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Cessioni di immobili situati in Italia da parte di non residenti

imagesVediamo di approfondire il caso della vendita di un immobile situato in Italia da parte di soggetto considerato residente fiscalmente all’estero. Il quesito posto da Mario è molto utile per esercitarsi su alcuni principi fondamentali della tassazione dei non residenti

Domanda

Buongiorno,
sono un cittadino Italiano non iscritto all’AIRE. In Italia possiedo un appartamento dove vive la mia ex moglie essendo stata casa coniugale. Vivo in Romania da 10 anni e per piu`di 183gg/all’anno. Da all’ora non presento piu`dichiarazione dei redditi in Italia. Ho delle societa`e visto che il concordato per evitare le doppie imposizioni prevede che l’imposta sul dividendo puo` essere pagata sia in Italia che in Romania, devo comunque dichiarare questi redditi in Italia? Il plus-valore ottenuto come persona fisica dalla compra-vendita di immobili, tassato alla fonte (in Romania il notaio ritiene l’imposta e lo versa alla finanza locale)devo comunque dichiararlo o pagare altre imposte in Italia,visto che lo stesso concordato dice che gli utili ottenuti dagli immobili vengono tassati nello stato in cui si trova l’immobile?
La ringrazio anticipatamente.

Risposta

Buongiorno Mario,

analizziamo i diversi quesiti contenuti nella sua richiesta:

per quanto rigurda la sua situaizone il presupposto della residenza, ossia il fatto che lei sia considerato residente in italia, si basa su tre requisiti validi alternativamente che sono: 1. l’iscrizione all’AIRE (ed è chiaro che non lo rispetta) 2. il domicilio fiscale (non lo ha in Italia) 3. La residenza fiscale (non lo rispetta in qaunto soggiorna per più di 183 giorni all’estero. A tal fine lei non può essere considerato residente in Italia e come tale non dovrà presentare la dichiarazione deri redditi in Italia se non per i redditi ivi prodotti, ossia dovrà dichiarare solo i redditi prodotti nel territorio italiano, cosa che mi sembra, lei non faccia.

Nel caso di cessione di immobili situati sul territorio italiano opera il principio de LOCUS REI FACTA secondo cui l’immobile viene tassato nello stato dove si situa indipendentmente dallo stato di residenza di chi ne ha la titolarità. Pertanto in caso lei cedesse l’immobile intestato a a lei come persona fisica sarebbe obbligato a presentare la dichiarazione in Italia salvo poi chiedere, in virtù del trattato contro le doppie imposizioni tra Italia e Romania, il rimborso della maggiore imposta pagato nello stato italiano rispetto all’aliquta di imposta applicata in Romania.

Stesso discorso vale per i dividendi, nel caso di proventi percepiti da società di diritto rumeno; questa volta è fortunato perchè il procedimento sarà lo stesso del periodo sopra solo che sono sicuro che la tassazione sui dividend in Romania è più bassa ed il rimborso del credito di imposta estero sarà al 100% contro la regola dei quattro noni applicata per i dividendi esteri in Italia.

A disposizione per eventuali chiarimenti.

NEW QUESTION DOMANDA

Buon giorno, sono sempre Mario e desidererei delle delucidazioni alla risposta del 22 settembre.
Come persona fisica Italiana, possiedo degli immobili in Romania, il plus-valore ottenuto dalla compra-vendita di questi immobili sono tassati in Romania in virtu del concordato per evitare le doppie imposizioni. Devo dichiarare questi utili anche in Italia? Devo pagare altre imposte?
Stessa domanda per i dividendi ottenuti da una societa di diritto Rumeno. Pagando gia`in Romania il 16%, devo dichiarare questi utili anche in Italia?
Ricordo che vivo in Romania per oltre 183gg all’anno ed ho il mio centro di interessi solo in Romania, non avendo alcuna fonte di utile in Italia.
La ringrazio per la risposta anteriore e la prego di delucidarmi ulteriormente.
Cordiali saluti

RISPOSTA

No, ritengo che dal trattato contro le doppie imposizioni tra romania e italia lei sia obbligato a versare imposte anche in Italia e che elsia riconsociuto un credito di imposta dalla Romania.
Le riporto il testo della convenzione:
1. I redditi derivanti da  beni  immobili,  compresi  i  redditi  delle attività agricole o forestali, sono imponibili nello  Stato  contraente  in cui detti beni sono situati. (E QUINDI IN ITALIA)

2. L’espressione “beni immobili” è definita in  conformità  al  diritto dello Stato contraente in cui i beni  stessi  sono  situati.  L’espressione comprende in ogni caso gli accessori, le scorte morte o vive delle  imprese agricole  e  forestali,  nonché  i  diritti  ai  quali  si   applicano   le disposizioni del diritto privato riguardanti  la  proprietà  fondiaria.  Si considerano altresì “beni immobili”  l’usufrutto  dei  beni  immobili  e  i diritti relativi a canoni variabili  o  fissi  per  lo  sfruttamento  o  la concessione dello sfruttamento di giacimenti minerari,  sorgenti  ed  altre ricchezze del suolo.  Le  navi,  i  battelli  e  gli  aeromobili  non  sono considerati beni immobili.
3. Le disposizioni del paragrafo 1 si applicano  ai  redditi  derivanti dalla utilizzazione diretta, dalla locazione o dall’affitto, nonché da ogni altra forma di utilizzazione di beni immobili.
4. Le disposizioni dei paragrafi 1 e 3 si applicano  anche  ai  redditi dei beni immobili utilizzati per l’esercizio di una libera professione.

