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Nuovo Leasing casa immobiliare 2018: convenienza, requisiti e cause di decadenza

Leasing prima casa e leasing immobiliare Vediamo come funziona il nuovo leasing casa o contratto di locazione finanziaria sull’acquisto dell’abitazione principale introdotto dal 2016, la convenienza economica e fiscale rispetto ad un normale acquisto attraverso il mutuo, introdotto con la nuova legge di stabilità 2016 per dare alcuni chiarimenti, capire come funziona e quali sono i requisiti per accedervi.

La ratio normativa

Il legislatore ha introdotto una nuova possibilità di acquistare casa con il leasing finanziario in modo da consentire persone meno abbienti di sfruttare una serie agevolazioni fiscali sulle imposte di registro per garantire la prima casa (e non solo) a tutti.

In cosa consiste e quanto vale il beneficio derivante dal nuovo leasing sulla casa

Qual’è il risparmio fiscale e dov’è la convenienza del leasing immobiliare?

Prima di tutto potrete godere di un beneficio fiscale sulle imposte di registro pagate per la stipula del contratto di leasing.

  • Detrazione fiscale degli interessi sul canone di leasing: potrebbe portare in detrazione nella misura del 19% gli interessi che pagherete e che saranno indicati sulla singola rata del leasing nella misura massima di 4 mila euro come avviene per i contratti di mutuo. Come avviene con la detrazione fiscale degli interessi passivi del mutuo.
  • Detrazione fiscale dei canoni mensili sul leasing nella misura massima di 8 mila euro
  • Riduzione dell’imposta di registro sul contratto di leasing
  • Se possedete i requisiti prima casa avrete inoltre diritto alle seguenti agevolazioni:
    • Se acquistate da Privati o da impresa ma con Iva esente avrete:
      • Imposta di registro del 1,5%
      • Imposta ipotecaria fissa di 50 euro
      • Imposta catastale fissa di 50 euro
    • Se acquistate da impresa con applicazione dell’Iva:
      • Iva  4%
      • Imposta di registro fissa di 200 euro
      • Imposta ipotecaria fissa di 200 euro
      • Imposta catastale fissa di 200 euro
  • Detrazione fiscale del costo dell’esercizio dell’opzione di acquisto della casa (riscatto del leasing sulla casa) per un importo massimo di 20 mila euro da differenziare tra:
    • giovani di età inferiore ai 35 anni privi di altri diritti di proprietà su case di abitazione  sul territorio nazionale e con un reddito imponibile complessivo annuo non superiore a 55 mila euro da verificare al momento della stipula dell’atto notarile con la precedente dichiarazione dei redditi presentata.
    • non proprio più tanto giovani di età superiore a 35 anni e con le stesse condizioni per il gruppo precedente ma la deduzione sarà ridotta a 4 mila euro per la deduzione dei canoni di locazione e 10 mila euro per la detrazione del costo dell’opzione per l’acquisto successivo di casa.
Tipologia Venditore

Tassazione

IVA

Imposta

Registro

Imposta

Ipotecaria

Imposta

Catastale

Privato

NO

1,5%

50 euro

50 euro

Impresa con vendita soggetta ad IVA

4%

200 euro

200 euro

200 euro

Impresa con vendita esente IVA

NO

1,5%

50 euro

50 euro

Dovranno poi comunque essere soddisfatte le stesse condizioni previste per fruire della detrazione degli interessi passivi sul mutuo pagato o contratto per l’acquisto o la costruzione dell’abitazione principale.

Per quello che concerne l’imposta di registro questa sarà ridotta fino all’1,5%. Nel caso vogliate o dobbiate vendere la casa oggetto di leasing questo potrà essere fatto senza problemi applicando la medesima imposta di registro prevista laddove siano comunque soddisfatti i requisiti per l’agevolazione fiscale della prima casa altrimenti il valore del contratto sarà soggetto ad imposta di registro con un’aliquota del 9%.

In sintesi quindi la discriminante rispetto al mutuo risiede nella possibilità di detrarsi i canoni e prezzo del riscatto fino ad un certo ammontare che nel caso del mutuo invece si ferma alla sola detrazione fiscale degli interessi. Questo però potrebbe trovare come contro altare gli interessi diversi e l’imposta di registro del 1,5%.

Chi può accedere al nuovo leasing sulla casa

Potrà accedere chiunque dove per chiunque intendiamo un soggetto persona fisica si è a dieta superiore sia inferiore ai 35 anni che dovrà verificare in primis e rispetto dei requisiti previsti per fruire dei benefici fiscali prima casa.

