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Mutui ipotecari: Domande e risposte su surroga rimborso, interessi

surroga mutuo casaIn primis chiariamo che per la scelta del migliore mutuo o per modificare quello che abbiamo già acceso dobbiamo chiarire qualis sono gli strumenti che abbimao a disposizione. Vi indichiamo pertanto cosa si intende per surroga del mutuo e quali sono i caratteri distintivi rispetto alla rinegoziazione del mutio e alla sostituzione del mutuo e dopo passiamo alle domande poste dai lettori.

La surrogazione del mutuo

La surrogazione del mutuo per l’acquisto di casa consiste nel subentro di altro istituti di credito nella posizione del mutuante, ossia di colui che concede il mutuo, trasferimento che avviene a costo zero, e ripetiamo senza alcun costo e che deve sostanziarsi in condizioni migliori e più vantaggiose per il mutuatario ossia di colui che percepisce il denaro, o per via di un migliore spread, o per via della tipologia di tasso applicato.
Per chi non conosce la terminologia utilizzata in questo campo con la surroga si realizza la portabilità del mutuo. Con la surrogazione si stipula un nuovo mutuo lasciando inalterata l’ipoteca del precedente mutuo al fine di spuntare migliori condizioni per il contribuente mutuatario.

I fondi messi a disposizone dal nuovo istituto di credito andranno a ripianare il vecchio mutuo e a coprirlo per estinguerlo ma non potranno essere modificate le condizioni contrattuali e potrà essere modificata la durata.

Con il trasferimento del mutuo può cambiare, perchè non è detto che tutte le variabili siano ricontrattate, e questo sta a voi ; anche andare a discutere sono la durata del mutuo, lo spread applicato, il tipo di tasso se variabile fisso o misto mentre resterà fisso oppure ridefinire l’importo del mutuo.

In pratica in cosa consiste sostituire il mutuo

Con la sostituzione del mutuo in pratica si va dalla banca, si chiede un estratto del mutuo con evidenza delle rate da pagare ed il contratto, si definiscono le migliori condizioni con la nuova banca quale tasso sia preferibile in base alle caratteristiche del mutuatario e la nuova banca prenderà contatti con la precedente, ed entro 10 giorni dovrà fissare la data per procedere alla surroga con la nuova banca.

Con la nuova banca si fisseranno i termini  per la stipula dell’atto e la consegna delle quietanze di pagamento della vecchia banca.

Motivi per pensare alla surroga

Le principali motivazioni che possono portare un contribuente mutuatario a pensare alla surroga sono principalmente rintracciabili in una rata troppo elevata oppure, semplicemente come stiamo osservando da diverso tempo, dei tassi di interesse sulla liquidità particolarmente bassi che possono essere molto più bassi rispetto a quelli per esempio di un mutuo preso 10 anni fa: parliamo anche di differenze nell’ordine del  3 o 4% che incidono per centinaia di euro sulla rata mensile del mutuo di una casa di piccole medie dimensioni.

Possono esserci anche per altre motivazioni diversa ma che comunque non dovranno essere riportate all’interno della sua.

Quali sono gli elementi che posso cambiare nel mutuo con la surrogazione

Primo fra tutti naturalmente la banca ma potrei anche cambiare il tasso di interesse o lo spread applicato sia nel importo sia nella natura se fisso o variabile e la durata del finanziamento.

Costi e vantaggi della surroga

È importante rilevare che con il decreto Bersani bis la portabilità del mondo È stata caratterizzata dai seguenti elementi:

  • Non è prevista alcuna applicata da parte della banca;
  • Non è prevista alcuna imposta sostitutiva;
  • Non dovranno esservi richiesti costi per perizie sulla casa o istruttorie;
  • Possibilità di surroga con una semplice dichiarazione tra le parti  autenticata.

Il fatto che non vi sia bisogno un atto notarile che abbia all’interno un cancellazione dell’ipoteca una nuova iscrizione ma personalmente la modifica di questi aspetti determina anche un costo ben inferiore a quello che si sarebbe avuto nel caso appunto di cancellazione e stipula di un nuovo mutuo con un nuovo istituto di finanziamento.

Quali mutui posso rinegoziare

I mutui che possono essere oggetti di portabilità sono quelli ipotecari.

Interessante: rinnovo o di surroga del mutuo che emergono talvolta alcuni elementi contenuti nel contratto precedente che rappresentavano rizzi per impugnare il contratto in quanto caratterizzati da tassi usurai ho in quanto allora interno avevano clausole vessatorie. Vi posso consigliare pertanto di farvi fare una verifica del piano di ammortamento pagato alla precedente banca vede eventualmente di farvi rimborsare eventuali somme pagate in eccedenza mediante la riduzione delle rate future. Questo si chiama istituto della compensazione del mutuo.

Costi aggiuntivi nella surrogazione? NO

Se state pensando di trasferire il mutuo inoltre considerate anche che non dovrete sostenere a costi aggiuntivi e pertanto non è richiesto atto notarile, non sono previste ulteriori commissioni bancarie o spese di gestione aggiuntive e non è prevista una imposta sostitutiva.

Benefici fiscali

Vi consigliamo invece di leggere la guida fiscale sulla detrazione degli interessi passivi sul mutuo nel 730 e nel modello unico in quanto anche nel caso della surroga gli interessi passivi saranno deducibili sempre nei limiti delle disposizioni stabilite dal fisco. Esistono anche altri strumenti per modificare le proprie condizioni contrattuali o la propria rata del mutuo che sono la rinegoziazione del mutuo e la sostituzione del mutuo ipotecario.

