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Rinuncia all’agevolazione fiscale prima casa per evitare sanzioni o multe dal Fisco dopo i 18 mesi

prima casaIn caso non si riesca a spostare la residenza nel comune ai fini dell’agevolazione fiscale prima casa (o benefici prima casa) è conveniente presentare un’istanza di rinuncia prima del decorso dei 18 mesi in cui si rinuncia all’agevolazione in modo da evitare l’applicazione della multa mentre rstano dovuto gli interessi legali calcolati dal giorno del rogito notarile al giorno di versamento della differenza tra quanto dovuto e quanto versato precedentemente.

La residenza come primo requisito delle agevolazioni fiscali prima casa

La condizione per fruire delle agevolazioni prima casa necessita di una dichiarazione da rendere al momento dell’acquisto della prima casa che consiste nell’impegno a spostare la propria residenze nel comune dove è situato l’immobile oggetto di agevolazione e questa dichiarazione è esplicitamente previsto che sia per legge a pena di decadenza dall’agevolazione.

Sanzione sull’agevolazione prima casa

Il disposto normativo prevede inoltre che nei casi di decadenza dall’agevolazione prima casa sarà obbligatorio versare il differenziale dell’imposta oltre sanzioni del 30% e degli interessi legali. La sanzione sarà irrogata mediante una cartella di pagamento ed avrà ad oggetto principlamente tre voci:

  • Differenziale tra imposta di registro pagato in misura ridotta e imposta in misura ordinaria;
  • Applicazione al valore di cui sopra della percetuale del 30%;
  • Applicazione degli interessi legali secondo il tasso di riferimento;
  • Altri valori minori per costo della riscossione.

Con un’istanza di interpello presentata all’Agenzia delle Entrate un contribuente ha chiesto esplicitamente se fosse possibile rinunciare prima del decorso dei 18 mesi alle agevolazioni prima casa, perchè per cause di forza maggiore non avrebbe potuto trasferirsi in tempo ed ha chiesto la non applicazione delle sanzioni.

Prescrizione dell’azione di accertamento

Prima di correre ai ripari verificate che non siano decorsi i termini prescrizionali per l’azione di accertamento ai fini delle imposte di registro in quanto per questa tipologia di tributo e questa fattispecie non vigono i soliti termini quinquennali ma quelli definiti nell’articolo 76 del testo unico delle imposte di registro e che impone agli uffici di accertare eventuali violazioni entro il termine di tre anni per accertare se il contribuente che ha acquistato una ‘prima casa’ usufruendo dei benefici fiscali abbia rispettato le condizioni previste per ottenere le agevolazioni.

Qualora sia prescritta non scordatevi che dovrete comunque azionarvi per farvi annullare l’atto presso il soggetto che l’ha emesso ed i cui riferimenti a cui inviare o recarvi sono inseriti nell’atto stesso. L’impugnazione avverrà attraverso un ricorso da presentare in commissione tributaria. Non vi riducete all’ultima settimana per dare incarico ad un commercialista di assistervi ma fatelo subito. I tempi tecnici di redazione possono essere di diversi giorni per cui non rischiate di scavare i termini altrimenti la vostra azione sarebbe nulla e sareste obbligati a pagare l’importo richiesto.

La rinuncia alle agevolazioni fiscali prima casa: prima o dopo i 18 mesi fa la differenza

L’Agenzia delle Entrate ha risposto che qualora si presenti presso l’ufficio territoriale competente, per intenderci quello competente secondo il comune dove è situato l’immobile o quello dove ha la residenza il contribuente (ossia l’altro comune se differente) il differenziale di imposta di registro o di Iva (nel caso di acquisti direttamente da un’impresa) comprensivo degli interessi che maturano al saggio di interesse legale giornaliero che va dalla data dell’atto notarile (giorno da cui in teoria nasce il l’obbligazione tributaria al versamento delle imposte di registro) al giorno di effettivo versamento.
Questa conclusione non la trovate in alcuna norma in quanto non c’è scritto espressamente che ci si può rinunicare tuttavia l’agenzia delle entrate con la propria risoluzione ministeriale numero 105 è giunta finalmente, oserei dire, a queste conslusioni ossia potete finalmente rinunciare volontariamente al beneficio. In tal modo se dopo aver reso le dichiarazioni nell’atto notarile vi renderete conto di non poterle più soddisfare, e mi riferisco al trasferimento della residenza per motivi di forza maggiore allora potrete chiedere espressamente di poter rinunciare alle agevolazioni

