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Prima casa 2019 2020 TUTTE le Agevolazioni fiscali e l’imposta di registro

percentuale

Sintesi delle agevolazioni fiscali prima casa per risparmiare sull’acquisto dell’immobile attraverso l’applicazione di una aliquota fiscale agevolata ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale che sottostà però, al rispetto di importanti requisiti e dichiarazioni da rendere nell’atto notarile. Nel seguito trovate anche le cause di decadenza imposte dal legislatore, al ricorrere delle quali, vi sono una serie di sanzioni che vi spiegherò come e quando sarà possibile evitare o almeno ridurre al minimo.
L’applicazione del beneficio fiscale prima casa comporta l’applicazione dell’imposta di registro in misura ridotta, a seconda dei casi che vedremo nel seguito: – dell’imposta di registro del 2% anziché del 9%, dell’IVA del 4% anziché del 10% e le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 168 euro (dal 2014, 200 euro) anziché del 2% e dell’1% del valore catastale.

Insomma un rilevante e determinante vantaggio fiscale e di risparmio che incide sulle decisioni di investimento e acquisto di case, ville, appartamenti e immobili in genere. Già vi sarà balzato all’occhio come la forbice tra la tassazione delle prime e delle seconde case si apre dopo il 2014 e l’acquisto delle seconde case viene, di fatto, fortemente  penalizzato. Se pensate che solo ai fini dell’imposta di registro il differenziale tra l’imposta applicata sulla prima è del 2% mentre sulla seconda è del 9% vi rendete conto che la differenza a livello di costo, è notevole.

SOMMARIO

Novità dalla Legge di Stabilità 2016

Dal primo gennaio 2016 e a valere anche dal 2017, 2018 e successivi, anche coloro che, al momento dell’atto possiedono già un immobile, potranno chiedere di godere dei benefici prima casa che prevedono il pagamento di una imposta di registra pari al 2% in luogo del 9%, a patto che lo rivendano entro un anno dalla data del rogito di acquisto dell’abitazione acquistata con le agevolazioni… ma non vale sempre per cui vi consiglio di leggere tutto l’articolo!

Novità dal 2014

Il D.Lgs. n. 23/2011 all’articolo 10 introduce importanti novità: prima tra tutte quella della modifica delle imposte di registro sulla prima casa a partire dai rogiti effettuati dal primo gennaio 2014 su cui si applicheranno le seguenti aliquote: 2% nei trasferimenti immobiliari dove potranno applicarsi le agevolazioni prima casa anzi ora chiamate unità locali “non di lusso” in luogo della precedente aliquota del 3%. Laddove non siano applicabili le agevolazioni l’aliquota sale al 9% in luogo del precedente 7%. Le imposte ipotecarie e catastali saranno in entrambi i casi di 50 euro ciascuna mentre prima erano esenti o fisse di 168 euro.

Inoltre con il Decreto semplificazioni del 2014  e più precisamente a far data dall’entrata in vigore dello stesso  13/12/2014 al n. 21 della Tabella A, Parte II, allegata al decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, le parole: «non di lusso secondo i criteri di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969» sono sostituite dalle seguenti: «ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9». Questo significa che per individuare le case di lusso che prima venivano escluse si deve fare riferimento all classificazione catastale A1 – tipo signorile

Chi può usufruire dell’agevolazione prima casa

Per quello che concerne l’ambito oggettivo di applicazione ossia sulla tipologia di immobili per i quali è possibile richiedere le agevolazioni l’immobile acquistato deve avere la destinazione abitativa e non deve essere una casa di lusso pertanto sono esclusi gli uffici accatastati come A/10, a meno che non siano nuovamente accatastati  in modo diverso. L’agevolazione è limitata a una sola abitazione sita nel comune in cui si trova l’immobile da acquistare o dove il contribuente ha o intende trasferire la residenza entro i successivi 18 mesi: va da sé che non si può acquistare in un altro comune e richiedere una nuova agevolazione prima casa… in quanto non si potrebbe soddisfare il requisito dell’abitazione principale. Questo vale per qualsiasi diritto reale come anche la nuda proprietà (ma non sempre), l’usufrutto, uso, abitazione di altro immobile sito nel territorio nazionale, anche se posseduti non esclusivamente ma in comunione legale con il coniuge. Vero è che si può scegliere su quale immobile fruire dell’agevolazione a seconda di dove si abbia la residenza o almeno in linea teorica potrebbe valere.

Le agevolazioni prima casa non spettano nel caso in cui si è titolari, assieme al coniuge in regime di comunione dei beni, di un diritto reale di godimento in precedenza acquistato senza agevolazione prima casa con il coniuge di un’altra unità locale abitabile, situata nello stesso comune del fabbricato per cui si vorrebbe richiedere l’agevolazione, mentre potrebbe spettare qualora l’unità locale sia situata in comune diverso all’interno del territorio italiano.

