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Vendita casa all’estero: Tasse da pagare e cosa dichiarare nel 730

grattacieli di Miami (USA)Vi presento una breve guida sintetica nel caso abbiate intenzione di acquistare casa segnalandovi gli articoli di approfondimento che partono dall’acquisto e alle imposte e tasse da pagare in italia in caso di vendita oltrechè all’eventuale IMU estera da pagare (tassa IVIE) sempre per dare una risppsta alle domande che di tanto in tanto arrivano anche su questo argomento che interesa certamente una parte più ristretta, ma forse più fortunata o lungimirante di lettori.

Quali sarebbero i proventi che deriverebbero dalla proprietà della casa all’estero

Bisogna fare comunque una netta distinzione tra le tre forme di proventi che si potrebbero avere dal possesso di una casa all’estero:

  1. Canoni attivi di locazione derivanti dall’affitto della casa: acquisto l’appartamento e lo affitto a terzi e percepisco proventi che dovranno essere tassati;
  2. Utili derivanti dal possesso di una società immobiliare estera;
  3. Plusvalenze derivanti dalla cessione dell’immobile estero o dalla partecipazione nella società immobiliare estera;

Tassazione in Italia del casa detenuta nel paese estero

Purtroppo qui ti tassano anche sull’aria che respiri per cui è quasi scontato che il possesso di una seconda casa all’estero qui è un fenomeno impositivo che viene tassato e lo saranno solo se voi sarete considerati residenti fiscalmente in Italia per effetto dell’articolo 2 del Tuir.

Sotto il prifilo fiscale della tassazione quidni voi avrete due costi in sintesi che sono:

  • la tassa Ivie da pagare sulla seconda casa all’estero
  • l’indicazione dell’abitazione o unità locale nel quadro RW della vostra dichiarazione dei redditi per informare il fisco del possesso di immobili all’estero

Verificare cosa dicono le convenzioni internazionali contro le doppie imposizioni

Sarà importante verificare se tra il paese dove siete residenti fiscalmente ed il paese dove è ubicato il bene immobile, anche un semplice appartamento hanno stipulato delle convenzioni contro le doppie imposizioni.

Nella fattispecie il 99% delle convenzioni prende il modello della Convenzione OCSE che disciplina la tassazione dei proventi da immobili (o per canoni attivit di affitto o locazione o per il tramite delle plusvalenze o gli utili realizzati dalla società immobiliare estera) nell’articolo 13 della convenzione OCSE. A titolo di esempio tra la Francia e l’Italia esiste e recita:
1. Gli utili provenienti dall’alienazione di beni immobili di cui all’Articolo 6, sono imponibili nello Stato dove tali beni sono situati.
2. Gli utili derivanti dall’alienazione di beni mobili facenti parte della proprieta’ aziendale di una stabile organizzazione che un’impresa di uno Stato ha nell’altro Stato, ovvero di beni mobili appartenenti ad una base fissa di cui un residente di uno Stato dispone nell’altro Stato per l’esercizio di una professione indipendente, compresi gli utili derivanti dall’alienazione di detta stabile organizzazione (da sola o con l’intera impresa) o di detta base fissa, sono imponibili in detto altro Stato.
3. Gli utili derivanti dall’alienazione di navi o di aeromobili impiegati in traffico internazionale o di beni mobili destinati all’esercizio di dette navi od aeromobili, sono imponibili soltanto nello Stato in cui e’ situata la sede della direzione effettiva dell’impresa.
4. Gli utili derivanti dall’alienazione di ogni altro bene diverso da quelli menzionati ai paragrafi 1, 2 e 3 sono imponibili soltanto nello Stato di cui l’alienante e’ residente

La convenzione serve ad evitare la doppia imposizione e anche a disciplinare i casi di rimborso delle imposte pagate in entrambi i paesi.

Qui trovate l’elenco delle convenzioni contro le doppie imposizioni al momento vigenti.

Vendita della casa all’estero

La cessione dela casa all’estero beneficia del regime di imposta sostitutiva del 20% introdotto dalla legge 266 del 2005 articolo comma 496 e successivamente oggetto di ulteriori chiarimenti applicativi nella risoluzione 143 del 2007 in cui in pratica si afferma che i redditi diversi prodotti da queato tipo di plusvalenza (vendo ad un prezzo maggiore del prezzo a cui ho comprato) sono tassati con imposta sostitutiva del 20 per cento a patto che l’atto di vendita sia stipulato però da un Notaio Italiano. La difficoltà forse sta proprio in questo ed è di natura logistica.

C’è però un problema in quanto dovrete fare i calcoli con il fatto che questa imposta sostitutiva non consentirà di avvalersi del rimborso del credito per l’imposta eventualmente pagata all’estero per cui dovrete anche informarvi nel paese dove è situato il bene e verificare se li è prevista una tassazione sugli immobili (immagino di si) e verificare quanto vi perderete per strada adottando l’imposta sostitutiva.

Vi segnalo comunque l’articolo dedicato esclusivamente alla tassazione della vendita di casa all’estero, in cui trovate il regime impositivo applicato al contribuente residente fiscalmente in italia che detiene una casa all’estero e decide di cederla dietro corrispettivo e relativa plusvalenza.