Quali le conseguenze della rinuncia alle agevolazioni fiscali

Naturalmente non pensate che facendo questo geste il fisco non vi chiederà niente, e quando ci casca. Dovrete versare il differenziale tra l’imposta di registro versata nella misura ridotta dell’1% contro quella ordinaria sulle seconde case che è ben, udite udite del 9%. La rinuncia inoltre sarà riconosciuta si dovrà fare riferimento al termine dei 18 mesi per la modifica della residenza la decadenza dall’agevolazione. Nel caso in cui, invece, non siano ancora trascorsi e non possiate trasferire la residenza potrete revocare la dichiarazione dovrete presentare un’istanza all’ufficio territoriale competente presso il quale è stato registrato l’atto, chiedendo la riliquidazione dell’imposta nella misura ordinaria versando così il differenziale tra imposta agevolata e quella normale. L’ufficio recepita l’istanza ricalcola il dovuto e vi fa avere l’atto senza sanzioni da versare comprensivo degli interessi legali ma senza sanzioni come detto prima.

Se invece sono decorsi i 18 mesi per il trasferimento della residenza potrete sanare la questione ma avvalendovi del ravvedimento operoso con cui applicherete si le sanzioni ma in misura estramente ridotta e calcolando il decorso della sanzione dal giorno in cui si è verificata la decadenza dall’agevolazione. Ricordo che le parole in celeste sono i link per gli articoli di approfondimento.

Vi segnalo che qualora siete foste stati accertati dall’agenzia delle entrate riguarda le dichiarazioni da rendere nell’atto sulle unità locali immobili case o appartamenti sul territorio nazionale dal primo gennaio 2016 anche coloro che al momento dell’atto possiedono già un immobile potranno chiedere di godere dei benefici prima semprechè procedano al riacquisto entro un anno dalla data del rogito di acquisto dell’abitazione acquistata con le agevolazioni.

Sanzione sulle agevolazioni prima casa

In sostanza quindi lo scherzetto vi costerà il 9% del valore catastale aggiornato che indicherete nell’atto…quasi una follia se pensate.

Lo Stato si prende il 9% del valore catastale…io lo trovo un valore inaccettabile per un paese civile. Con quei soldi, che diciamolo non servono a niente nella pratica o quanto meno possiamo dire che più che remunerano l’attività operativa che esiste dietro la registrazione dell’atto. Non serve veramente ad effettuare un’opera di trascrizione compilata che andrà sui sacri registri in quanto ad oggi è tutto dematerializzato e per di più la registrazione telematica al Catasto immobiliare è effettuata dai Notai per cui a che titolo versiamo quest’imposta???? … lasciamo perdere.

So solo che con quei soldi le persone ci potrebbero rifare una stanza per i figli oppure meglio ancora andarci in vacanza piuttosto che regalarli ad un apparato burocratico come il catasto. Se poi un giorno vi volete rendere conto di come stanno messi fateci anche un giro così capirete come sono impiegati i vostri soldi e quel 9% di imposta di registro….scusate ma capita che quando si scrive di domenica pomeriggio ed il giorno dopo si lavora si è un po’ critici.

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Dottore Commercialista Iscritto all'Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e Revisore Legale con la passione per il diritto Tributario e Societario e Esperto nella Consulenza Aziendale.

68 commenti

  1. Avatar

    Mi scusi, mi sono espresso male, nessun accertamento.
    Mi sono semplicemente avvalso dell’agevolazione fiscale secondo cui se dimostri ( con residenza e utenze ) che hai utilizzato l’immobile come abitazione principale per la metà e un giorno del possesso, sei esonerato da pagare il 20% di plusvalenza.

    Adesso che non acquisterò entro l’anno, oltre che pagare la differenza dell’imposta di registro, perdo anche questa ulteriore agevolazione?
    Devo cioè versare anche il 20% di plusvalenza?

    Grazie mille per la risposta

  2. tassefisco

    Quando dice che ha dimostrato è’ perché ha ricevuto un avviso di accertamento che ha contestato vittoriosamente ? Glielo chiedo perché se così fosse l’agevolazione ai fini del registro non rileverebbe ai fini dell’irpef sulla plusvalenza. Solitamente però prima ti accertano ai fini del registro e poi ai fini irpef perché hanno termini di accertamento diversi: tre anni il primo e cinque il secondo

  3. Avatar

    Buonasera

    Io ho acquistato godendo delle agevolazioni prima casa
    Ho rivenduto prima dei 5 anni
    non ho pagato la plusvalenza del 20% perché ho dimostrato che ci ho abitato
    e non comprerò entro l’anno.

