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Portabilità del mutuo e surrogazione del debitore

spese accensione mutuoIn primis sono eliminati alcuni oneri notarili su determinati atti di surroga.  La portabilità del mutuo è un meccanismo già previsto dal codice cicile all’art 1202 che agevola la sostituzione di un vecchio mutuo con un nuovo mutuo meno oneroso per il contraente grazie alla “surrogazione per volontà del debitore” e che consiste nella stipula di un nuovo contratto di mutuo con una nuova banca; quest’ultima si impegna procurare al debitore un nuovo mutuo “mutuo di scopo” per estinguere il vecchio mutuo. All’atto dell’estinzione del vecchio mutuo il debitore deve dichiarare alla precedente banca che il mutuo in essere sarà soddisfatto mediante la nuova provvista di fondi della nuova banca.

La banca una volta soddisfatto il debito emetterà una quietanza di estinzione del vecchio mutuo stipulerà infine l’atto di surrogazione, con il quale il debitore dichiara di sostituire la nuova banca alla vecchia banca nelle garanzie (anche eventuali ipoteche e/o fideiussione.

In tal modo l’ipoteca viene sganciata dal vecchio mutuo e agganciata al nuovo mutuo e si riparametrizzano le condizioni contrattuali con un nuovo mutuo più favorevole. Ricordiamo che la vecchia banca non può rifiutare la surroga e questo determina con effetto di inasprimento della concorrenza a vantaggio del debitore (sempre che le banche non si mettano d’accordo) in quanto il debitore sta soddisfando le proprie obbligazioni contrattuali.

Inoltre i benefici fiscali del vecchio mutuo relativi agli interessi passivi ed oneri accessori non si perdono. Inoltre non si pagherà alcuna imposta sostitutiva sul nuovo mutuo, che ricordiamo era pari ad una aliquota compresa tra lo 0,25% ed il 2 delle somme erogate al debitore.
Inoltre non sono previsti costi fiscali aggiuntivi per la surroga a titolo di imposte di registro, imposta di bollo o imposta ipotecaria.

Ma la vera convenienza riteniamo sia nella impossibilità per le vecchie banche di imporre costi aggiuntivi per effettuare la procedura di surrogazione né possono impedirla o renderla onerosa imponendo il pagamento di commissioni aggiuntive per l’operazione. Finalmente hanno il modo di strappare un cliente alle banche concorrenti solo attraverso condizioni contrattuali migliori della precedente banca.

Le norme sulla portabilità del mutuo, stante i dati espressi dll’ABI hanno portato 72.000 famiglie a cambiare banca e le rinegoziazioni del mutuo grazie alla surroga e alla portabilità sono state oltre le 270.000. Si tratta di circa l’8% della popolazione con un contratto di mutuo acceso e che hanno potuto usufruire della portabilità del mutuo perché rientranti nei parametri definiti dalla norma. Il giro d’affari è di circa 20 mld di euro mentre il capitale che è passato da una banca ad un’altra è stato di circa 8 mld.

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