La convenzione è vero che fa riferimento alla utilizzazione e per tale motivo lei non dovrà pagare le imposte sulla rednita catstale dell’immobile, ma sarà pur sempre obbligato a versare le imposte in Italia al momento della cessione e successivamente richiedere il rimborso al suo Stato per la differenza tra quanto versato in Italia e quanto richiesto in Romania. Stesso discorso per i dividendi e per le altre forme di reddito.

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Articolo specularmente opposto invece riguarda il caso che si potrebbe altresì presentare di una Vendita di casa all’estero da parte di soggetto residente fiscalmente in Italia 

Inoltre vi segnalo anche l’articolo dedicato alla tassazione e costi degli immobili situati all’estero 

Credito di imposta sui redditi prodotti all’estero

Vi indico comunque la tabella per farvi un’idea della tassazione in Italia celle compravendite immobiliari

La tabella di sintesi del trattamento fiscale della cessione di immobili

Tipologia immobile Venditore Acquirente Quando Iva Registro Imposta ipotecaria Imposta catastale
Vendita di fabbricati abitativi da Privato senza partita Iva con agevolazioni prima casa Acquistato costruito da meno di cinque anni 0 2% 200 200
Vendita di fabbricati abitativi da Privato senza partita Iva senza agevolazioni prima casa Acquistato costruito da meno di cinque anni 0 9% 50 50
Vendita di fabbricati abitativi da Impresa costruzione con agevolazioni prima casa Acquistato costruito da oltre di cinque anni 4% 200 200 200
Vendita di fabbricati abitativi da Privato senza partita Iva con agevolazioni prima casa Acquistato costruito da oltre di cinque anni esente Iva 2% 50 50
Vendita di fabbricati abitativi da Soggetto titolare di partita Iva (No impresa di costruzione) con agevolazioni prima casa esente Iva 2% 50 50
Vendita di fabbricati strumentali da Privato senza partita Iva senza agevolazioni prima casa 9% 50% 50%
Vendita di fabbricati strumentali da Impresa costruzione senza agevolazioni prima casa Acquistato costruito da meno di cinque anni con legge tupini 10% 200% 3% 1%
Vendita di fabbricati strumentali da Impresa costruzione senza agevolazioni prima casa Acquistato costruito da meno di cinque anni con interventi di recupero 10% 200% 3% 1%
Vendita di fabbricati strumentali da Impresa costruzione senza agevolazioni prima casa costruiti dall’impresa cedente 22% 200 3% 1%
Vendita di fabbricati strumentali da Impresa costruzione senza agevolazioni prima casa Acquistato costruito da oltre di cinque anni con legge tupini 10% 200 3% 1%
Vendita di fabbricati strumentali da Impresa costruzione senza agevolazioni prima casa Acquistato costruito da oltre di cinque anni con interventi di recupero 10% 200 3% 1%
Vendita di fabbricati strumentali da Impresa costruzione senza agevolazioni prima casa costruiti dall’impresa cedente senza con Opzione Iva 22% 200 3% 1%
Vendita di fabbricati strumentali da Impresa costruzione senza agevolazioni prima casa costruiti dall’impresa cedente senza con Opzione Iva esente Iva 200 3% 1%
Vendita di fabbricati strumentali da Soggetto con partita Iva senza agevolazioni prima casa senza opzione per imponibilità Iva esente Iva 200 3% 1%
Vendita di fabbricati strumentali da Soggetto con partita Iva senza agevolazioni prima casa con opzione per imponibilità Iva 22% 200 3% 1%

 

4 commenti

  1. Anche per questo se non erro trova l’articolo. Per citarne uno può leggere anche le agevolazioni per l’acquisto della prima casa dei residenti all’estero.

  2. E allora quali sono le facilitazioni fiscali per un soggetto fisico o societa´residente all´ estero ( EU) per l´acquisto di immobile in Italia

  3. Guardi le consiglio di cercare tra gli articoli che tasse-fisco inseriva lo scorso anno per chiarire quando una persona si condera fiscalmente residente in Italia.
    Nel suo caso comunque le si considera residnete nello stato estero se li passa trascorre la maggior parte del periodo di imposta, anche se non basta.
    Vi ricordo però che la cancellazione dell’anagrafe italiana della popolazione residente in se e per sè, seppur accompagnata dall’iscrizione all’AIRE non è un elemento da solo determinante per escludere la residenza nello stato italiano in quanto la residenza fiscale in italia può essere dsunta con ogni mezzo di prova (esempio sentenza pavarotti, rossi, ecc).

  4. Se un cittadino italiano ha spostato la propria dimora all’estero occorre che egli provveda alla cancellazione dall’anagrafe italiana e che contestualmente si iscriva all’anagrafe dei cittadini italiani residenti all’estero (AIRE). Lei a quale anagrafe è iscritto?

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