Il caso di coniugi sposati in regime di separazione di beni deve essere equiparato al caso di un soggetto che possiede delle quote di un’unità locale.

L’agevolazione prima casa spetta o interamente o per quota anche nel caso di possesso di altra abitazione precedentemente non acquistata con i benefici prima casa situata in qualsiasi punto del territorio italiano indipendentemente dallo stesso comune o meno. In questo caso infatti è importante l’aspetto della novità nella fruizione del beneficio fiscale ed indipendentemente dallo status dei coniugi. Se infatti entrambi sono in comunione o in separazione e non hanno fruito mai del beneficio fiscale prima casa lo possono utilizzare anche successivamente. Se uno dei due invece ne ha fruito solo l’altro coniuge lo potrà utilizzare e limitatamente alla sua quota di pertinenza.

Dal punto di vista soggettivo l’agevolazione spetta anche al minore non emancipato o da altri incapaci, quali interdetti e inabilitati, purché si rispettino anche le altre condizioni previste dalla norma, prime tra tutte, le dichiarazioni da rendere nell’atto

La dichiarazione da rendere nell’atto notarile nel rispetto dei requisiti

La dichiarazione più comune che si ritrova nell’atto di compravendita immobiliare in genere è questa: le parti, dopo aver dichiarato che l’immobile in oggetto costituisce casa di abitazione non di lusso (secondo i criteri di cui al D.M. 2 agosto 1969 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969), chiedono che al presente atto vengano applicate le agevolazioni fiscali vigenti per l’acquisto della prima casa.

A tal fine la parte acquirente dichiara nell’atto

  1. di essere residente nel Comune ove è ubicato l’immobile in contratto: questa condizione vale anche nel caso in cui non si abbai la residenza ma la si intenda trasferire (e poi si deve fare) entro 18 mesi. Il beneficio vale anche nel caso la casa è ubicata nel comune dove l’acquirente svolge la propria attività oppure nel comune dove ha sede o esercita l’attività di impresa o di lavoro autonomo o anche di lavoro dipendente o il soggetto da cui dipende fiscalmente l’acquirente, quando l’acquirente stesso si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro ovvero, ovunque in Italia se l’acquirente, cittadino italiano emigrato all’estero
  2. di non essere titolare esclusiva o in comunione con il coniuge, dei diritti di piena proprietà, di usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile oggetto di questo atto; considerati a tal proposito le novità introdotte dal primo gennaio 2016 sopra sintetizzate.
  3. di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale dei beni su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà di altra casa di abitazione acquistata da essa parte acquirente o dal coniuge con le agevolazioni di cui all’art. 3, comma 131 della legge 28 dicembre 1995 n. 549, ovvero con le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa” di cui alle norme indicate alla lettera c) della nota II bis) della tariffa, parte prima, allegata al T.U. concernente l’imposta di registro (D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131) nel testo modificato dal comma 131 del’art. 3 della già citata legge 28 dicembre 1995 n. 549;
  4. di essere edotta delle conseguenze fiscali derivanti dall’eventuale trasferimento a titolo oneroso o gratuito del bene acquistato prima che siano trascorsi cinque anni da oggi.

Tali dichiarazioni possono essere rese anche nel contratto preliminare di vendita per fruire dell’agevolazione relativamente agli acconti versati ma comunque in sede di rogito dovranno nuovamente renderle dinnanzi al notaio. Nella prassi naturalmente il Notaio ha già pronto e pre condiviso l’atto con le parti interessate e si limiterà a leggerlo.

Prima casa e Nuda Proprietà

Nel caso di nuda proprietà non si avranno preclusioni alla fruizione del beneficio prima casa a meno che la stessa nuda proprietà non sia stata acquistata con i benefici fiscali prima casa. La nuda proprietà su una casa nello stesso comune in cui si trova l’immobile che si intende acquisire non preclude l’accesso ai benefici fiscali in quanto il fabbisogno abitativo non potrebbe essere soddisfatto dal potenziale acquirente anche se sarà necessario verificare che l’acquisto della nuda proprietà sia avvenuto fruendo dei benefici prima casa; ipotesi questa in cui invece sarebbe precluso l’accesso sul nuovo fabbricato. Diverso invece il caso in cui dopo la nuda proprietà con la prima casa si proceda all’acquisto dell’usufrutto su altro immobile in cui potrebbe richiedersi nuovamente il beneficio, anche se casi come questo vanno sempre approfonditi alla presenza del Notaio con l’ausilio della visura storica catastale dell’immobile e la ricostruzione degli atti di vendita e di acquisto.

