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Trasferimento Detrazione Fiscali: Tutti i casi possibili e quale conviene

Le detrazioni fiscali possono formare oggetto di trasferimento tra privati e società e nel seguito vediamo i casi possibili come per esempio la vendita, la permuta, la donazione, la successione di immobili etc, etc.

Quali detrazioni fiscali possono essere trasferite

Parliamo naturalmente delle spese sostenute per gli interventi di manutenzione straordinaria dell’immobile effettuate dal condominio, oppure gli interventi di ristrutturazione sulla singola abitazione. Ma non solo perchè lo stesso trattamento si applica anche ai costi sostenuti per l’acquisto o l’installazione di prodotti che consentono un risparmio energetico (vedi infissi, caldaie a condensazione etc, etc) o anche le spese sostenute in passate per impianti di videosorveglianza.

Queste spese, come sapete meglio di me ormai, danno diritto ad un credito verso l’erario da sfruttare in 3, 5, o 10 rate di pari importo. Non di rado però, una volta effettuate le spese di ristrutturazione ed ottenuto il credito di imposta per la riduzione del reddito, si vende la casa oppure come vedremo nel seguito subentrano delle altre vicende che determinano o possono determinare il trasferimento di questo diritto alla detrazione fiscale.

Questo diritto ha un valore che spesso si trascura. Basti pensare che le spese sul risparmio energetico arrivavano ad essere detraibili nella misura del 65% in 10 anni per farsi un’idea di quello che stiamo parlando. Considerate che mediante il costo degli infissi di casa non va sotto i 5 mila euro per capire che si parla di qualche migliaia di euro. Per case di ampia metratura come 140/160 mq arriviamo anche a 25 mila euro.

Cosa avviene normalmente con la vendita dell’immobile

Il Legislatore, non so per quale motivo, perchè a mio modesto avviso assolutamente contro intuitivamente prevede che la detrazione fiscale, in assenza di previsioni contrattuali nell’atto, passi al nuovo proprietario. Quest’ultimo dovrà richiedere naturalmente l’ultima dichiarazione dei redditi o una dichiarazione nella quale viene confermata il numero e l’importo delle rate che potrà inserire nella sua dichiarazione.

Contro intuitivo perchè non immaginate le persone che non sanno nemmeno di cosa si parli, quelle che sbagliano o hanno sbagliato la dichiarazione in passato, quelle che non trovano la propria dichiarazione dei redditi, quelle che semplicemente non lo sapevano e non vogliono fornire il dato per continuare a detrarsi loro le spese sostenute.

Vendita dell’immobile

La vendita dell’immobile determina una variazione del diritto di proprietà della casa, appartamento, villa da un soggetto ad un altro. Nel caso in cui si tratti di trasferimento di proprietà tra privati il legislatore ha introdotto, quale regime naturale di gestione delle detrazioni passino naturalmente al nuovo proprietario. Nell’articolo dedicato al trasferimento delle detrazione fiscali in caso di vendita dell’immobile, che è stata oggetto di uno specifico approfondimento, trovate proprio il passaggio da scrivere nel rogito notarile qualora vi dovesse servire da suggerire al vostro.

Trasferimento della detrazione fiscale Irpef lavori ristrutturazione 36% o 50% anche in caso di donazione o permuta

Donazione della casa

Nel caso della donazione vale quanto detto sopra. La titolarità del diritto di proprietà passa al nuovo proprietario dell’immobile e con questo anche il diritto alla detrazione fiscale delle spese precedentemente sostenute. A tal proposito vi segnalo un utile articolo dedicato alla donazione di casa ai figli spiegandovi anche che fine fanno gli eventuali interessi sul mutuo che dovete ancora pagare.

Guida Pratica sulla Donazione: Chi e come si calcola l’imposta, quando si è esonerati

Usufrutto

Nel caso dell’usufrutto la detrazione delle quote residue non detratte afferenti spese di ristrutturazione o risparmio energetico rimangono in capo al nudo proprietario. Il caso dell’usufrutto è piuttosto particolare in quanto i destini del nudo proprietario e dell’usufrutto sono legati a doppio filo. Per questo qui di seguito trovate l’articolo di approfondimento

Trasferimento Detrazioni Fiscali: Usufrutto, Donazione, Comodato, Successione

Successione o trasferimento mortis causa

Nel caso di sopravvenuto decesso del proprietario di casa che aveva il diritto alla detrazione fiscale il diritto si trasferisce tel quel agli eredi a cui va la detenzione materiale e diretta dell’immobile.

Non importa la destinazione ad abitazione principale o meno dell’immobile ma se l’immobile è successivamente locato allora in linea teorica non si possono sfruttare le detrazioni fiscali residue.

