali del mutuo che grava sulla abitazione principale acquistata in comproprietà possono indicare al massimo un importo di euro 1.807,60 ciascuno).

Se invece il mutuo è cointestato con il coniuge fiscalmente a carico il coniuge che sostiene interamente la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote di interessi passivi.

La detrazione spetta su un importo massimo di euro 3.615,20.

Nel caso di diritti reali di godimenti come nel caso della nuda proprietà, il “nudo proprietario” (e cioè al proprietario dell’immobile gravato, ad esempio, da un usufrutto in favore di altra persona) sempre che ricorrano tutte le condizioni richieste, mentre non compete mai all’usufruttuario in quanto lo stesso non acquista l’unità immobiliare.

La detrazione spetta anche se il mutuo è stato stipulato per acquistare una ulteriore quota di proprietà dell’unità immobiliare ed è ammessa anche per i contratti di mutuo stipulati con soggetti residenti nel territorio di uno Stato membro dell’Unione europea.

Per poter fruire della detrazione sarà necessario adibire l’immobile ad abitazione principale entro un anno dalla data di stipula dell’atto di acquisto, e che l’acquisto sia avvenuto nell’arco temporale che va dall’anno precedente all’acquisto all’anno successivo al mutuo.

Hanno rilievo le variazioni intervenute nel corso dell’anno esclusi i casi in cui la variaizone dela dimora sia causata da ricoveri permanenti in istituti sanitari.

Ricordiamo che per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente (dove la dimora in sede di un ipotetico accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate potrà essere dimostrata mediante l’esibizione di bollette telefoniche, luce, acqua, gas, e qualsiasi mezzo di prova che testimoni la presenza e l’utilizzo dell’immobile).

Ricordo di legegre la guida fiscale alla detrazione degli interessi passivi su mutuo dove trovate anche alcune domande e risposte da parte dei lettori di tasse-fisco.

Guida Fiscale alle agevolazioni fiscali prima casa

Guida alla compilazione del 730

Riferimenti Normativi: TUIR