Requisiti del richiedente l’agevolazione fiscale prima casa

Requisiti soggettivi richiesti per poter usufruire delle agevolazioni prima casa
Per poter usufruire dei benefici suddetti sarà necessario quale condizione necessaria, rendere le dichiarazioni in atto che “…l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio nazionale. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto”.

Persone delle forze armate, polizia ecc

Il requisito della dichiarazione della residenza nello stesso comune non si applica nel caso del personale delle forze armate e di polizia di ordinamento civile e militare così come previsto dal comma 1 dell’articolo 66 della Legge numero 342 del 2000.

Importante: l’imposta di registro non potrà comunque essere inferiore a 1.000 euro

Riepilogo e tabella imposte e tasse sulla prima casa

Tassazione Acquisto di casa post modifiche 2014
Tipologia immobile/acquirente Imposte Fino al 31.12.2013 Dall’1.1.2014

Abitazione

Prima casa

Soggetto privato

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

3%

Euro 168,00

Euro 168,00

2%

Euro 50,00

Euro 50,00

Abitazione

Prima casa

SoggettoIva

Iva

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

4%

Euro 168,00

Euro 168,00

Euro 168,00

4%

Euro 200,00

Euro 200,00

Euro 200,00

Abitazione no benefici prima casa

Soggetto privato

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

7%

2%

1%

9%

Euro 50,00

Euro 50,00

Abitazione no prima casa Soggetto Iva

Iva

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

10%

Euro 168,00

Euro 168,00

Euro 168,00

10%

Euro 200,00

Euro 200,00

Euro 200,00

Abitazione no prima casa 

Soggetto Iva

Iva

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

esente

7%

2%

1%

esente

9%

Euro 50,00

Euro 50,00

Ufficio/Negozio Soggetto privato

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

7%

2%

1%

9%

Euro 50,00

Euro 50,00

Ufficio /NegozioSoggetto Iva

Iva

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

10% – 21%

Euro 168,00

3%

1%

10%-22%

Euro 200,00

3%

1%

Ufficio /Negozio

Soggetto Iva

Iva

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

esente

Euro 168,00

3%

1%

esente

Euro 200,00

3%

1%

Terreno edificabile

Soggetto privato

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

8%

2%

1%

9%

Euro 50,00

Euro 50,00

Terreno edificabile

Soggetto Iva

Iva

Ipoteca registro

Ipotecaria

Catastale

22%

Euro 168,00

Euro 168,00

Euro 168,00

22%

Euro 200,00

Euro 200,00

Euro 200,00

La base imponibile per l’imposta di registro

La base imponibile su cui calcolare l’imposta di registro è pari alla rendita catastale moltiplicata per 115.5 che rappresenta un moltiplicatore definito dal legislatore. Per applicare questa base imponibile ridotta dovrà farsi esplicita richiesta al Notaio al momento del rogito notarile. È una forma che consente non solo di ridurre il carico fiscale ma anche quello di evitare eventuali accertamenti fiscali sul prezzo di vendita da parte del fisco (non sulla presenza o rispondendo dei requisiti richiesti)

Se acquistate da un costruttore invece potrete rifarvi alla tabella sopra riportata e al posto dell’imposta di registro  pagherete un’Iva del 4%.

Seconda casa

Nel caso di seconda casa la tassazione fiscale è la seguente:

Descrizione Imposta Valore Imposta
Registro 9% dal 01/01/2014
Ipotecaria  2 % (50 € dal 01/01/2014) 
Catastale  1 % (50 € dal 01/01/2014)

Come fare ad avere l’agevolazione prima casa con imposta di registro ridotta al 2% e imposte ipotecarie e catastali fisse a 200 euro

Per poter fruire dell’agevolazione sarà necessario rendere una dichiarazione dal notaio al momento della stipula dell’atto, a pena di decadenza, in cui si manifesta la volontà di stabilire nel comune dove ha acquistato la prima casa ed ha spostato la residenza o intende farlo entro 18 mesi dalla data di acquisto, e di non essere titolare di altro diritto, né esclusivo né in comunione con altri, di diritti reali su altra abitazione ed acquistate già usufruendo del beneficio fiscale prima casa.

