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Rinegoziazione del mutuo e dei prestiti: dal tasso variabile al tasso fisso

La rinegoziazione del mutuo, perchè?
La scelta del mutuo migliore per l’acquisto della propria casa / abitazione porta quasi inevitabilmente a confrontarsi con un serie di variabili che in un arco temporale talvolta di 15, 20, 25, o 30 anni possono cambiare come le condizioni che ieri erano vantaggiose ed oggi non soddisfano più le nostre esigenze.

Per questo il legislatore ha previsto una serie di strumenti normativi che permettono al mutuatario di cambiare le carte in tavola e rinegoziare il mutuo.

Cosa è la rinegoziazione del mutuo

Rinegoziare il mutuo significa ridefinire le condizioni contrattuali con la propria banca attraverso un abbassamento della rata, una riduzione dello spread  o un allungamento della durata del periodo di ammortamento delle rate che non comportano l’estinzione e la stipula di un nuovo mutuo, fattispecie che richiederebbe la stipula di un altro atto dal notaio.

Costi per la rinegoziazione? NO

Per la ringoziazione del mutuo non sono previsti oneri aggiuntivi per lìintermdiazione, di gestione, alcuna imposta sostitutiva, quindi occhio nella fase di contrattazione e definizione della’aumento della durata del mutuo. Potete leggere gli altri articoli che abbiamo scritto sulla guida alla surrogazione e surroga del mutuo e alla sostituzione del mutuo.

La Legge n. 2 del 2009 sul mutuo rinegoziato così come il ri-negozio dei prestiti dà un incentivo che consiste nel rimborso della quota parte di interessi che superano il tetto del 4% (senza considerare lo spread) per tutti coloro che hanno stipulato un mutuo o un prestito  per l’acquisto o la ristrutturazione della “prima casa” soprattutto verso coloro che hanno contratto dei mutuo a tasso variabile o a tasso non fisso o anche i cosiddetto mutui modulari in quanto la legge si rivolge alla generalità dei mutui a tasso non fisso; i destinatari quindi sono i mutuatari che hanno visto incrementare i tassi di interesse sui mutui con un significativo aumento della rata da pagare e degli interessi .

Contesto di riferimento per la rinegoziazione

Siamo in un momento storico di tassi molto bassi per eccessiva liquidità in giro per cui diviene conveniente molto sedersi a parlare con la propria banca e rinegoziare il mutio a tassi più convenienti per voi in qaunto se usate uno dei comparatori che avrete sicuramtne visto in TV vedrete che si stanno facendo la guerra per avere maggiori clienti e mentre prima il mutuatario medio non si poneva il problema della rata e soprattutto non conosceva l’andamento dei mercati finanziari ora è mediamente molto più erudito per cui sa se sta pgando un tasso molto più alto o meno basso della media e manifesterà la propria esigenza alla banca mutuante.

Purtroppo questo accade perché con la crisi finanziaria il costo del denaro è andato aumentando e pertanto i tassi di interesse applicati sui debiti sono cresciuti aumentando la rata del mutuo o dei prestiti. Ma ora sta scnedneod nuovamente per cui meglio approfittare.

Il beneficio consiste nella possibilità di rinegoziare il proprio mutuo con il proprio istituto di credito banca, società finanziaria e si rivolge a coloro che hanno stipulato un mutuo a partire dal 31 ottobre 2008.
Sarà necessario però verificare che il tasso di interesse applicato alla rata senza considerare lo spread sia inferiore al 4% , tetto oltre il quale non sarà possibile richiedere il beneficio.
Vogliamo inoltre rammentare che anche se al momento della tipula del contratto non si è fatto riferimento alla possibile rinegoziazione si ha comunque la possibilità di richiedere la ricontrattazione del mutuo in quanto il mutuo al pari degli altri contratti deriva all’accordo delle parti che possono in ogni momento risedersi al tavolo e rinegoziare le condizioni al di la degli incentivi statali. Pur vero che una volta dato l’assenso alla rinegoziazione difficilmente la banca riaprirà le trattative.

Principali variabili da discutere nella rinegoziazione del mutuo

Vi rammentiamo però alcuni elementi da tenere d’occhio nel passaggio che sono:

  • la variazione dello spread
  • il tasso cosiddetto CAP ossia il tasso al di sopra del quale non possiamo andare e che rappresenta per noi un paracadute.
  • il tasso cosiddetto floor che rappreetna il tasso al di sotto del quale non si potrà andare per il pagamento della rata del mutuo che rappresenta invece il cuscino per la banca in caso di abbasso eccessivo dei tassi di interesse.

Surrogazione del mutuo

Consultate anche la guida alla surrogazione del mutuo qualora avreste voglia di cambiare banca o anche la sostituzione del mutuo.

Estinzione anticipata del mutuo

Altra possibilità in un contesto dove i tassi scendono è quello dell’estinzione anticipata del mutuo che però ha dei costi. So che starete pensando come è possibile che abbia dei costi se ti do i soldi prima invece si li ha perchè se pensate che loro, intendo le banche, lucrano sui vostri tassi di interesse passivi capirete che così ne percepiranno di meno ma a fronte di una penale. Inutile dire che questo mi sempra profondamento antietico. la collettività, comprese le banche dovrebbe essere felice se ci sono meno debiti in giro.

Mancato Pagamento della rata del mutuo

Se vi trovate in condizioni disagiate potete anche leggere l’articolo dedicato proprio al mancato pagamento o ritardo della rata del mutuo con le conseguenze ed i costi a cui eventualmente sarete soggetti.

3 commenti

  1. ho fatto mutuo in data 31 oct 2008 con BNL, adesso voglio fare rinegozio,pero loro mi dicono che nn e possibile di rinegoziare, e posibile?cosa posso fare?

  2. Si sempre nei limiti dei 4.000 euro annui e secondo le modalità che se non hai ancora letto ti consigglio di leggere nei numerosi articoli e guide che abbiamo dedicato al tema interessi passivi sui mutui, tanti da dedicarci una categoria apposita che trovi sulla destra dello schermo.
    Saluti, e occhio perchè con il 730 sei fuori scadenza massima, dovrai versare sulla base del modello Unico.

  3. Ciao a tutti,sono Francesco volevo chiedere alcune informazioni riguardante la surroga del mutuo.Nel mese di maggio 2009 ho effettuato la surroga del mutuo presso un’altra banca ed è andato tutto bene (non ho pagato nulla),oggi vorrei sapere se posso detrarre dal 730 gli interessi,sia della vecchia banca che dalla nuova.(surroga effettuata senza chiedere liquidità,ho solo portato il vecchio mutuo alla banca nuova)cioa a tutti.
    GRAZIE PER LA RISPOSTA

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