    La domanda che vi sottopongo e’ la seguente:
    Oltre che pagare la differenza dell’imposta di registro (7% in più) e l’eventuale sanzione, DEVO ANCHE PAGARE IL 20% SULLA PLUSVALENZA ??

    RingraziandoVi anticipatamente per la collaborazione, attendo vostro cortese riscontro.

  4. Avatar

    buongiorno,
    chiedo se possibile un chiarimento:
    – siamo sposati in separazione dei beni
    – mia moglie ha acquistato nel 2008 immobile con agevolazioni prima casa (sono passati 5 anni); mutuo tutt’ora in corso
    – ora io sto acquistando (nello stesso comune) una casa più grande perchè la famiglia è cresciuta; acquisto come prima casa visto che io non ne ho usufruito in precedenza; quella di mia moglie sarà messa in affitto
    – io cambierò necessariamente la residenza nella nuova per le agevolazioni prima casa
    – Chiedo: anche mia moglie dovrà cambiare residenza di conseguenza visto che fa parte del “nucleo familiare”, giusto?
    – in tal caso lei non potrà mantenere formalmente quella di sua proprietà come prima casa, giusto? diventerà 2° casa? di conseguenza avrà l’onere dell’IMU come 2° casa?

    sto cercando informazioni ma non trovo nulla di esaustivo… grazie mille!

  5. Avatar

    Buonasera. Ho acquistato 4 anni fa con le agevolazioni prima casa la casa dove risiedo. Un anno fa sono venuti a mancare i miei e tramite successione sono diventato proprietario della loro casa. Volevo sapere se in questo caso mi decade l agevolazione prima casa visto che manca un anno ancora per arrivare ai 5. Inoltre volevo sapere se vendendo la casa con l agevolazione e comprando ne un altra sempre da adibire ad abitazione principale posso usufruire dell agevolazione prima casa. Grazie

  6. Avatar

    HHo un casa di proprietà acquistata nel 1987 con le agevolazioni di prima casa . Ora mi sto trasferendo in un altro comune ed ho deciso di acquistare un appartamento con le agevolazioni d’imposta di prima casa (4% iva). L’attuale abitazione è in vendita ma non so se riuscirò a farlo prima di rogitare l’appartamento che sto acquistando. Mi è possibile usufruire per l’acquisto del nuovo appartamento delle agevolazioni d’imposta del 4%?
    Grazie

  7. Avatar

    Salve,
    ho un immobile di proprietà acquisito nel 2011 con compravendita da privato e cambio di residenza per avere le agevolazioni prima casa (no mutuo).
    Ora mi trovo a dover comprare un’altra abitazione, in altro comune, e vorrei sapere se è possibile ottenere i benefici di prima abitazione (anche perché devo fare un mutuo) trasferendo “la prima casa” dalla prima abitazione alla abitazione da acquisire eventualmente pagando all’agenzia delle entrate il dovuto in termini di imposte di registro, ecc.

    Grazie,
    Antonio

  8. Avatar

    Buonasera
    ho acquistato una casa nel luglio 2012. Ora sto per effettuare la vendita della stessa per la quale avevo usufruito del regime di agevolazione fiscale prima casa. Sapendo già che non acquisterò un’altra casa entro un anno dalla vendita di questa come mi devo comportare per non dover pagare la sanzione del 30% come da legge?
    Grazie per la risposta.

    Cordialmente

  9. Avatar

    Buongiorno,
    un anno e mezzo fa ho comprato casa insieme al mio compagno.
    La casa è intestata ad entrambi in percentuale differente.
    Abbiamo usufruito dell’agevolazione I casa.
    Adesso mi trovo a dover vendere la mia parte al mio compagno.
    Ho letto che devo pagare una differenza di tasse all’ufficio delle entrate, ma vorrei sapere in quanto consiste e se si tratta di una percentuale sul costo della casa se devo fare riferimento solo alla mia parte o al costo complessivo della casa.

    Grazie

  10. tassefisco

    Eh ci sarebbero gli estremi qualora facessero un controllo anche se la norma richiede il trasferimento della residenza e non specifica eventuali trasferimenti successivi anche se la finalità della norma e’ quella di agevolare l’abitazione principale.

  11. Avatar

    Buonasera,

    vorrei chiarimenti in merito a questa specifica fattispecie e capire se rappresenta un caso di decadenza requisito prima casa.

    Ho acquistato un’abitazione come prima casa pagando un’imposta di registro ridotta, avevo già la residenza nello stesso comune in quanto abitavo la medesima abitazione essendone locatario.