Decadenza delle agevolazioni prima casa: esempi

Uno dei requisiti di cui ci si scorda spesso è il trasferimento della residenza nel comune dove è ubicato l’immobile da adibire a prima casa entro il termine di scadenza di 18 mesi ai quali questa volta un contribuente ha tentato di addurre come motivazione della ritardata comunicazione il fatto che non era stato possibile per un impedimento oggettivo e non prevedibile, consistente in un’infiltrazione di acque reflue proveniente dall’appartamento sovrastante.
Questa volta la cassazione non ha dato ragione al contribuente in quanto l’impedimento non era oggettivo ma soggettivo e dava la facoltà al contribuente di rimuovere l’impedimento. Ma questo è solo uno dei casi in quanto in fondo troverete anche i riferimenti all’articolo di approfondimento sulle cause di decadenza dei benefici prima casa.
Leggete comunque anche l’articolo di approfondimento dedicato proprio alla decadenza benefici prima casa

Decadenza Agevolazioni Fiscali Prima Casa: cambio residenza, attività, lavoro, divorzio

In estrema sintesi, se temete di rientrarvi nel seguito trovate alcuni chiarimenti dati in risposta alle vostre domande sulla decadenza. Le domande e i casi sono diversi e spesso necessitano ciascuno di una risposta specifica.

Quando decadono le agevolazioni fiscali prima casa?

Le agevolazioni fiscali acquisto prima casa necessitano di determinati requisiti:

  • Non bisogna essere titolari di altri diritti di uso, usufrutto, abitazione, proprietà  su altri immobili siti nello stesso comune nè a titolo esclusivo nè in comunione  con il coniuge (comunione sia ordinaria che legale);
  • Non bisogna essere titolari di altri diritti di uso usufrutto abitazione, nuda proprietà, o proprietà nè a titolo esclusivo, nè pro quota, nè in comunione legale su altre abitazioni che sono state acquistate con i benefici prima casa nel terreno nazionale;
  • L’immobile deve essere non di lusso ai sensi del Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969. Dal

Commento di Roby: Anche se non si acquistano altre quote ma un’abitazione ex novo che verrà accorpata alla principale è possibile usufruire delle agevolazioni “prima casa”. L’importante è procedere ad accorpare l’unità acquisita a quella posseduta in precedenza e che la costituenda unità mantenga i requisiti di abitazione non di lusso così come prevista dal D.M. 2 agosto 1969.

Le cause di forza maggiore per le agevolazioni sulla prima casa: la fine della ristrutturazione

Più spesso di quello che possa sembrare chi acquista un’abitazione supera la scadenza dei 18 mesi entro cui è necessario variare la residenza nel comune dove si è acquistata. Sicuramente l’evento causa di forza maggiore deve essere imprevedibile ossia non conosciuto al momento della stipula dell’atto (altrimenti non verrebbe preso in considerazione perchè non di forza maggiore).

I lavori di ristrutturazione che impediscono di soggiornare nella nuova casa di per se non costituiscono una causa di forza maggiore. Il protrarsi dei lavori di manutenzione, anche se causato da terzi fanno perdere i vantaggi fiscali (cfr Cassazione con ordinanza n. 13800 del 9 giugno 2010) e generano sanzioni nella misura del 30% rispetto alla minore imposta versata rispetto a quella dovuta nei modo ordinari (il delta è uguale al 7% e stiamo parlando di cifre rilevanti) ed interessi calcolati al saggio di interesse legale.

Il mancato cambiamento della residenza nello stesso comune ove è sito l’immobile oggetto di agevolazione prima casa entro il termine di 18 mesi dall’acquisto non può essere imputata alla mancata esecuzione dei lavori di ristrutturazione come causa di forza maggiore che rendono inagibile l’appartamento in quanto il legislatore dà la facoltà di spostare la residenza non solo nella nuova casa ma è sufficiente che sia lo stesso comune di residenza o dell’attività lavorativa svolta dall’acquirente, come se avesse previsto la fattispecie del ritardo nella consegna dell’abitazione.

Vi consiglio quindi, anche se sono rare le fattispecie di questo tipo, di andare in affitto per qualche mese o da amici nello stesso comune, ma comunque di soddisfare il requisito del cambio della residenza entro 18 mesi pena la decadenza dell’agevolazione e l’applicazione della maggiore imposta ordinaria del 7% più l’applicazione delle sanzioni del 30% e degli interessi legali che maturano giornalmente sulla minore imposta versata.

Rinuncia ai benefici prima casa se volete evitare le sanzioni del 30%

Vi anticipo che potete (se siete rapidi e riuscite ad anticipare che non ce la farete) rinunciare ai benefici prima casa per non essere sanzionati.

