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Guida Iva sulle vendite, affitti e locazioni di Immobili abitativi e strumentali

home dollarsVediamo in sintesi il trattamento fiscale valido ai fini del pagamento dell’Iva, Imposta di registro, ipotecaria e catastale delle vendite o cessioni di immobili abitativi o strumentali con p’ausilio anche di una utilissimo tabella di sintesi dove vedere in corrispondenza della fattispecie che vi interessa quante tasse o imposte andrete a pagare.

Le ultime novità

Come noto il regime cui sono sottoposte le operazioni di compravendita e di locazione degli immobili è stato profondamente innovato dall’articolo 35, commi da 8 a 10 sexies del Decreto Legge 223/2006 così come convertito, con modificazioni, dalla Legge 248/2006. In questo articolo prenderemo in considerazione il solo aspetto delle compravendite, relegando il trattamento fiscale delle locazioni ad un ulteriore lavoro. Ecco pertanto un articolo del Dott. Massimo Pipino sull’argomento.

Come accennato in apertura il regime fiscale delle compravendite di immobili, sia ai fini IVA che a quelli delle imposte ipotecarie, di bollo e di registro, è regolato dall’articolo 35, commi da 8 a 10 sexies del DL. 223/2006, così come modificato dalla legge di conversione, la 248/2006. Tale complesso di norme introduce un generalizzato regime di esenzione dall’iva in riferimento ai trasferimenti ed alle locazioni di tutte le tipologie di fabbricati, introducendo però alcune significative eccezioni.

Aggiornamento da Tasse-Fisco.com

Nel seguito la tabella di sintesi valida ai fini dell’Iva, imposta di registro, ipotecaria e catastale delle cessioni di immobili abitativi o strumentali: se vi piace codividetela!

Tipologia immobile Venditore Acquirente Quando Iva Registro Imposta ipotecaria Imposta catastale
Vendita di fabbricati abitativi da Privato senza partita Iva con agevolazioni prima casa Acquistato costruito da meno di cinque anni 0 2% 200 200
Vendita di fabbricati abitativi da Privato senza partita Iva senza agevolazioni prima casa Acquistato costruito da meno di cinque anni 0 9% 50 50
Vendita di fabbricati abitativi da Impresa costruzione con agevolazioni prima casa Acquistato costruito da oltre di cinque anni 4% 200 200 200
Vendita di fabbricati abitativi da Privato senza partita Iva con agevolazioni prima casa Acquistato costruito da oltre di cinque anni esente Iva 2% 50 50
Vendita di fabbricati abitativi da Soggetto titolare di partita Iva (No impresa di costruzione) con agevolazioni prima casa esente Iva 2% 50 50
Vendita di fabbricati strumentali da Privato senza partita Iva senza agevolazioni prima casa 9% 50% 50%
Vendita di fabbricati strumentali da Impresa costruzione senza agevolazioni prima casa Acquistato costruito da meno di cinque anni con legge tupini 10% 200% 3% 1%
Vendita di fabbricati strumentali da Impresa costruzione senza agevolazioni prima casa Acquistato costruito da meno di cinque anni con interventi di recupero 10% 200% 3% 1%
Vendita di fabbricati strumentali da Impresa costruzione senza agevolazioni prima casa costruiti dall’impresa cedente 22% 200 3% 1%
Vendita di fabbricati strumentali da Impresa costruzione senza agevolazioni prima casa Acquistato costruito da oltre di cinque anni con legge tupini 10% 200 3% 1%
Vendita di fabbricati strumentali da Impresa costruzione senza agevolazioni prima casa Acquistato costruito da oltre di cinque anni con interventi di recupero 10% 200 3% 1%
Vendita di fabbricati strumentali da Impresa costruzione senza agevolazioni prima casa costruiti dall’impresa cedente senza con Opzione Iva 22% 200 3% 1%
Vendita di fabbricati strumentali da Impresa costruzione senza agevolazioni prima casa costruiti dall’impresa cedente senza con Opzione Iva esente Iva 200 3% 1%
Vendita di fabbricati strumentali da Soggetto con partita Iva senza agevolazioni prima casa senza opzione per imponibilità Iva esente Iva 200 3% 1%
Vendita di fabbricati strumentali da Soggetto con partita Iva senza agevolazioni prima casa con opzione per imponibilità Iva 22% 200 3% 1%