Buongiorno innanzitutto,

vi espongo la mia situazione personale: Mutuo acceso nel 2003 di tipo misto (base Tasso fisso), con possibilità di intervenire e passare al variabile a scadenze biennali.

Il sottoscritto non ha esercitato tale diritto e nel luglio 2007, è cominciato altro biennio di rimborso con tasso fisso IRS 2 anni + 1.50%, circa il 6.50% finito in corretto e regolare ammortamento alla data odierna(residuo 100.000€ restanti 170 rate, rateo 907€), per circostanze e mia negligenza non ho provveduto alla surroga di altro Istituto e la mia banca non mi sottoposto alcuna proposta sostitutiva. Oggi con la contingente crisi sento pressante la sfavorevole situazione sopra descritta e non voglio commettere altre COSTOSE disattenzioni, alla luce delle novità in tema di rimborso e diritti dal decreto Bersani di accedere ad altre formule prodotto.

Cosa mi consigliate, cosa posso e devo fare?

Vi ringrazio anticipatamente, distinti saluti

 M._______

RISPOSTA

Buongiorno M.,

Le possiamo dire che Tremonti è intervenuto con l’istituto della surroga del mutuo (DL 93/2008) che prevede la possibilità di rinegoziare il proprio mutuo mutuo. I benefici sono riassumibili nella certezza di una rata fissa fino alla estinzione del mutuo, la trasformazione del mutuo in un finanziamento il cui tasso è bloccato ed infine il rimborso del debito è regolato ad un tasso fisso pari all’Interate Swap (Irs) a dieci anni, più 0,50 punti percentuali.

Tuttavia, anche chi ha stipulato un mutuo a tasso fisso potranno aderire all’istituto della surrogazione (D. 7/2007 c.d. “Bersani bis”) che prevede la possibilità di sostituire il debitore principale ed eventualmente anche le condizioni del mutuo.

Il beneficio fiscale consiste nella detrazione degli interessi passivi connessi a mutui ipotecari stipulati per l’acquisto dell’immobile da adibire ad abitazione principale nei limiti quantitativi di 4.000 euro ( ex art. 15 comma 1 lett. b) DPR 917/1986).

Il nuovo mutuo non dovrà eccedere l’ammontare del capitale residuo del mutuo che si intende “sostituire”, maggiorato delle spese e degli oneri correlati. Qualora la differenza fra l’importo del nuovo mutuo e quello del mutuo che si intende “sostituire” sia dovuta a tali spese ed oneri accessori, allora gli interessi sul nuovo mutuo saranno integralmente detraibili (pur nei limiti quantitativi previsti dall’art. 15 comma 1 lett. b) D.P.R. n. 917/1986 limiti che la Finanziaria 2008 ha elevato ad € 4.000,00).

Per quello che concerne il rimborso invece DL 185/08, in vigore dal 29 gennaio 2009, è stato definito un tetto massimo del 4% per gli interessi sui mutui variabili, valido per tutte le rate in scadenza nel 2009, indipendentemente dal periodo a cui queste rate si riferiscono.

Lo Stato pagherà l’eccedenza tra gli importi delle rate derivanti dall’applicazione delle condizioni contrattuali originariamente pattuite e la soglia del 4%: il rimborso si riferisce però solo ai mutui ipotecari che:

  1. sono a tasso non fisso
  2. sono finalizzati all’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale (con l’esclusione delle case signorili, ville e castelli, accatastati con le categorie A1, A8 e A9);
  3. stipulati o accollati entro il 31 ottobre 2008;
  4. prevedono un tasso di interesse inferiore al 4%.

Per verificare il punto 4 è necessario sommare lo spread e il parametro di indicizzazione, (solitamente si prende l’Euribor).

La disposizione è indirizzata alla banche e pertanto opera in automatico senza alcuna richiesta da parte del mutuatario.

Rinegoziazione del mutuo: chiarimenti

Per conoscere anche un altro importante strumento per modificare le condizioni contrattuali dle mutuo potete leggere l’articolo sulla rinegoziazione del mutuo.

Accollo del mutuo

Altra vicenda che può caratterizzare la vita di questo simpatico prestito oneroso che sembra non finire mai è l’accollo del mutuo che spessa si presenta allorquando i due coniugi si separano o divorziano e si domandano se potranno comunque continuare ad utilizzare pienamente le loro detrazioni fiscali.

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Leggi articolo dedicato alla detrazione degli interessi sul mutuo e cambio di residenza

24 commenti

  1. La nuova subentrerà nel debito residuo

  2. Cordaro giuseppe

    Buongiorno,ho acceso un mutuo per 30 anni,ora sto pensando di fare una surroga con un altra banca.vorrei sapere se facendo la surroga la vecchia banca mi deve rimborsare parte degli interessi pagati in nove anni dato che la nuova banca estinguera la vecchia ed io fino ad adesso ho pagato quasi solo interessi

  3. Cordaro giuseppe

    Buongiorno vorrei sapere se io dovessi fare la surroga del mutuo con un altra banca se la banca dove sono adesso mi deve restituire parte degli interessi pagati ,dato che pago da nove anni quasi solo interessi ? E la nuova banca liquidera la vecchia per un mutuo acceso per 30 anni

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