Curioso è anche il caso di due sentenze che potrebbero sembrare simili ma che in realtà svelano la diversa impostazione e la ratio della norma. Ad un contribuente è stato negato il beneficio perchè aveva delle infiltrazioni di acquee reflue dall’appartamento del piano di sopra perché non considerato una causa di forza maggiore o un elemento valido ad impedire il trasferimento della residenza entro i 18 mesi (cfr sentenza n.1392 del 2010), mentre è stato concesso ad un contribuente la sospensione del provvedimento di decadenza delle agevolazioni perché aveva delle infiltrazioni abbondanti da tetto che impedivano realmente di abitarvi (cfr sentenza 140 del 2008). Da questo potremmo estrapolare una grande massima: il tetto vi potrebbe salvare mentre le acque reflue no.:-)

Questo a supporto della tesi che gli elementi devono rendere oggettivamente inabitabile l’abitazione perchè l’agevolazione è finalizzata ad agevolare il diritto all’abitazione.

Vendita e acquisto casa in costruzione

Se leggete la norma noterete che potrete vendere il bene e riacquistarne uno nuovo sempre con le medesime caratteristiche senza perdere i benefici prima casa (ma non vale se acquistate prima quello nuovo e poi vendete quello su cui avete beneficiato delle agevolazioni) a patto che l’acquisto avvenga entro un anno dalla cessione dell’abitazione su cui avete goduto dei benefici precedentemente. L’Agenzia delle entrate in una risoluzione concernente sempre la fruizione dei benefici prima casa precisa che entro un anno dalla vendita non è sufficiente iniziare i lavori di costruzione, ma occorre quantomeno realizzare il rustico (muri portanti più copertura, risoluzione 16 marzo 2004, n. 44/E), altrimenti si decade dai benefici della prima casa è bisogna procedere al riversamento dell’agevolazione fiscale consistente nella minore imposta di registro. In caso di mancata realizzazione del rustico entro un anno, si decade anche dalle agevolazioni sul primo acquisto.

Vendita prima dei 5 anni nei casi di separazione o divorzio

Come vedete nell’articolo di approfondimento non si verifica recupero a tassazione dell’imposta di registro non versata nei casi di separazione o divorzio tra coniugi qualora questa sia conseguenza del riassetto patrimoniale tra i coniugi.

Vendita Prima Casa in caso di separazione, divorzio prima dei 5 anni: quando non si pagano tasse

Cause di forza maggiore al mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi

Potete leggere l’articolo sulle cause di forza maggiore che vi hanno impedito di trasferire la residenza in quanto possono esistere diverse motivazioni che hanno impedito il trasferimento e che devono essere provate. Nel caso di trasferimento dell’attività lavorativa nel comune dove è situato l’immobile oggetto di agevolazione che avviene dopo l’acquisto della casa viene meno il presupposto per il godimento dell’agevolazione. Ciò in quanto si tratta di norma di stretta interpretazione (cfr. Cass. sent. n. 6905 del 2011 e Cass. sent. n. 5570 del 2011). Sentenza n. 17597 del 12 ottobre 2012 (udienza 12 luglio 2012).

Vendita di casa prima dei cinque anni: cosa fare per evitare le sanzioni

Leggete l’articolo di approfondimento dedicato alle agevolazioni prima casa nel caso di Acquisto e vendita prima dei cinque anni dal precedente non più sanzionata  (novità dal 2016!) in quanto dall’entrata in vigore della legge di stabilità 2016 non sarà più sanzionato a patto che ricompriate una casa entro un anno dal rogito notarile della vendita su cui avevate beneficiato delle agevolazioni. Questo è veramente una sintesi della novità per cui se vi trovate nel caso andate a leggere l’articolo di approfondimento dove troverete le ulteriori caratteristiche. Tuttavia con una recente circolare del 2016 l’agenzia delle entrate ha chiarito che l’agevolazione vale anche nel caso in cui l’acquirente al momento dell’acquista sia proprietario di un’altra abitazione acquistata con le stesse agevolazioni a condizione che sia venduta entro un anno dalla data del successivo acquisto. Nel 2017 per cui occhio a non sbagliarvi.

Agevolazioni prima casa 2019 e Vendita prima e dopo dei cinque anni

Plusvalenza Vendita casa: Quali Tasse esempio e file di calcolo

Trasferimento all’estero o Italiani residenti all’estero

Qualora abbiate un immobile prima casa sul territorio nazionale e vi trasferite all’estero sarà necessario dimostrare, nel senso di avere le evidenze documentali atte a farlo (come bollette luce, gas, telefono che ne dimostrino gli effettivi consumi), che la casa all’estero è utilizzata come dimora abituale (cfr Risoluzione ministeriale n.31 del  2010). Questa viene indicata come condizione per non decadere dall’agevolazione prima casa sulla casa in Italia. La diretta conseguenza di questo e se non ricordo male anche di una risoluzione del 2011 è che anche chi non risiede in Italia perché lavora all’estero potrà godere dei benefici prima casa per abitazioni acquistate sul territorio italiano. Resta il dubbio se il periodo quinquennale di tutela fiscale operi anche in questo caso ossia. Se ho una casa acquistata oltre cinque anni fa e mi trasferisco al sesto anno, sarà necessario verificare questo per trasferirsi all’estero? Dalla ratio normativa sembrerebbe di no in quanto l’intento è quello di tassare acquisti speculativi che vengono forfettariamente individuati in quelli che si situano nel quinquennio dall’acquisto.

