Gli interessi passivi pagati sul mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale o prima casa possono essere portati in detrazione del 19% Irpef nel 730 o nella dichiarazione dei redditi modello Unico a patto che siano riferiti all’acquisto dell’abitazione principale del soggetto o di un familiare con le modalità ed i limiti fissati dal legislatore fiscale che qui potete trovare come calcolarli, dove trovarli e dove indicarli in dichiarazione nonchè l’effettivo risparmio sulle tasse apportato da questa voce di spesa che pesa molto sulla famiglia italiana.

Nella compilazione del modello 730 o modello unico potrete indicare la detrazione per oneri sostenuti a titolo di interessi passivi sul mutuo stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale e che molti erroneamente chiamano prima casa: gli interessi passivi su mutuo contratti per l’acquisto dell’abitazione principale infatti diritto ad una detrazione del 19% sul costo sostenuto e devono essere indicati nel quadro RE della dichiarazione dei redditi e nei righi da E7 a E11, per il pagamento delle imposte.
Nel modello Unico invece dovrete prendere in considerazione il quadro RP, ma la cella è la stessa, questo al fine di agevolare noi operatori a districarci meglio tra 730 di marzo e unico di giugno, pertanto saranno il rigo RP7 ed RP11 le celle ad essere interessate anche se negli anni successivi potrà subire qualche modifica anche se i quadri saranno sempre quelli.

Quali costo rientrano nella detrazione oltre gli interessi
Potremmo aggiungere alla quota di interessi passivi pagati anche gli oneri accessori connessi alla stipula del mutuo con la banca o anche che abbiamo corrisposto in virtù per esempio a titolo di variazioni del cambio di valuta, nonché le commissioni che sono state pagate agli istituti di credito per l’intermediazione.
Possiamo considerare anche nel monte spese detraibili oltre agli interessi anche eventuali oneri fiscali e spese aggiuntive come l’imposta di iscrizione o cancellazione di ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato).
Ma non solo: possiamo anche considerare che possiamo portarci in detrazione anche la provvigione per lo scarto rateizzato, le spese notarili sostenute per istruzione la pratica di mutuo (come se non potessimo fare altrimenti) e di eventuali perizie tecniche, l’apertura di un conto corrente accessorio, escludendo invece eventuali polizze sull’immobile o polizze vita che spesso vi propongono/impongono e altre che trovate nell’articolo sotto evidenziato in celeste.
Vi ricordo inoltre che l’acquisto della casa da adibire ad abitazione principale sulla quale accendiamo il muto deve avvenire o nelll’anno di imposta anteriore all’accensione o in quello successivo.

Quali Mutui rientrano nella disposizione per la detrazione nel 730
Non tutti i contratti di mutuo danno diritto alla detrazione degli interessi passivi pagati come per esempio quelli che sono stati stipulati nel 1991 o nel 1992 per motivi diversi dall’acquisto della propria abitazione come per la ristrutturazione della propria abitazione, oppure per i mutui stipulati a partire dal 1993 per l’acquisto di una residenza secondaria, o ancora per i mutui stipulati nel 1997 per ristrutturare gli immobili e i mutui ipotecari stipulati a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale.
Non rientrano nell’ambito di applicazione della detrazione nella compilazione del 730 o dichiarazione dei redditi Irpef gli interessi passivi che derivano da aperture di credito bancarie,  cessione dello stipendio finanziamenti diversi da quelli relativi a contratti di mutuo, anche se con garanzia ipotecaria su immobili e anche quelli che derivano da mutui che eccedono il costo dell’immobile eccedono.

Se stipuliamo un mutuo ipotecario sovvenzionato con contributi concessi dallo Stato o da Enti pubblici gli interessi passivi danno diritto alla detrazione solo per l’importo effettivamente rimasto a carico del contribuente e sempre che tali mutui non siano stati erogati in conto capitale.

Vale anche la detrazione per l’acquisto delle pertinenze all’abitazione principale
In tal caso è necessario fare una precisazione inquanto se ci dovessimo attenere alla lettura della norma non si fa riferimento alla pertinenza, però è anche vero che laddove questo sia effettuato con atto autonomo e indipendnete in effetti sostenerelo potrebbe essere difficle. Tuttavia laddove invece il vncolo pertinenziale si evinca da un unico atto notarile avente ad oggetto acquisto di casa e garage o contina per esempio a mio modesto avviso porterei in deduzione anche gli interessi passivi relativi alla quota parte di mutuo contratto per l’acquisto del box o del garage o della cantina o di altra pertinenza.

Come si calcolano gli interessi passivi da portare in detrazione nel 730
Applicate la  seguente formula: (costo di acquisizione dell’immobile x interessi pagati) : capitale dato in mutuo
Importante rilevare che il valore del mutuo non deve essere maggiore del valore di acquisto dell’immobile. Più precisamente il valore del mutuo può anche essere maggiore del valore indicato nel rogito ma la detrazione degli interessi passivi potrà essere riferita solo alla proporzione tra valore di acquisto della casa e valore del mutuo. Gli interessi passivi detraibili saranno quelli derivanti dall’applicazione di questa percentuale. La ratio è che il legislatore fiscale finanzia l’acquisto della casa ma se voi per comodità prendete come mutuo un valore maggiore per sostenere altre spese la detrazione degli interessi passivi sarà possibile solo per la quota parte relativa al mutuo per l’acquisto dell’abitazione.
Interessi passivi nel Mutuo cointestato
La detrazione degli interessi passivi spetta ad  ogni cointestatario indipendentemente dalla quota di proprietà della casa, in quanto la detrazione spetterà in ragione della ripartizione del finanziamento; a tal proposito se il soggetto che paga il mutuo è uno quel soggetto sarà legittimato alla detrazione degli interessi per il 100%.