Leggi anche: Requisiti Agevolazioni Fiscali prima casa

Per quello che concerne invece i requisiti del soggette concedente questo potrà essere solo una banca o un altro intermediario finanziario autorizzato a questo genere di operazioni che richiedono apposita iscrizione all’articolo 106 del TUB

Quali requisiti si devono rispettare

Prima di tutto parliamo nell’ambito oggettivo di applicazione in questo caso ha costituito da contratti di locazione finanziaria aventi ad oggetto immobili o unità locali abitative da destinare ad abitazione principale. Con l’occasione disegnano gli articoli scritti per definire il concetto di abitazione principale e capire quali sono i requisiti necessari a definirla tale. Inoltre gli immobili non dovranno essere né di lusso né rientranti nella categorie catastali A1, A8, e A9. (a tal proposito vi segnalo un articolo dedicato alla classificazione delle categorie catastali degli immobili anche se vi anticipo che al 99% delle rispettate quanto parliamo di abitazioni di lusso di ville castelli però sempre meglio che gli abbiate uno sguardo).

Cosa posso acquistare con il leasing abitativo oltre alla casa

Oltre naturalmente all’immobile abitativo o fabbricato civile potrà acquistare anche un terreno edificabile (e forse anche uno che non sia edificabile ma per il quale si dichiari di volerlo destinare a tale scopo) o anche un rudere o un immobile da ristrutturare.

I requisiti da soddisfare sono quelli previsti la fruizione dei benefici prima casa che vi invito pertanto a rileggervi e che in estrema sintesi stanziano il fatto che deve trattarsi di una casa non di lusso e che voi non dovrete avere su tutto il territorio nazionale unità locale quanti diritti di proprietà su immobili situati sul territorio della Repubblica italiana ossia dovrete essere in grado dichiarare nell’atto le due condizioni che potete leggere nell’articolo dedicato alle agevolazioni fiscali sulla prima casa. Inoltre dovrà essere spostata la residenza nello stesso comune ove è ubicato l’immobile oggetto di leasing entro 12 mesi dalla stipula del contratto di locazione finanziaria.

Oltre ai requisiti posso immaginare, anche se dovrà sicuramente essere confermato da apposita circolare, che varranno anche le cause di decadenza dalle agevolazioni prima casa.
L’agevolazione spetta a condizione che il reddito complessivo lordo non superi 55 mila euro requisito questa di rispettare al momento della stipula del contratto di leasing.

Inoltre l’acquirente non dovrà essere titolare di diritti di proprietà su altri immobili abitativi. La detrazione spetta poi alle condizioni previste per la detrazione fiscale degli interessi passivi sui mutui per l’abitazione principale o prima casa.
Per i soggetti di età pari o superiore a 35 anni la detrazione fiscale scende da 8 mila a 4 mila euro e da 20 mila a  10 mila euro per il prezzo di acquisto.

Sembrerebbe inoltre consentito anche per coloro che non posseggono i requisiti previsti per fruire dei benefici prima casa in quanto valevole anche per le unità immobiliare di lusso, che di fatto rappresentavano una condizione che faceva decadere dai benefici prima casa.

Come funziona in pratica e attenzione a capire se c’è convenienza

In pratica tra poco secondo me vedrete quello che successe una decina di anni fa o forse più, quando andavate a comprarvi un televisore e vedevate che il prezzo di prenderlo in leasing era molto più basso rispetto a comprarlo e pagarlo tutto subito. Questo ci lasciava di stucco… salvo poi verificare che gli interessi erano molto alti e dietro avevamo anche i costi di accensione e stipula del contratto e altri costi vari che lo facevano lievitare non poco.

Spero lo stesso non avvenga o quanto meno che il contratto rispetti delle previsioni normative che consistano nell’evidenziare il costo effettivo del leasing, anche se immagino che questo sia pensato anche in un momento in cui i tassi di interesse sono molto bassi, per cui salvo il caso di tasso di interesse fisso (che vi garantirebbe un costo certo futuro della rata) se vi propongono un tasso variabile gli proporrei come risposta un bel marameo a meno che non lo riteniate comunque secondo voi sostenibile o conveniente economicamente i base alle vostre aspettative di crescita dei tassi su un orizzonte temporale (quale quello di un leasing sulla casa che, abbraccerà diversi anni della vostra vita. Il vantaggio fiscale senza dubbio c’è e al momento sembra allettante ma non è l’unica variabile da considerare, per cui se non avete dimestichezza con i numeri fate attenzione e fatevi aiutare, perché fin quando dovete ridare indietro una macchina ok, ma quando dovrete restituire la casa dove abitate il discorso cambia e non di poco!