Per quello che concerne gli italiani residenti all’estero  ed i benefici prima casa vi segnalo la circolare dell’agenzia delle entrate numero 19 del 2001 in cui si chiarisce che anche coloro che sono residenti all’estero per motivi di lavoro, possono acquistare casa in Italia fruendo delle agevolazioni fiscali prima casa, anche se non iscritti all’Aire.
Vi ricordo che se vendete l’abitazione prima dei cinque anni dall’acquisto decadrete dai benefici oltrechè essere tassati sulla plusvalenza, ma per questi approfondimenti oltreché  la lettura delle norme e delle sentenze vi sono anche gli articoli di approfondimento qui sotto.

Affitto abitazione con agevolazioni prima casa

Nel seguito potete trovare la soluzione al caso particolare di alcuni contribuenti che hanno affittato la propria casa o appartamento sui quali avevano chiesto il beneficio prima casa ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale.

Affitto Appartamento con Benefici prima casa: non sempre causa di decadenza

Prescrizione Accertamento o cartelle di pagamento sulle agevolazioni prime case

Vi segnalo l’articolo dedicato alla Prescrizione Accertamento dell’Agenzia Entrate sui benefici prima casa riguardante i termini entro cui l’agenzia delle entrate deve procedere all’accertamento riguardante la presenza o il mancato rispetto dei requisiti per la fruizione del beneficio fiscale sulla prima casa.

Quando conviene acquistare da privato o da impresa di costruzioni

Potete leggere l’articolo dedicato alla valutazione sulla convenienza tra acquisto di casa da privato o dall’impresa di costruzioni in quanto il legislatore, in questi anni, al fine di incentivare la ripresa del settore edilizio (come saprete, ha avuto un netto crollo dopo la crisi del 2008), ora sta piano-piano staccando la spina delle agevolazioni che prevedevano la possibilità di detrarre costi dall’acquisto della casa dall’impresa di costruzione. Per cui è necessario, qualora abbiate intenzione di acquistare da una ditta, farvi un calcolo di convenienza.

Nuovo leasing immobiliare 2016-2017

Vi consiglio di leggere anche l’articolo dedicato alla nuova agevolazione fiscale prevista per chi acquista casa con il leasing immobiliare valevole solo dal primo gennaio 2016 al 31 dicembre 2020 che di fatto raddoppia, al verificarsi di alcune condizioni il beneficio fiscale. Leggi l’articolo dedicato al nuovo leasing immobiliare dal 2016.

Articoli di approfondimento:

Quali tipologie di immobili possono accedere alle agevolazioni fiscali sulla prima casa

Agevolazione Prima Casa anche sulla Seconda: Come fare per aggirare la Norma

Agevolazioni Prima casa in caso di Donazione o Successione: requisiti per l’agevolazione fiscale

Vi consiglio anche di scorrere anche gli articoli seguenti in quanto possono esservi alcuni correlati a questo. A titolo d’esempio troverete:

Vendita Casa con Costruzione prima casa: come mantenere agevolazioni fiscali

Cessione immobili quale prezzo indicare nell’atto per l’Iva o il Registro

Versamento e scadenza cedolare secca in acconto e saldo 2019 2020: come si effettua il pagamento

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622 commenti

  1. Avatar

    buongiorno
    vorrei porre un quesito: in caso di decadenza dalle agevolazioni prima casa causa mancata concessione della residenza nel comune dell’abitazione, è possibile effettuare un’auto denuncia per accellerare le procedure di riconteggio delle imposte dovute da parte dell’Agenzia delle Entrate ed evitare così di pagare tutti gli interessi e sanzioni?
    grazie

  2. tassefisco

    Vediamo come ti posso aiutare. Il fatto che tu sia iscritto all’AIRE ti ha dato lo status di emigrato e come tale hai comunque diritto a fruire dell’agevolazione prima casa.
    Non capisco cosa intendi quando l’agenzia delle entrate ti ha “respinto”. Hai presentato ricorso? Sei andato presso gli uffici? Ti hanno notificato un avviso bonario o hanno emesso un ruolo proprio?.
    Puoi leggere anche il post dedicato alle cause di decadenza delle agevolazioni prima casa.
    Rispetto alle sentenze prova queste: Sentenza n. 628 del 23 novembre 2000, Sentenza n. 29455 del 17 dicembre 2008, Sentenza n. 107 del 17 aprile 2009, Ordinanza n. 46 del 13 febbraio 2009 della Corte Costituzionale. Vedi se possono esserti utili.