 

Il previgente insieme di norme regolanti la fattispecie “compravendita” di immobili consisteva nell’articolo 10, n. 8 ed 8-bis del DPR 633/1972 e nella formulazione in vigore anteriormente al 4 luglio 2006 (data in cui è entrato in vigore il DL223/2006) prevedeva un regime di esenzione iva relativamente ai soli immobili, o parti di essi, a destinazione abitativa, prevedendo comunque, alcune eccezioni anche per tale tipologia di costruzioni. Venivano infatti comunque assoggettate ad iva le operazioni di:

  • Locazione finanziaria (leasing immobiliare);
  • locazione di unità immobiliari a carattere residenziale effettuate dalle imprese che le avevano realizzate per la successiva cessione e le avevano temporaneamente allocate a magazzino;
  • le cessioni di immobili della stessa tipologia poste in essere dalle medesime imprese che le avevano realizzate;
  • le cessioni di immobili, sempre residenziali, poste in essere da imprese che li avevano sottoposti ad interventi di ristrutturazione edilizia ex art. 31, comma 1, lettera c), d) ed e)
  • le cessioni di fabbricati (o porzioni di essi) poste in essere da immobiliari di rivendita.

Il DL 223/2006, con il comma 8 dell’articolo 35, riformula i commi 8 ed 8-bis dell’articolo 10 del DPR 633/72 ampliando il regime di esenzione a tutte le operazioni in cui vi fosse cessione o locazione, comprese quelle finanziarie, di immobili, a prescindere dalla tipologia dei fabbricati coinvolti. Una sola era l’eccezione prevista, quella costituita dalla cessione di immobili “nuovi” a patto che ciò avvenisse entro i 5 anni successivi alla dichiarazione di fine dei lavori di costruzione o ristrutturazione (va notato che con la conversione in legge del DL 223 il periodo di 5 anni all’interno del quale la compravendita sarebbe avvenuta in regime iva, fu abbreviato a 4)

Successivamente le eccezioni al regime di esenzione dall’applicazione dell’iva vennero ampliate in occasione della conversione del decreto legge 223/2006 ad opera della legge 248/2006 che ha provveduto a riformulare i numeri 8 ed 8-bis dell’articolo 10 del DPR 633/1972 inserendo il n. 8-ter con il quale sono state aggiunte ulteriori ipotesi di esenzione.

Riassumendo, si può dire che l’impianto normativo derivante dalla conversione in Legge del DL 223 si fonda sul riconoscimento delle differenze oggettive esistenti tra immobili a destinazione abitativa ed immobili a destinazione strumentale, distinzione che, a sua volta, si fonda sulla classe catastale. Tale impianto attenua parzialmente le ricadute che il regime di esenzione iva rischia di avere sulle aziende attive nel settore delle costruzioni sia in riferimento alla indetraibilità dell’iva relativamente agli acquisti sia sotto quello dell’onere dovuto in seguito all’applicazione dell’imposta di registro (su questi temi l’Agenzia delle Entrate si è più volte espressa: vedi, ad esempio la Circolare Ministeriale 4 agosto 2006, n. 27/E e la Circolare 1° marzo 2007, n. 12/E)

Il periodo transitorio
Un aspetto delicato della problematica consistente nell’applicazione dei diversi regimi iva alle operazioni di compravendita e locazione di immobili nel periodo che intercorre tra il momento di entrata in vigore del DL 223/2006 e della sua legge di conversione consiste nel trattamento delle operazioni conclusesi appunto nel periodo intercorrente tra il 4 luglio 2006 e l’11 agosto 2006: a questo proposito l’articolo 1, comma 292 della Legge 296/2006 statuisce che devono essere considerate pienamente efficaci le cessioni ed i contratti di locazione poste in essere sulla base di quanto era previsto dall’originaria versione del DL 223/2006. In conseguenza di ciò la cedente/locatore viene comunque ritenuta fattibile la possibilità di applicare le novellate disposizioni che contemplano l’opzione di operare in iva applicando le imposte di registro ed ipo-catastali nelle nuove misure definite a partire dal 12 agosto 2006 (vedi tabella A).