Voi però entrerete in una banca questa volta ma le riflessioni ed il ragionamento dovranno essere le stesse, solo che trattandosi di importi ben più elevati la soglia di attenzione dovrà essere maggiore.
La convenienza c’è anche se deve essere sempre valutata in base ai contratti di mutuo alternativi perché non è detto che gli interessi sul leasing siano necessariamente molto più bassi di quelli del mutuo e viceversa per cui io sono sempre dell’avviso di sentire più campane, capire quali sono le reali esigenze del momento e poi decidere.

In questo caso i fattori di convenienza del leasing immobiliare sono senza dubbio i seguenti:

  • Detrazione interessi sul mutuo in misura maggiore
  • Deduzione del canone dall’Irpef (non previsto per il muto anche se potrebbero introdurlo a questo punto)
  • Deduzione del canone di riscatto
  • Imposta di registro 200 euro contro il 2% o 9% del valore catastale (molto importante)
  • Imposte ipotecarie e catastali in misura fissa
  • Imposta di registro nel caso di riscatto anticipato dll’1,5%

Chi paga le spese di manutenzione nel contratto di leasing

Qui abbiamo un problema: nel contratto di leasing dovremmo mutuare la disciplina a mio avviso dal contratto di locazione per cui per quello che concerne le spese di ordinaria manutenzione sono a carico dell’utilizzatore in quanto utilizza il bene dove per ciò si intendono quelle dirette al mantenimento della funzionalità dell’immobile e non si deve ledere il degrado della casa in quanto dovremmo riconsegnarla nello stesso stato in cui si trovava eccetto il normale logora fisico dettato dall’utilizzo. Le manutenzione straordinaria dovrebbe teoricamente essere supportata dal proprietario per cui gli interventi di ristrutturazione o riparazioni o sostituzione di componenti rifacimento ascensore, facciata, oppure la classica sostituzione della lavatrice o della caldaia se la deve accollare il proprietario. Nel contratto di leasing abitativo su casa invece non è così per cui eventuali lavori di ristrutturazione condominiale per esempio li dovrete pagare voi e mi viene da dire che questo vale anche nel caso in cui uscirete dal contratto. Motivo in più per essere proprio certi di poter portare a termine il contratto fino alla fine, il che, di questi tempi non mi sembra molto semplice.

Se smettete di pagare i canoni che cosa succede: sospensione del leasing

Durante l’arco di vigenza del contratto potrete richiedere la sospensione del pagamento dei canoni di leasing al pari di quanto avviene con la sospensione del mutuo ma solo per una volta e per un periodo massimo di 12 mesi e e solo al verificarsi delle condizioni previste per la sospensione del mutuo come la perdita del lavoro non dipendente da risoluzione consensuale, licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo o pensione.

Come nel caso del mutuo vi anticipo che non sono previsti ne costi né garanzie ulteriori da richiedere in caso di sospensione.

Potranno essere altresì ricontrollate le condizioni contrattuali del leasing con la banca ma è qualcosa che non è obbligatorio che la banca ratifichi anche se diciamo che anche lei ha tutto l’interesse affinché il contratto duri perché ci prende sopra gli interessi passivi e in caso di vostro fallimento lei sosterrebbe delle spese per vendere la casa per cui anche voi avete le vostre argomentazioni per richiedere una abbassamento della rata ma non sarà facile vi avverto.

Nel contratto di leasing non si diventa propriamente morosi dei canoni ma semplicemente per così dire la banca o l’istituto di credito che vi avrà concesso il leasing ha diritto a farsi ridare l’abitazione da voi presa in leasing  e dovrete ridare alla banca la quale dovrà venderla a ridarvi le somme eventualmente riscosse e su quell’eventualmente tremano le gambe immagino in quanto non è detto che la banca riesca a spuntare il miglior prezzo di mercato nella vendita a cui andranno sottratti sia i canoni scaduti e non pagati fino alla data di risoluzione del contratto sia il valore attualizzato di quelli fino a scadenza naturale del leasing.

Per quello che concerne il vostro diritto all’abitazione non leggo che vi sono particolari agevolazioni per cui la banca procederà con le consuetudinarie procedure di sfratto esecutivo.

Nel caso in cui vi troviate in serie difficoltà vi consiglio di valutare bene la situazione in quanto la sospensione potrà essere richiesta solo una volta e per periodo massimo non superiore a 12 mesi per cui una volta che la chiedete chiedetela per i 12 mesi periodo in cui gli interessi legali (e non di mora).

La sospensione ha solo l’effetto di traslare in avanti il piano di ammortamento senza alcuna conseguenza economica o di altro genere sull’utilizzatore dell’immobile. Per richiedere la sospensione dovrete presentare una domanda che consiglio con raccomandata o tramite via pec all’istituto che vi ha erogato il finanziamento e  attendere una risposta caso.