  3. Avatar

    Salve, ho conmprato casa mentre lavoravo all’estero nel 2007 ma visto che ero “itinerante” tra vari Paesi avevo ancora residenza in Italia, in altro comune. Quindi ho dichairato quella residenza al momento dell’atto. Nel frattempo ho vissuto in Sud America ed Asia ed Europa per oltre 18 mesi e l’Agenzia delle Entrate ha richiesto il pagamento del dovuto in quanto erano decadute le agevolazioni prima casa. E’ da dire che ho presentato gia’ prove del fatto che lavorassi e vivessi all’estero, sia al momento dell’acquisto che negli anni successivi, addirittura iscritto all’Aire ed anche una lettera inviata al comune per essere riammesso quando sono tornato dalla Cina. Tuttora vivo all’estero e la casa in oggetta resta la mia sola proprieta’ sul territorio italiano.

    Tutto respinto.

    La mia domanda. Esistono sentenze della Cassazione od anche casi di forza maggiore che possono far si che non decadano le agevolazioni?

    Grazie in anticipo.

  4. Avatar

    ….in riferimento all’acquisto prima casa se risiedo stesso comune in un immobile c6..:
    cosa si intende per casa di abitazione? un locale qualsiasi dove si risiede, o un immobile accatastato come abitazione?

    grazie

  5. Avatar

    buongiorno,
    devo acquistare una casa (A04) e vorrei capire se posso usufrire delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa visto che:

    -possiedo il 50% di un immobile (c6) nello stesso comune dove acquisterò la casa.
    -ho la residenza e vivo,io e il mio nucleo familiare,in questo locale (c6)
    -per l’acquisto del locale c6 naturalmente non ho usufruito di agevolazioni…

    mi sembra di aver capito che la residenza deve essere nello stesso comune, e non nello stesso immobile, e questo ok
    ma il possesso dell’altro locale (che non è accatastato come abitazione , ma ci risiedo perchè mi è comodo) mi nega le agevolazioni?

  6. tassefisco

    Da come scrive le domande mi sembra in grado di dare una risposta :-). Se legge l’articolo troverà i requisiti e soprattutto la dichiarazione che deve rendere in atto e che non so se potrà rispettare in queste condizioni.

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    ghelfi gabriella

    Buon giorno, da oltre 5 anni posseggo e risiedo in appartamento usufruendo delle agevolazioni “PRIMA CASA”. Recentemente,per detta unita’, ho stipulato preliminare di vendita con l’impegno di effettuare l’atto notarile entro 12 mesi.
    Prima di detta scadenza, avrei necessita’ di acquistare, nello stesso comune,altro appartamento (usato e non di lusso)dove, previ alcuni lavori, andrei a trasferire la mia residenza. Avrei già risolto gli aspetti finanziari ma: POSSO PERFEZIONARE L’ACQUISTO DEL 2° APPARTAMENTO PRIMA DELLA VENDITA DI QUELLO IN CUI ATTUALMENTE RISIEDO, USUFRUENDO COMUNQUE DELLE AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”??? Pur risultando, per un periodo di circa 6 mesi, proprietaria di due appartamenti (PRIMA CASA) nell’ambito dello stesso comune???
    Ringrazio anticipatamente e porgo distinti saluti.

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    Salve, ho comprato casa 3 anni fa da impresa ed ho usufruito dell’agevolazione prima casa versando l’iva del 4% siccome intendo vendere e ricomprare sempre da impresa un immobile nuovo devo versare sempre l’iva del 4% ? Perdo l’agevolazione? Ho diritto a rimborso?Grazie

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    Buongiorno. Tre anni fa ho acquistato una casa. Non volendomi limitare per i primi 5 anni (vivevo ancora in famiglia), ho deciso di pagare iva seconda casa (~10%). Da circa due mesi però l’abitazione in oggetto è diventata come prima casa, in quanto mi ci sono trasferita. Ho modo di poter recuperare la differenza di iva versata?