Il caso delle operazioni di compravendita/locazione immobiliare operate tra il 4 luglio 2006 e l’11 agosto 2006
Il regime fiscale delle operazioni immobiliari a partire dal DL 223/2006 ed entrato in vigore il 4 luglio 2006 è stato, in sede di conversione in legge del tutto riscritto, anche se era stato trascurato il problema delle operazioni condotte a termine nel periodo intercorrente tra il 4 luglio e l’11 agosto dello stesso anno. La Legge296/2006 (Finanziaria 2007) è intervenuta a risolvere la problematica relativa alle operazioni condotte a termine nel periodo intercorrente tra il 4 luglio ed l’11 agosto 2006 prevedendo la possibilità di optare per l’imponibilità iva per le locazioni e le cessioni aventi per oggetto immobili di natura strumentale, così come era stato stabilito dalle disposizioni definite in sede di conversione. L’opzione doveva essere comunicata nel contesto della dichiarazione annuale iva 2007 (relativa al periodo di imposta 2006) nel quadro VO, mentre l’eventuale eccedenza di imposta di registro versata e e derivante dall’opzione esercitata avrebbe potuto essere scomputata dalle maggiori imposte ipotecarie e catastali dovuto, ovvero richieste, a rimborso.

Sul punto è intervenuta l’Amministrazione con la R.M. del 7 luglio 2008, n. 285/E, con cui l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto opportuno precisare che in riferimento agli atti di compravendite immobiliare stipulati nel periodo intercorso tra il 1° gennaio e l’11 agosto 2006 in riferimento ai quali non sia stata definita la base imponibile in base al principio del “prezzo-valore”, gli Uffici finanziari non hanno la possibilità di operare rettifiche di valore nel caso in cui il preso sia stato dichiarato in misura pari o superiore alla rendita catastale su cui sono stati applicati i coefficienti applicabili ai sensi dell’articolo 52, comma 4, del DPR 26 aprile 1986.
La regola del “prezzo-valore” prevede che nelle operazioni di compravendita di immobili il cui uso sia abitativo e nelle quali il soggetto acquirente si rappresentato da persona fisica che quindi non agisce nell’ambito di attività di impresa, arti o professioni, la base imponibile nell’ambito dell’imposta di registra e delle ipo-catastali, possa essere costituita, su richiesta dell’acquirente, indipendentemente dal corrispettivo pattuito, ma sulla base del valore catastale attribuibile

Tabella Regime Iva vendita Immobili

Le cessioni di fabbricati in regime esente iva
Il D.L 4 luglio 2006, n. 223
introduce un regime di generalizzata esenzione iva sia per le operazioni di compravendita sia per quelle di locazione di immobili, provvedendo a modificare i nn. 8. 8-bis ed 8-ter dell’articolo 10, comma 1, del DPR 633/1972; all’origine di tale situazione si colloca l’approvazione delle modifiche apportate a al DL 223/2006 dalla Legge di conversione 248/2006, con cui sono stati nuovamente modificati i testi dei citati nn. 8 ed 8-bis dell’articolo 10 del dpr 63/72: in questa sede il legislatore ha introdotto anche nuove ipotesi di esenzione iva sostanziate nel n. 8-ter.

