impianto fotovoltaico superficieSi sente molto parlare negli ultimi mesi della cessione del diritto di superficie da parte di soggetti proprietari di terreni (agricoli o fabbricabili) a società di produzione di energia fotovoltaica da fonti rinnovabili.

Domanda: Buongiorno,
mio padre sta stipulando un contratto che prevede la cessione del diritto di superficie per 25 anni per la realizzazione di un impianto fotovoltaico.

Leggo su un sito specializzato un vostro appunto in cui sostenete:

“la cessione a titolo oneroso del diritto di superficie avente ad oggetto un terreno agricolo è trattata nell’articolo 9, comma 5, del Tuir il quale sancisce che la disciplina fiscale vigente per le cessioni a titolo oneroso si applicano a tutti quegli atti che comportano il trasferimento di un diritto reale di godimento. Pertanto la cessione del diritto di superficie di un terreno agricolo non è soggetta a imposizione qualora il terreno agricolo sia posseduto da più di cinque anni.”

Altra autorevole dottrina fa rientrare i compensi ricevuti per la cessione del diritto medesimo come “redditi derivanti dall’assunzione di obblighi di permettere di cui all’art 67 TUIR.” classificabili tra i redditi diversi dunque soggetti ad irpef.
Sperando in un vostro aiuto,

Antonio

Risposta:

Buongiorno Antonio,

Premesso che non ritrovo tra gli articoli pubblicati quanto scritto ritengo che quanto lei dice è parzialmente corretto anche perché la dottrina da lei citata è autorevole; tuttavia esiste l’esimente temporale data dal possesso ultra quinquennale del diritto e pertanto del diritto sottostante.

Vi sono in effetti due filoni di pensiero sul temo: L’autorevole dottrina che lei cita propende per far rientrare la cessione del diritto di superficie (sia su terreno agricolo che su terreno edifciabile) nell’alveo delle fattispecie contenute nell’art. 67, comma 1 lettera bis inquadrando la cessione del diritto di superficie nell’obbligo di permettere: secondo tale considerazione i suoi proventi annui confruiscono nel suo reddito imponibile e si procederà con una tassazione per scaglioni.

La seconda considerazione invece, opposta ed io mi sento di sposarla, trae spunto dalla considerazione che l’art. 67 alla lettera L si riferisce ad obblighi di permettere ma sono diritti più marcatamente riferibili alla persona mentre nel caso in esame si parla di trasferimento di un diritto reale perchè riferibile ad un terreno. Ed in effetto questo spingerebbe a considerare la cessione come rientrante nella lettere B che appunto affronta la tematica dei terreni.

In questo modo si può fare una distinzione, che poi è riproposta anche nel trattamento delle plusvalenze derivanti dalle cessioni e che prevedono l’esenzione dei redditi nel caso di vendita successiva ai 5 anni del terreno agricolo e con esso i redditi che da questo sono prodotti.

Fattispecie e trattamento fiscale diverso invece è il caso di vendita infraquinquennale (prima dei cinque anni) e cessione del diritto di superficie su terreno edificabile, il quale rientrerebbe invece tra i redditi diversi come sopra descritto e pertanto sarebbe tassato.

Tuttavia prendo lo spunto per correggermi in quanto il diritto di superficie è un contratto ad effetti obbligatori e non un contratto ad effetti reali.

Inoltre in soccorso ci vengono anche le pronunce dell’agenzia delle entrate nelle 379 del 2008 e la 112 del 2009 che anche loro propendono per la stessa strada.

Resto pertanto del parere che nel caso di terreno agricolo posseduto da più di cinque anni non si possa parlare di plusvalenza imponibile ed anche i canoni saranno esenti da imposizione diretta. Le mie sono considerazione personali che rappresentano solo uno spunto per approfondire le fattispecie che ci possono capitare e che potete arricchire con le vostre esperienze.

In fattispecie diverse invece, il provento derivante dai canoni concorrerà alla determinazione del reddito per scaglioni.

Lo stesso avviene nel caso in cui il terreno sia stato acquisito per successione.

Ulteriore difficoltà risiede inoltre nella definizione della plusvalenza derivante dalla cessione a cui l’agenzia delle entrate suggerisce un criterio di attribuzione proporzionale fondato sul rapporto tra il valore complessivo attuale del terreno agricolo ed il prezzo di cessione contenuto nell’atto di vendita.

Imposta di registro ed IVA

Ai fini del corretto trattamento fiscale delle imposte di registro ed Iva vi segnaliamo questo post sulla costituzione del diritto di superficie ad una società di produzione di energia fotovoltaica ai fini dell’imposta di registro ed iva.