    Entro i 12 mesi dopo l’acquisto ho però trasferito la mia residenza in altro comune. Rappresenta un motivo di decadenza? Attualmente l’appartamento è locato con regolare contratto di affitto registrato. Sono passati due anni dall’acquisto.
    Devo aspettarmi un accertamento dell’agenzia delle entrate? Oppure posso sanare la mia posizione pagando l’imposta dovuta?

    Grazie mille.

  12. Avatar

    Buonasera, io acquistai casa nel 2010 assieme al mio compagno al 50%, nel 2013 lui mi lascio : nel 2010 il miocompagno mi aveva fatto firmare una procura a suo favore e nel 2013 (29luglio2013) senza dirmi nulla lui mi compro il mio 50% usando tale procura. Ora mi sono rivolto ad un avvocato ma inutilmente : ilmio ex non vuole pagare la sanzione, cosa posso fare? posso bloccare l’emissione daparte dellufficio del registro sia dell’ imposta che della sanzione? io non ho i soldi per comprarmi una casa sono da sola .sono disperata Grazie Aurelia

  13. Avatar

    Salve,
    Potreste aiutarmi?

    Mia figlia vive all’estero (iscritta all’AIRE), famiglia composta da marito, moglie e tre figli di 7, 5 e 4 anni, in Italia possiede un appartamento locato a 350 €/mese, paga regolarmente l’IMU, sul reddito d i 350×12= 4200 € .
    Qual’e’ il regime fiscale a cui deve essere assoggettato questo reddito?
    Grazie infinite.
    12/06/2014

  14. Avatar

    sarebbe carino capire questo intervento del 1 luglio se e quale risposta ha.
    hanno poi consegnato la sentenza della corte di cassazione?

  15. Avatar

    Salve,
    Vorrei sottoporvi un vero e proprio rompicapo riguardo alla residenza per la prima casa. Mi scuso sin da adesso per la lungaggine.
    Sposata in regime di separazione dei beni, con un figlio, vivo in Sondrio in casa del marito del tutto intestata a lui è risultante come prima casa, ci dimoro ma non ho preteso diritti di abitazione o altro. Lavoro stabilmente in un comune vicino. Non ho mai usufruito di agevolazioni prima casa ( hoaltrii beni acquisiti in donazione in altra regione d’ Italia su cui non ho usufruito di donazione prima casa).
    Vorrei acquistare una casa a Milano, cambiando ovviamente la residenza. Oggi mi reco al comune dove attualmente risiedo per sapere se c’ erano problemi per il cambio di residenza e l’ impiegata mi dice che non si può trasferire la mia sola residenza, a meno che non sono legalmente separata, perché corre obbligo per il nucleo familiare di risiedere tutti nello stesso comune di residenza e che c’ e in proposito una sentenza della corte di cassazione che impone tale obbligo, in modo da evitare appunto le furbate della prima casa. Le ho chiesto se aveva la sentenza e mi ha risposto che me l’ avrebbe procurata. In più ha detto che stanno partendo accertamenti in questo senso. Vi risulta?

  16. tassefisco

    Non ne sono sicuro, anche se la sua osservazione è interessante, che vi sia un termine entro cui far rientrare i lavori che caratterizza un periodo qualificabile come “di costruzione” al di fuori del quale. Ritengo che si debba fa rriferimento alla nascita di uno stabile che abbia l’abitabilità. Successivamente si tratterebbe di interventi di manutenzione sraordinaria o ordinaria che seguono altro trattamento.

  17. Avatar

    Salve, stiamo costruendo una prima casa usufruendo dell’iva al 4% prevista per la prima abitazione, la DIA e’ stata presentata in data 12/01/2012, la scadenza e’ prevista a 12/01/2015, se prima di qs data presentiamo il fine lavori, posso continuare ad usufruire dell’agevolazione IVA, per l’acquisto di vasca udrò massaggio, finestre etc.

  18. tassefisco

    Legga la risoluzione dell’agenzia delle entrate 112 del 2012. Spero di esserle stato utile

  19. Avatar

    Chiedo gentilmente informazioni per poter rinunciare alle agevolazioni prima casa ,specifico che non sono trascorsi i 18 mesi e che dopo essermi recato all’agenzia delle entrate di Gallarate (va) per avviare la rinuncia mi sono sentito dire che non esiste nessuna rinuncia e che dovrò far decorrere il termine e a quel punto pagare multa interessi e tutto il resto.Vorrei sapere se questa rinuncia esiste o no? e se esiste come poter usufuirne.grazie

  20. tassefisco

    Non può fruire dell’agevolazione allora in quanto lederebbe il requisito della residenza nello stesso comune

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