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Vendita Prima Casa in caso di separazione, divorzio prima dei 5 anni: quando non si pagano tasse

La vendita dell’immobile prima dei cinque anni per effetto di separazione o di divorzio può non portare alla decadenza delle agevolazioni prima casa con contestuale applicazione di sanzioni da parte dell’agenzia delle entrate che recupererà la differenza, in termini di imposta di registro, tra aliquota ordinaria del 9% e aliquota agevolata del 2% oltre alla applicazione di sanzioni del 30% ed interessi da calcolare al tasso legale vigente. Lo stesso vale per l’applicazione delle minori imposte ipotecarie e catastali.

Esenzione fiscale atti in pendenza di separazione tra coniugi

Forse non tutti sanno che esiste una norma, per così dire agevolativa che consente l’esenzione dei trasferimenti in pendenza di separazione tra coniugi ai fini dell’imposta di registro e di bollo. Tale norma è l’art. 19 della legge n. 74/1987 che disciplina non solo l’esenzione dall’imposta di registro e di bollo ma anche da ogni altro onere fiscale in caso di divorzio, separazione o scioglimento degli effetti del matrimonio.

Iniziamo con vedere il rischio che c’è sul piatto potete facilmente consultare la tabella seguente che contrappone, con esempi alla mano quanto risparmio nell’acquisto di una abitazione usufruendo delle agevolazioni prima casa.

Riepilogo e tabella imposte e tasse sulla prima casa

Tassazione Acquisto di casa post modifiche 2014
Tipologia immobile/acquirente Imposte Fino al 31.12.2013 Dall’1.1.2014

Abitazione

Prima casa

Soggetto privato

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

3%

Euro168,00

Euro 168,00

2%

Euro 50,00

Euro 50,00

Abitazione

Prima casa

Soggetto Iva

Iva

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

4%

Euro 168,00

Euro 168,00

Euro 168,00

4%

Euro 200,00

Euro 200,00

Euro 200,00

Abitazione no benefici prima casa

Soggetto privato

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

7%

2%

1%

9%

Euro 50,00

Euro 50,00

Abitazione no prima casa Soggetto Iva

Iva

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

10%

Euro 168,00

Euro 168,00

Euro 168,00

10%

Euro 200,00

Euro 200,00

Euro 200,00

Abitazione no prima casa 

Soggetto Iva

Iva

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

esente

7%

2%

1%

esente

9%

Euro 50,00

Euro 50,00

Ufficio/Negozio Soggetto privato

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

7%

2%

1%

9%

Euro 50,00

Euro 50,00

Ufficio /Negozio

Soggetto Iva

Iva

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

10% – 21%

Euro 168,00

3%

1%

10%-22%

Euro 200,00

3%

1%

Ufficio /NegozioSoggetto Iva

Iva

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

esente

Euro 168,00

3%

1%

esente

Euro 200,00

3%

1%

Terreno edificabile

Soggetto privato

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

8%

2%

1%

9%

Euro 50,00

Euro 50,00

Terreno edificabile

Soggetto Iva

Iva

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

22%

Euro 168,00

Euro 168,00

Euro 168,00

22%

Euro 200,00

Euro 200,00

Euro 200,00

Tuttavia vi sono dei casi in cui abbiamo visto che ciò non accade. Un tipico esempio è il riacquisto entro un anno dall’alienazione di una casa che può avere sia un valore più alto sia un valore più alto di quello del precedente acquisto agevolato.

Ci siamo poi occupati anche delle cause di decadenza delle agevolazioni prima casa derivanti dalla modifiche delle condizioni (che trovate riepilogati nel seguito) che consentono, in sede di stipula dinnanzi al Notaio di richiedere l’applicazione delle agevolazioni. Un esempio può essere la variazione della residenza anagrafica o la sua mancata variazione.

Una recente sentenza della cassazione ha disposto che nel caso di vendita prima dei cinque anni dell’immobile oggetto di benefici prima casa, in sede di accordi tra i coniugi conseguenti alla separazione, non comporta la decadenza dai benefici fiscali.

La ratio normativa descritta dalla Cassazione infatti mira a chiarire che gli atti stipulati tra coniugi in sede di separazione sono finalizzati a sistemare gli assetti patrimoniali dei coniugi e non devono trovare un nocumento di natura fiscale da questo che potrebbe interferire o rendere meno agevole o più oneroso il processo di separazione.

Mi viene da dire che dovrebbe anche essere il contrario ossia talune famiglie non si dovrebbero separare artificiosamente o solo formalmente al fine di fruire dei benefici prima casa su due immobili o per prender e maggiori agevolazioni fiscali in quanto questo aspetto, au contraire, potrebbe incentivare la divisione.

Tornando al caso specifico invece bisogna considerare che esiste un vero e proprio regime di esenzione dall’imposta di registro e di ogni altro onere fiscale, come anticipato in premessa, per tutti gli atti o documenti che sono stipulati nei casi di separazione, divorzio o scioglimento del matrimonio o anche nei casi di separazione anche se effettuati nei confronti di terzi.

Questo è quanto disciplinato dall’articolo 19 della legge n. 74/1987. Tuttavia per evitare una falsa applicazione di questa esenzione fiscale è bene sottolineare che tra l’atto stipulato e il divorzio ci deve essere un nesso di causa e effetto.

L’applicazione di questa norma porta a ritenere che il trasferimento del casa coniugale a favore di un terzo o dello stesso coniuge o anche l’acquisto di una nuova sembrerebbe essere esente da imposta di registro e di bollo. Proprio per questo ai fini della casistica indicata nel titolo dell’articolo la vendita prima dei cinque anni della casa in conseguenza di una separazione o di un divorzio non è soggetta a recupero a tassazione.

Riferimenti giurisprudenziali

Corte di Cassazione n. 7966 del 21 marzo 2019

Requisiti delle agevolazioni prima casa

Ricordo quali sono i requisiti che dobbiamo soddisfare per rendere le apposite dichiarazioni in sede di stipula dinnanzi al notaio rogante

A tal fine la parte acquirente dichiara nell’atto:

  1. di essere residente nel Comune ove è ubicato l’immobile in contratto: questa condizione vale anche nel caso in cui non si abbai la residenza ma  la si intenda trasferire (e poi si deve fare) entro 18 mesi. Il beneficio vale anche nel caso la casa è ubicata nel comune dove l’acquirente svolge la propria attività oppure nel comune dove ha sede o esercita l’attività di impresa o di lavoro autonomo o anche di lavoro dipendente o il soggetto da cui dipende fiscalmente l’acquirente, quando l’acquirente stesso si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro ovvero, ovunque in Italia se l’acquirente, cittadino italiano emigrato all’estero
  2. di non essere titolare esclusiva o in comunione con il coniuge, dei diritti di piena proprietà, di usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile oggetto di questo atto; considerati a tal proposito le novità introdotte dal primo gennaio 2016 sopra sintetizzate.
  3. di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale dei beni su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà di altra casa di abitazione acquistata da essa parte acquirente o dal coniuge con le agevolazioni di cui all’art. 3, comma 131 della legge 28 dicembre 1995 n. 549, ovvero con le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa” di cui alle norme indicate alla lettera c) della nota II bis) della tariffa, parte prima, allegata al T.U. concernente l’imposta di registro (D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131) nel testo modificato dal comma 131 del’art. 3 della già citata legge 28 dicembre 1995 n. 549;
  4. di essere edotta delle conseguenze fiscali derivanti dall’eventuale trasferimento a titolo oneroso o gratuito del bene acquistato prima che siano trascorsi cinque anni da oggi.

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