In caso contrario andrà tassata la sola plusvalenza secondo gli scaglioni di redditi Irpef che attualmente sono:

Scaglioni reddito  Irpef Aliquota Irpef lordo
da 0 a 15.000
euro
23% 23% del reddito
da 15.000,01 a
28.000 euro
27% 3.450 + 27% sulla parte eccedente i 15.000 euro
da 28.000,01 a
55.000 euro
38% 6.960 + 38% sulla parte eccedente i 28.000 euro
da 55.000,01 a
75.000 euro
41% 17.220 + 41% sulla parte eccedente i 55.000 euro
oltre 75.000 euro 43% 25.420 + 43% sulla parte eccedente i 75.000
euro

Esempio: Vendita casa situata in Francia

La plusvalenza generata eventualmente dalla casa situata in Francia viene tassata in diverso modo a seconda della durata che dall’acquisto alla vendita.

Nel caso infatti di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni la plusvalenza viene tassato come sopra anticipato riconducendo la fattispecie alla categoria dei redditi diversi che seguono la tassazione per scaglioni ordinari di redditi (vedi tabella sopra).

Dal 2006 tuttavia è possibile richiedere l’opzione per l’applicazione di una imposta sostitutiva del 20% sul valore catastale dell’immobile situato all’estero utilizzando il modello approvato dall’agenzia delle entrate del 12 gennaio 2007 (articolo 1, comma 496, legge 266/2005).

Il problema è che il Notaio deve essere Italiano e Il legislatore Italiano lo dovrebbe sapere che è prassi consuetudinaria che sia l’acquirente a scegliere il proprio Notaio. Vendere un immobile all’estero cn questa modalità potrebbe budini non essere del tutto agevole ma il gioco ovviamente vale la candela visto che parliamo di diversi punti percentuale risparmiati di tassazione.

In teoria si potrebbe anche far valere il principio secondo cui sia il notaio estero a presentare il modello ma mi sembra difficile da seguire come strada. Esiste anche una risoluzione che afferma che non sia proprio possibile (risoluzione n. 143/Edel 21 giugno 2007).

Come faccio a capire il valore della cassa oggetto di tassazione

Il valore dell’immobile estero  dipende da come siete entrati in possesso dell’immobile nel senso che. In linea generale se l’immobile è in Europa si prende il valore catastale come avviene per internderci per il calcolo dell’IMU quindi per intenderci quel valore del reddito medio ordinario o in assenza il valore di mercato desumibile per immobile similari altrimenti.

  1. se la casa è stata acquistata si utilizza il costo risultante dall’atto di acquisto altrimenti il valore di mercato rilevabile al termine dell’anno nel luogo in cui è situato l’immobile;
  2. se la casa è stata acquistata per successione o donazione si prende il valore  dichiarato nella dichiarazione di successione o nell’atto registrat o in altri atti previsti dalla legge del paese di ubicazione della casa altrimenti si arriva fino al costo di acquisto o di costruzione sostenuto dal precedente proprietario anche se si perde negli anni.

Vi può essere di aiuto comunque la circolare AdE 28 del 2012 dove vi spiega come fare.

Vi segnalo anche l’articolo dedicato ai valori OMI per l’italia e all’estero dove trovate come definire il congruo valore di vendita o di acquisto.

Nelle decisioni di vendita, come anche in quelle di acquisto, gioca un ruolo importante il regime di tassazione previsto anche sulla semplice detenzione dell’immobile per cui anche le classiche imposte come l’IVIE sulla casa all’estero che possono spostare il prezzo originariamente deciso.

E se lo intestassi ad una società?

In questo caso cambia e voi senza dubbio significa che avee raggiunto una maturità fiscale che va oltre il semplice blog per cui vi consiglio a quel punto di contattare un dottore commercialista per valuta l’ipotesi di creare una società estera per la gestione degli immobili in qaunto vi possono essere fattispecie che rendono molto conveniente questa ipotesi. In questo casi vi anticipo che sarebbero tassati in base all’articolo 90 del Tuir.

Adempimenti dichiarativi: la compilazione del quadro RW del 730 o del modello Unico

Il possesso andrà naturalmente dichiarato nel quadro RW sia che siate persone fisiche sia che abbiate una società e l’abbiate intestato a questa e dovrete compilare le prime tre sezioni in pratica indicando i principali dati e gli eventuali proventi prodotti.

Più avanti parleremo della procedura del recupero del credito di imposta pagato sui proventi incassati da case all’estero.

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2 commenti

  1. Buon giorno,

    Vorrei proporre alla vostra attenzione questo argomento: io sono cittadina rumena e ho intenzione di comprare casa in Italia. Per fare ciò io venderò la mia casa in Romania. Vorrei sapere se lo stato italiano percepisce una tassa sui soldi che entreranno nel mio conto in seguito a questa vendita all’estero. Spero che io sia stata abbastanza chiara nel spiegare la mia richiesta. Grazie della vostra attenzione e della risposta. Buona giornata!

  2. Ho comprato casa alle Canarie il 30/12/2014. La mia quota è inferiore ai 26000 euro, ma mi sembra di aver capito che per il calcolo della tassa, si tiene conto del valore complessivo dell’immobile giusto? inoltre devo pagare l’ ivie quest’anno o con dichiarazione redditi dell’anno prossimo?

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