Scadenza per la fruizione del beneficio

Non parliamo di un orizzonte temporale molto breve per cui mi viene da pensare che il legislatore ci conta molto su questa nuova possibilità offerta ai contribuenti italiani. La scadenza infatti per la stipula del contratto di leasing dovrà essere fatta entro il 31 dicembre 2020.

Il riscatto è obbligatorio?

Seppure potrebbe sembrare naturale riscattare l’immobile non sarete obbligati a farlo e potrete anche restituire l’immobile ma perdendo i canoni pagati fino a quella data.

Riferimenti normativi

La norma ci dice all’articolo 1 comma 76 della legge di stabilità 2016 per cui “Con il contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale, la banca o l’intermediario finanziario iscritto nell’albo di cui all’articolo 106 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, si obbliga ad acquistare o a far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, che se ne assume tutti i rischi, anche di perimetro, e lo mette a disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tenga conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha la facolta’ di acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito. 77. All’acquisto dell’immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria si applica l’articolo 67, terzo comma, lettera a), del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267.” e commi seguenti.

Cessione del contratto di leasing da parte di banche società finanziarie

Nel caso in cui mi siano cessioni di contratti di leasing fino al 2020 di abitazioni classificate catastalmente come A/1, A/8 e A/9 che sono stati precedentemente acquistati il leasing sfruttando anche le altre versioni prima casa saranno soggette all’applicazione dell’aliquota agevolata di registro dell’1,5% sempre che l’utilizzatore abbia rispettato i benefici prima casa latte dichiarato nel contratto di leasing.

Primi risultati 2016: Indagine Assilea

Dall’indagine Assilea emerge che i richiedenti sono richiedenti sono per lo più donne con diploma e di età media 38 anni; la convenienza si sostanzia nell’applicazione delle si evidenziano nuovamente la convenienza del maggior valore finanziato rispetto al mutuo e le maggiori tutele a favore del  contribuente oltreché l’esclusione dall’imposta sostitutiva dello 0,25% oltreché l’esenzione dal costo per la cancellazione ed iscrizione di ipoteca, le imposte di registro o Iva in misura ridotta.

Esempio di Assilea

Facendo un esempio con un immobile del valore di 150 ila euro e con un tasso del 2,9% di durata ventennale e anticipo del 20% si vede nell’esempio come il canone mensile è pari a 592 del leasing contro 660 del mutuo. Le detrazioni fiscali sull’arco di durata dell’operazione nel caso de leasing ammonterebbero a circa 31 mila euro contro i 7 mila del mutuo. La spesa netta complessiva sarebbe pari a 166 mila euro del leasing contro 183 del mutuo con un risparmio quindi di oltre 16 mila euro in venti anni pari a più del 10% del valore iniziale.

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Tasse-Fisco
Dottore Commercialista Iscritto all'Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e Revisore Legale con la passione per il diritto Tributario e Societario e Esperto nella Consulenza Aziendale.

8 commenti

  1. salve vorrei sapere se e possibile acquisire l’immobile in leasing per una durata di 5 anni e terminati i 5 anni provvedere a l’acquisto

  2. Tasse-Fisco

    Le spese per la manutenzione straordinaria dovrebbero essere a carico del proprietario ma come anche si registra nella pratica le parti possono accordarsi su chi debba cadere l’onere.

  3. Salve
    Volevo chiedere una cosa, se si decide di fare un leasing per una casa da ristrutturare chi deve fare le spese di ristrutturazione? Se la compro posso ristrutturarla a spese mie anche se ufficialmente non è ancora mia? oppure in alternativa è possibile stipulare il leasing sulla casa + la ristrutturazione?
    Grazie

  4. Tasse-Fisco

    No, ma farei una ricerca con i principali istituti di leasing e non tanto con le banche

  5. salve vorrei avere dei chiarimenti in merito.
    ho sentito parlare del leasing immobiliare prima casa e ho fatto qualche giro in diversi istituti di credito e nessuno è stato in grado di darmi informazioni.
    Sapete quale istituto ha già stipulato contratti . Grazie

  6. Tasse-Fisco

    Se non è vietato nel contratto a monte direi di si. Consideri sempre che il mancato pagamento delle rate costituisce anche una giusta causa di risoluzione del contratto.

  7. Salve,
    vorrei delle delucidazioni in merito al mancato pagamento, ovvero nel caso non si riesca a pagare le rate di leasing è possibile subaffittare l’immobile? ad esempio su Air B&B.

    grazie

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