La Finanziaria del 2007 (alll’articolo 1, comma 330, Legge 27 dicembre 2006, b. 296) ha riportato in regime di assoggettamento iva alcune tipologie di locazioni di immobili ad uso abitativo che, sino a far data al 31 dicembre 2006 erano assoggettate al regime di esenzione, stabilendo l’applicabilità dell’iva alle locazioni di immobili a carattere abitativo effettuate in regime di attuazione di piani a carattere abitativo in regime convenzionato. Vi sono comunque alcuni casi in rifrimento ai quali il regime generale è di esenzione da iva ma per è quali è comunque prevista la possibilità di optare per il regime di imponibilità. Per cessioni rientranti in questo ambito le aliquote applicabili (iva ricotta al 4% o al 10%, oppure, eventualmente, iva ordinaria al 20%) sono in conseguenza della tipologia del fabbricato e dal soggetto cedente/acquirente.

Ai sensi dei nn. 8-bis) ed 8-ter) dell’articolo n. 10, comma 1, DPR 633/1972, a far data da 4 luglio 2006 sono esenti da imposizione iva le compravendite di fabbricati (o eventualmente di loro porzioni):

  • ad uso abitativo o strumentale per destinazione (si tratta di fabbricati diversi da quelli strumentali per natura) effettuate dall’impresa costruttrice o dall’impresa che ha eseguito (anche servendosi di altre imprese appaltatrici o subappaltatrici) interventi di restauro e risanamento conservativo (lettere c) e d) della Legge 457/1978) e di ristrutturazione urbanistica (lettera e) se i lavori sono stati ultimati da oltre 5 anni (tale termine era di soli 4 anni prima della modificate del termine operata dalla Legge finanziaria 2011), oppure, a partire dal 1° gennaio 2007 (vedi legge 296/2006) anche successivamente nel caso in cui entro tale termine i fabbricati siano stati locati o per un periodo non inferiore a 4 anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata. Come è stato chiarito dalla Circolare ministeriale 1° marzo 2007, n. 12/E, per data di ultimazione della costruzione/intervento di recupero edilizio si deve intendere il momento in cui l’immobile è da ritenersi idoneo a svolgere la propria funzione; in particolare, richiamando quanto era già stato affermato nella Circolare 12 agosto 2005, n. 38/E, la citata Circolare n. 12/E/2007, ha ribadito che l’immobile deve essere considerato ultimato nel momento in cui sia intervenuta ad opera del direttore dei lavori l’attestazione di ultimazione lavori, atto che, di regola, coincide con la dichiarazione di iscrizione al Catasto. Sempre ai sensi dei nn. 8-bis) ed 8-ter) dell’articolo n. 10, comma 1, DPR 633/1972, a far data da 4 luglio 2006 sono esenti da imposizione iva le compravendite di fabbricati (o eventualmente di loro porzioni) operate da altre imprese (immobiliari di gestione, immobiliari di rivendita, imprese con altri attività ed oggetti sociali) diverse dalle suddette imprese costruttrici od operanti nel campo del recupero/ristrutturazione, indipendentemente dal momento di conclusione dei lavori.
  • strumentali per natura, effettuate dall’impresa costruttrice o dall’impresa che ha condotto lavori di recupero e/o ristrutturazione da oltre 5 anni. Da altre imprese (diverse da quelle citate nel punto precedente), immobiliari e non, nei confronti di soggetti passivi iva che svolgono, in via esclusiva o prevalente, attività che conferiscano il diritto alla detrazione dell’iva in misura superiore al 25%, a condizione che il cedente non abbia espressamente manifestato nel relativo atto di cessione la volontà di optare per l’imponibilità.

Da quanto sopra esposto risulta chiaramente che la fine di individuare la disciplina iva da applicarsi correttamente è necessario procedere alla verifica non solo della tipologia del bene immobile compravenduto, ma anche la sussistenza di alcune specifiche condizioni (anche in capo al soggetto acquirente) che possono causare la deroga dalla disciplina generale di esenzione. Occorre inoltre tenere in considerazione che l’ulteriore elemento da valutare è dato dalla possibilità per il soggetto cedente, in caso di esenzione di optare per il regime di imponibilità. Tale deroga viene però subordinata alla sussistenza di alcune condizioni che verranno esaminate nella prossima parte del presente lavoro.
Scritto dal Dott. Massimo Pipino

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