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Il leasing immobiliare: le novità 2016 per l’acquisto di casa

leasing immobiliare - acquistare casa in leasingDal primo gennaio 2016 i leasing immobiliari o locazioni immobiliari sono caratterizzati da alcune novità introdotte in materia di regime fiscale applicabile ai contratti, all’acquisto dell’immobile da parte della società di leasing, all’imposizione connessa al riscatto, alla responsabilità solidale dei soggetti coinvolti nel pagamento delle imposte, alle  modalità di stipula del contratto di leasing, riscatto e imposte ipotecarie e catastali e soprattutto alla durata minima del contratto.

Se siete interessati alla nuova agevolazione prevista per il leasing abitativa leggete il nuovo articolo dedicato al Leasing abitativo per acquisto di casa.

Novità 2016

La legge di stabilità ha introdotto un regime di particolare favore per agevolazione l’accesso ed il potenziale successivo acquisto dell’immobile fruendo del leasing in quanto concede dal 2016 un regime di maggiore detraibilità in quanto nel leasing si dà la possibilità di detrarre:

  • sia gli interessi passivi (come avviene per il mutuo);
  • sia il canone (novità non concessa nel mutuo);
  • raddoppio degli interessi detraibili nel caso di under 35 anni di età;
  • deducibilità del prezzo di riscatto dell’immobile dall’Irpef.

In pratica il nuovo leasing immobiliare dal primo gennaio 2016 consente di accede ad un beneficio fiscale al ricorrere di alcune condizioni che vedremo nel seguito.

Prima parliamo dei benefici perché sono diversi e valgono molto:

Primo tra tutto risiede nella possibilità di dedursi dall’Irpef ossia dall’imposta sui redditi un canone di leasing dal reddito interamente ossia sia la quota interessi sia la quota di canone mensile o periodico che corrispondete alla società di leasing nella misura del 19% come avviene fino ad un importo massimo non superiore a 8 mila euro, il che significa un risparmio netto di 1.520 euro annue. Dico massimo perché il tetto di 8 mila euro vale solo nel caso in cui il contribuente che stipula abbia meno di 35 anni al momento dell’acquisto.

Se ne ha di più vale solo 4 mila come nel caso del mutuo. Ulteriore condizione risiede nel limite del reddito del contribuente che deve essere di meno di 55 mila euro. Non bisogna inoltre essere proprietari di unità immobiliare a destinazione abitativa su tutto il globo.

Deduzione Irpef del riscatto del leasing

La deduzione dell’Irpef dell’intero canone di riscatto vale però solo fino ad un importo massimo di 20 mila euro per cui in sede di contrattazione dovrete definire bene il piano con la società anche se posso immaginare che si siano letti le novità prima di fornire un prodotto così per cui sanno bene che se vogliono proporrei un prodotto che sfrutta appicca anche la leva fiscale il prezzo di riscatto dovrebbe in teoria essere inferiore a quella cifra. Se il contribuente ha più di 35 anni invece potrete portarvi in deduzione dal reddito solo 10 mila euro,ma sempre meglio di niente è.

Ulteriore agevolazione riguarda la tassazione del riscatto ossi le ipocatastali da pagare oltre all’imposta di registro che in questo caso saranno solo pari a 200 euro ciascuna mentre in un acquisto normale sarebbero ben più alte. basti  pensare all’imposta di registro che sarebbe pari al 2% sul valore catastale (se ci si avvale delle agevolazioni prima casa) o del 9% (negli altri casi).

E’ prevista anche la possibilità di fruire del riscatto agevolato con un’imposta di registro leggermene agevolata in quanto in caso di requisiti prima casa si pagherà l’1,5% in luogo del 2% del valore catastale.

Termine dell’agevolazione fiscale

La prescrizione sarà valida solo per l’acquisto di immobili effettuati entro il 3 dicembre 2020 tuttavia vale per qualsiasi tipologia di bene immobile per cui anche le case di lusso a differenza delle agevolazioni prima casa.

Nel caso di immobili acquistati pro quota invece il beneficio deve essere diviso proporzionalmente tra gli aventi diritto mentre il limite del reddito si verifica come anche quello delle altre condizioni per ciascuno. Il mancato rispetto di una delle condizioni di un soggetto non impedisce agli altri di fruire del beneficio fiscale.

Tuttavia questi sono solo alcuni degli aspetti per cui vi consiglio di leggere i chiarimenti descritti nell’articolo dedicato proprio alle agevolazioni fiscali sul leasing immobiliare 2016-2020.

Novità per i contratti stipulati dal primo gennaio 2014

La maggiore novità risiede nella durata minima del contratto di locazione finanziaria che deve avere e che la Legge 147 del 2013 ha fissato in minimo 12 anni e laddove la durata e la cui deducibilità segue al solito per quelle che concerne quota capitale il regime di deduzione ordinario del costo ai fini ires ed Irpef rispettivamente se trattasi di Immobili condotti in leasing da un’impresa o un libero professionista.

La deduzione del leasing immobiliare forse è una dei più grandi ritorni attesi nel 2014

Ai fini della deduzione della quota di interessi passivi invece valgono le previsioni viste dall’artiolom96 del Tuir che subordina come al solito la deduzione degli interessi passivi al rispetto di alcuni vincoli.

Ai fini Irap vale anche qui come al solito la deduione del costo dal valore della produzione netta e l’indeducibilità degli interessi passivi in quanto componente finanziaria che all’Irap non piace.