Tuttavia l’agenzia delle entrate ha chiarito anche che qualora dsue coniugi acquistitno un immobile al 50% e solo uno risulta intestatario del contratto di mutuo solo il soggetto intestatario può detrarre gli interessi ma sul 100% degli interessi pagati.

La detrazione massima è di 4.000 euro  e se siete contitolari di altri mutuo l’importo è sempre di 4.000 euro a meno che non abbiamo familiari a carico ipotesi in cui diveniamo titolari del diritto alla detrazione anche del familiare a carico.  In caso di divorzio legale pronunciato con sentenza al coniuge che ha trasferito la propria dimora abituale spetta comunque il beneficio della detrazione degli interessi sul mutuo ma sempreché nella casa dimorino dei suoi familiari a carico.  Potete approfondire leggendo l’articolo sulla detrazione fiscale interessi del mutuo cointestato o in caso di nuda proprietà o in ipotesi di accollo.

L’acquisto dell’immobile deve essere effettuato in un intervallo di tempo che va dall’anno precedente all’anno successvi alla stipula del mutuo.

Coniugi separati legalmente Anche nel caso di separati legalmente e cointestati in caso di separazione legale ad ognuno spetta una detrazione massima degli interessi passivi nella misura di 2.000 euro o 4 mila in caso di mutuo cointestato pagato solo da un soggetto. La detrazione spetta anche se ancora non l’abitazione non potrebbe essere definita principale ma che ci impegniamo a farla diventare entro una anno dall’acquisto. In caso di rinnovo o stipula di altro mutuo o surroga anche con un istituto di credito diverso non consideriamo il periodo che intercorre dallo scioglimento del primo e la stipula del secondo.

Dove vanno indicati nella dichiarazione dei redditi modello Unico o 730
Gli interessi passivi che scaturiscono da mutui contratti per l’acquisto dell’abitazione principale più tutte gli altri oneri che abbiamo visto prima andranno indicati nel rigo E7 del 730.

Immobili in costruzione
Anche nel caso di immobili oggetto ancora di costruzione il legislatore fiscale ammette la detrazione degli interessi passivi anche se bisogna osservare alcune particolarità  compresi anche eventuali oneri accessori e dove per costruzione si intendono i lavori atti a rendere abitabile un rudere o bene simile dalle caratteristiche catastali similari. La detrazione spetta solo nel caso in cui l’ultimazione dei lavori avvena prima dei 6 mesi dalla data di ultimazione dei lavori così come espressamente indicata nella RM 1 del 2007 dall’Agenzia delle Entrate. Mutuo Ipotecario Misto (circolare 20 del 2011) e Mutuo del nudo proprietario (circolare AE numero 20 del 2011).

Mutuo per l’acquisto della casa del figlio
In questo caso purtroppo dovrete considerare sempre i principi che consentono la detrazione degli interessi passivi ossia la titolarità del diritto di proprietà dell’abitazione e l’intestazione del contratto di mutuo. Questo significa che non potremmo comprare casa ed intestarla i figli e mantenere il diritto alla detrazione degli interessi sul mutuo. Tuttavia potremmo comprare noi casa, intestarci il mutuo e destinarla all’abitazione principale di nostro figlio o familiare.

Non solo gli interessi sono detraibili ma anche le spese di gestione e di apertura pratica: detrazione degli oneri accessori al mutuo.
Come annunciato nel titolo non solo gli interessi possono essere portati in detrazione ma anche le spese accessorie all’apertura del mutuo come per esempio il notaio, l’apertura della pratica e tutti quei piccoli costi che sommati diventano parecchi soprattutto in sede di stipula e che trovate riepilogati nell’articolo dedicato proprio alla detrazione degli oneri accessori al mutuo

Abitazione principale ed interessi passivi sul mutuo
La condizione che prevede l’obbligo dell’abitazione principale entro un anno dall’acquisto dell’immobile richiede che si soddisfi il requsito previsto per aversi un’abitazione principale che ricordo sarebbe quella nel quale il contribuenti o i suoi familiari dimorano abitualmente: questa definizione è molto importante in quanto presta il fianco alla detrazione degli interessi passivi del mutuo anche al soggetto che pur essendo intestatario del mutuo e dell’immobile non ci vive perchè ci vive un suo familiare anche se non a carico. Per familiare inoltre è sempre bene ricordare che si intendono i parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo, compreso anche il coniuge.

In caso di surroga e di rinegoziazione del contratto di mutuo la detrazione sugli interessi passivi spetta per un importo maggiore a quello che risulterebbe considerando la quota residua di capitale del vecchio mutuo maggiorata delle spese e degli oneri accessori correlati con l’estinzione del vecchio mutuo e l’accensione del nuovo.
Vi ricordiamo che gli interessi andranno inseriti nella dichiarazione dei redditi 730 di cui vi segnaliamo non solo la categoria di articoli che scriviamo appositamente ma anche alcuni articoli in particolari che possono fornire una guida per la compilazione e dare qualche consiglio. Non possiamo ovviamente segnalarvi la guida pratica alla compilazione del 730  o anche alla compilazione del modello Unico e del modello  dove trovate veramente tanti consigli utili per la compilazione, il pagamento e la detrazione delle spese nella dichiarazione dei redditi.

Vi consiglio anche di leggere le guide alla scelta del mutuo migliore o la modifica di quello che già avete acceso con la surrogazione del mutuo, la rinegoziazione del mutuo o la sostituzione del mutuo.

Aggiornamento 2011-2012: vi ricordo che potete leggere gli articoli correlati che riguardano per esempio la rinegoziazione del mutuo

Elenco Spese deducibili nel 730