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    Salve, nel caso in cui spostassi la mia residenza nella seconda casa che sto acquistando perderei i diritti acquisiti come prima casa? La mia prima casa l’ho acquistata nel novembre 2007 e sono tuttore residente, l’immobile rimarrà sempre di mia proprietà quindi non lo venderei entro i 5 anni dall’acquisto. La mia paura è di dover versare la differenza di tasse e interessi passivi che ho dedotto dal 2008.
    Grazie

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    Salve, volevo farle una domanda.
    ho acquistato un immobile in una via distante 1 minuto dalla casa attuale dove risiedo, quindi ovviamente stesso comune. cosa devo fare per usufruire delle agevolazioni? la devo adibire necessariamente a prima abitazione?
    Grazie

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    Buongiorno. Sono separato legalmente; l’abitazione in comunione è stata assegnata dal giudice alla mia ex moglie e alle figlie. Sto acquistando nuova abitazione nello stesso Comune: posso fruire delle agevolazioni I casa, provvedendo poi alla denuncia ai fini ICI dell’ex casa coniugale come II casa?

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    salve ho acquistato una casa nell 1998 come prima casa ho adesso nel 2011 rivenduto e a 0ttobre ricompro da costruttore mi è stato detto che dovrei risparmiare i soldi dati allo stato nel primo acquisto è veroo non si risparmia niente ?grazie
    p:s:il 4%d’iva che si paga dal costruttore su che cosa lo si paga il prezzo catastale o la cifra pattuita?grazie

  14. tassefisco

    Quello che le consiglio è quello di attenersi sempre alle disposizioni normative e agli indirizzi giurisprudenziali che si sono formati nel tempo. In questo blog non viene fornita consulenza ma approfondimenti e scambio di esperienze e conoscenze in ambito societario e tributario. Rispetto alla sua posizione le posso dire che la norma dispone che per le agevolazioni prima casa è necessario che l’acquirente ABBIA o stabilisca entro 18 mesi la residenza nel comune dove è ubicato l’immobile, pertanto se lei già ha la residenza e rispetta anche gli altri requisiti non vedo perchè debba spostare la residenza dalla via x alla piazza y.

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    Da quanto mi ha appena detto in teoria non sarei tenuta a fare il cambio di residenza dal municipio 3 al 6…giusto? questo vuol dire che in caso di controlli dell’agenzia dell’entrate non incorro nel rischio di pagare differenza di imposte, penali, interessi? Contattando il servizio del Comune di Roma mi hanno invece detto che sono tenuta a farlo entro i 18 mesi previsti? Sono sinceramente un pò confusa! Io non vorrei fare tale passaggio più che altro perchè mia figlia piccola va all’asilo e cambiarla sarebbe uno stress che vorrei risparmiarle. Mi da conferma delle mie ulteriori osservazioni? Grazie mille

  16. tassefisco

    La legge richiede che tu abbia la residneza nel comune dpve è ubicato l’immobile acquistato con i benefici prima casa pertanto nel tuo caso nons sarà necessaria altra comunicazione.
    OK, spero di esserti stato utile.

  17. Avatar

    Salve,
    risiedo a roma nel III municipio. Ho comprato casa con le agevolazioni prima casa nel municipio VI. il fatto di avere il domicilio nello stesso comune in cui si è acquistata la casa vuol dire che io già ce l’ho poichè residente nel comune di roma o la devo per forza cambiare passandola dal III al VI municipio? Grazie

  18. tassefisco

    Lei no, ma suo marito si limitatamente al suo 50% e sempre che all’acquisto prenda parte anche suo marito.
    Provate a leggere anche gli articoli dedicati alle agevolazioni nel caso di coniugi potrete verificare che i requisiti richiesti devono essere rispettati in capo ad entrambi con l’articolo dedicato ai benefici prima casa tra coniugi 1http://www.tasse-fisco.com/case/agevolazione-prima-casa-coniugi-comunione-legale-separazione/3633/ e benefici prima casa tra coniugi 2

  19. Avatar

    Buongiorno, anche io ho un quesito simile ai precedenti. Attualmente sono proprietaria di un appartamento acquistato da privati nel 2003, all’epoca ho usufruito delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa anche per l’accensione del mutuo (non ancora estinto). Sto acquistando (senza mutuo) in comunione con mio marito una villetta in costruzione in un comune vicino a quello in cui attualmente risiedo. Purtroppo non sono ancora riuscita a vendere il mio appartamento (da quasi un anno a questa parte) e non prevedo di riuscire a venderlo prima del rogito per l’acquisto della nuova casa. Il mio dubbio è questo, potrò comunque usufruire delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa (in quanto cambierò anche residenza) o dovrò pagare l’I.V.A. sull’acquisto come se fosse una seconda casa? Grazie in anticipo per la vostra risposta.

  20. tassefisco

    Prima di tutto ti consiglio di leggere la guida alla detrazione degli interessi passivi su mutuo dove puoi trovare alcuni spunti che potrebbero servirti.

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