Nel caso la durata sia inferiore ai 12 anni ogni anno si dovrà riprendere a tassazione il costo del canone e che si potranno dedurre solo al termine del contratto e comunque entro i massimali fissati dal tuir.

Responsabilità solidale tra società di leasing ed utilizzatore dell’immobile

Per i contratti stipulati fino al 31 dicembre 2010 soggetto obbligato al pagamento delle imposte ipocatastali e di registro o Iva era solo ed esclusivamente il soggetto che acquistava l’immobile (la società dio leasing) e non anche il soggetto che prendeva in leasing l’immobile. Dal primo gennaio invece anche i soggetti che prendono il locazione finanziaria l’immobile saranno anch’essi obbligati al pagamento dell’imposte in modo tale da avere più soggetti da aggredire nel caso di mancato pagamento.

Questo vale anche nel caso di immobili da costruire o in corso di costruzione.

Per quello che concerne le modifiche nella disciplina della stipula del contratto di leasing immobiliare la registrazione cessa di diventare elemento obbligatorio da effettuarsi entro 30 giorni e diviene obbligatorio solo in caso di uso. Questo implica che il pagamento delle imposte di registro non è più obbligatorio ma sarà vincolato alla volontà ed al giudizio di convenienza di colui che prende in locazione il bene e che vorrà dare data certa all’atto e che raggiungeva somme cospique per patrimoni immobiliari considerevoli.

A quali immobili si applica la nuova displina fiscale

Il legislatore fiscale non ha previsto limitazione al trattamento fiscale sui nuovi contratti di leasing potendo in tal modo rientrare nell’ambito di applicazione sia gli immobili abitativi sia gli immobili strumentali

Trattamento fiscale per la società di Leasing

Sul lato della società di Leasing invece l’acquisto dell’immobile oggetto di futura locazione, che fino ai contratti stipulati al 31 dicembre 2010 trovava l’opportunità di ridurre del 50% il valore delle imposte in base al Decreto Bersani oggi sconterà imposte di registro ed ipocatastali o Iva in misura piena, fattispecie agevolativa questa che troverà applicazione solo nel caso in cui nelle parti prendano parte fondi immobiliari chiusi.

Il riscatto dell’immobile in leasing va a misura fissa

Saranno contenti i soggetti che decideranno di acquistare la titolarità al diritto di proprietà del bene al termine del contratto di leasing mediante esercizio dell’opzione laddove sia previsto un riscatto in quanto le imposte ipotecarie e catastali, registro andranno in misura fissa. Ricordate anche la possibilità di fruire delle agevolazioni sul leasing immobiliare dal primo gennaio 2016.

IPT sul leasing immobiliare dal 2014

Per questa tipologia di contratti viene data facoltà per il pagamento di una imposta sostitutiva che prevede il versamento ridotto delle imposte nella misura del 4%. L’aliquota va calcolata su una base imponibile formata dal prezzo più la quota capitale compresa nei canoni residui e l’importo del riscatto dell’immobile.

Nel calcolo della rata del contratto di leasing sarà pertanto determinante, come in ogni contratti di leasing immobliare analizzare l’impatto fiscale connesso all’operazione e non solo, vi consiglio altresì di verificare quale potrebbero le vostre future decisioni di scelta economica, se intendete ragionare su un orizzonte di breve o di medio periodo.

In futuro cercherò di sviluppare un software in grado di calcolare la convenienza e l’impatto fiscale di una operazione di leasing immobiliare in modo.

La deducibilità degli interessi sul leasing

Come visto sopra segue le regole dell’articolo 96 per cui dovranno rispettare i seguenti requisiti e quidni deducibili integralmente fino a conocrrenza degli interessi attivi o parzialmente per l’eccedenza nel limite del 30% del Risultato Operativo Lordo della gestione caratteristica (ROL), individuato come differenza tra le voci A) RICAVI  e B) Costi della produzione del Conto Economicoal netto dei canoni di locazione finanziaria dei beni strumentali, gli ammortamenti delle immobilizzazioni materiali ed immateriali. La parte ancora che dovesse residuare è indeducibile nel periodo d’imposta di competenza ma riportabile al successivo esercizio con le stesse regole.

Ricordate anche la possibilità di fruire delle agevolazioni sul leasing immobiliare dal primo gennaio 2016.

Come influisce il valore dei terreni nel leasing immobiliare

Per quello che concerne il valore dei terreni questi abbattono la misura della base imponibile in misura pari al 20 o al 30 per cento della quota capitale in base sempre al solito principio della quota parte riferibile al valore del terreno che non deve avere essere soggetta ad ammortamento.

Novità dal 2016: Leasing per acquistare casa

Potete leggere le novità e gli elementi per valutare la convenienza ad acquistare casa con il nuovo leasing immobiliare sulla prima casa che consente di accedere a sconti maggiori di quelli che si avrebbero nel caso di acquisto di casa con il mutuo.

Da sapere: Imu e leasing Immobiliare

Nel caso di leasing immobiliare il costo dell’IMU grava sul locatoario anche nei casi di immobili ancora da costruire o in corso di costruzione e l’obbligo nascerà dalla data di stipula e per tutta la durata del contratto.

Se siete interessati al Leasing sulle auto

Vi segnalo poi l’articolo dedicato alla sintesi sul trattamento fiscale Leasing per le auto e gli immobili dei professionisti.

Se siete interessati al Leasing per la prima casa

alla nuova agevolazione prevista per il leasing abitativa leggete il nuovo articolo dedicato al Leasing abitativo per acquisto di casa

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