Immobile in affitto

Sovente accade che proprietario ed inquilino si mettano d’accordo per il sostenimento di spese di ristrutturazione prima dell’utilizzo o la detenzione dell’immobile locato. In alcuni casi è il proprietario a sostenere le spese, come dovrebbe essere in quanto spese di ristrutturazione straordinaria che dovrebbero essere in capo al proprietario ma in altri casi accade che sia lo stesso inquilino a volere gli interni in un certo modo o alcuni materiali in un altro per cui si accolla lui il sostentamento delle spese; in questo secondo caso poi può esserci il caso in cui il proprietario gli chieda di farsi intestare le fatture in cambio del riconoscimento dello sconto sui canoni futuri.

Come vedete le ipotesi di configurazione sono diverse. A ciascuna di queste corrisponde un diverso diritto alla detrazione fiscale da portare nella propria dichiarazione dei redditi sia 730 sia modello Unico.

La regola vuole che sia colui che ha sostenuto la spesa o portare in detrazione fiscale il prezzo sostenuto.

Se la locazione finisce poi il diritto spetta all’inquilino in quanto detiene l’immobile e non vedo come possa essere trasferita in quanto non abbiamo un vero e proprio atto do trasferimento della propria come avviene per i casi sopra menzionati.Il vecchio detentore continua a mantenere il diritto a detrarre le quote residue in caso di cessione dell’immobile ristrutturato o di successiva detenzione da parte di altro soggetto.

Comodato

Quanto detto per la locazione vale anche per il comodato

In conclusione non esiste una reale convenienza ma solo casi particolari che si possono presentare a seconda delle vicende a cui è soggetto l’immobile su cui insistono delle detrazioni fiscali e che possono dipendere da fattori endogeni (vendita, acquisto, donazione di casa) e, ahimè da fattori esogeni (successione mortis causa).

L’unico consiglio che mi sento di darvi e di prezzare la detrazione correttamente nel prezzo di vendita.

Segnalo altresì che nel caso di incapienza del proprio reddito imponibile Irpef il credito di imposta potrà essere ceduto. Nell’articolo dedicato alla cessione del credito di imposta sulle detrazioni fiscali vi spiego in pratica a chi potete cederlo e soprattutto come comportarvi.

Cessione Credito da Detrazioni Fiscali IRPEF sul risparmio energetico: come si effettua

Trasferimento tra soggetti titolari di partita Iva

In questo caso non abbiamo problemi in quanto parliamo di deduzioni fiscali che restano in capo al soggetto giuridico che le ha sostenute e le ha dedotte nel corretto esercizio di competenza.

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5 commenti

  1. Si, ma tu sei così sicuro che il mercato apprezza e riconosce nel prezzo di vendita – diciamo almeno per il 50% – il valore della ristrutturazione che hai sostenuto. Anche questo è da tenere in considerazione.

  2. Contro intuitivo un corno!
    Le spese straordinarie vanno a incrementare il valore dell’immobile, o almeno a contrastarne il deprezzamento per usura. Con il trasferimento dell’immobile, il venditore recupera pro quota le spese che vengono a gravare sull’acquirente come parte del prezzo pattuito. E’ quindi perfettamente logico e
    corretto che le quote non ancora detratte vengano trasferite all’acquirente, salvo diverso accordo tra le parti.

  3. Il regime naturale prevede il trasferimento all’acquirente ma è derogabile tramite patto che può essere inserito direttamente nell’atto notarile. MI è stato chiesto se poteva essere fatto con atto a parte o scrittura privata. Ora non vedo preclusioni a questa forma. Consiglierei di inserirlo nell’atto, ma non escluso si possa anche procedere successivamente con atto a parte.

  4. Chiedo scusa ma il mio commento appena inviato era incompleto.Agenzia delle entrate.Diverso il caso in cui viene venduta solo una quota dell’immobile: la detrazione passa all’acquirente solo nel caso in cui, per effetto del passaggio di proprietà, questi acquisisca il possesso dell’intera proprietà. Altrimenti il beneficio resta in capo al venditore ovvero a colui che ha sostenuto le spese.
    Ho venduto la mia quota di una casa insieme alla quota di mio fratello con lo stesso atto notarile e il compratore è divenuto proprietario di tutta la casa.A chi spettano le detrazioni mancanti? (avevo io sostenuto le spese)

  5. Diverso il caso in cui viene venduta solo una quota dell’immobile: la detrazione passa all’acquirente solo nel caso in cui, per effetto del passaggio di proprietà, questi acquisisca il possesso dell’intera casa. Altrimenti il beneficio resta in capo al venditore ovvero a colui che ha sostenuto le spese.

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