Aggiornato il 4 Maggio 2023
L’Iva al 10% per le ristrutturazioni effettuate nei condomini, i cosiddetti “lavori condominiali, ha lo scopo di agevolare le prestazioni di servizi edili ad alto tasso di manodopera e qui vediamo quando si può applicare e come richiederla alle ditte.
Lo scopo del legislatore è agevolare il prelievo erariale per i lavori di manutenzione straordinaria ed ordinari effettuati sulle parti comuni dei palazzi o fabbricati e qui vediamo quali sono le caratteristiche imposte da legislatore per accedervi, gli obblighi documentali da rispettare per non ricadere in eventuali sanzioni.
Quali immobili possono beneficare
Son agevolabili i lavori di ristrutturazione del condominio effettuati su fabbricati a prevalente destinazione abitativa classificati nelle categorie catastali da A1 ad A11, ad eccezione di quelle appartenenti alla categoria catastale A10; gli A10 infatti sono uffici e non rientrano nell’ambito applicativo dell’agevolazione indipendentemente dalla loro destinazione in quanto strumentali per natura (vedremo dopo la definizione di fabbricati a prevalente destinazione abitativa).
Ulteriore caratteristica riguarda la tipologia di interventi che devono essere condotti sulle parti comuni dell’edificio, anche perchè non avrebbe senso il contrario in quanto se non vi è interesse comune del condominio esercitato in assemblea, non avrebbe motivo di esserci l’intervento condominiale e si avrebbero lavori per la singola abitazione che possono beneficiare dell’Iva al 10% ma la procedura di richiesta sarebbe in capo al singolo condomino e potrebbe essere richiesta sono in alcuni casi, e non anche per i lavori di manutenzione ordinaria, fattispecie aggiuntiva prevista di detrazione prevista solo per i condomini.
Definizione Fabbricati a prevalente destinazione Abitativa
La definizione prevede che debbano considerarsi tali i fabbricati aventi più del 50 per cento della superficie sopra terra destinata ad uso abitativo privato; in assenza di un espresso richiamo alla legge n. 408 del 1949 (Legge Tupini) e successive modificazioni, per classificare gli immobili come edifici a prevalente destinazione abitativa non è richiesta anche l’ulteriore condizione che non possa essere adibito ai negozi più del 25 per cento della superficie non abitativa.
Se l’intervento di recupero viene realizzato, anziché sulle parti comuni, su una singola unità immobiliare del fabbricato, l’agevolazione si applica solo se tale unità è classificata nelle categorie catastali da A1 ad A11, ad eccezione di quelle appartenenti alla categoria catastale A10, indipendentemente dalla tipologia dell’edificio del quale esse sono parte, e quindi anche nel caso in cui risulti prevalente la destinazione non abitativa. Anche se la valutazione complessiva del condominio rispecchia le condizioni sara riportate l’agevolazione non potrà essere sfruttata per gli interventi effettuati sulle unità locali che non rispettano le precedenti caratteristiche.
Edifici di Edilizia Residenziale Pubblica
Rientrano nell’ambito di applicazione anche gli edifici di edilizia residenziale pubblica connotati dalla prevalenza della destinazione abitativa, individuata secondo i criteri precedenti. Si devono considerare tali quelli da destinare ad abitazione privata o pubblica. Sono considerati alloggi di edilizia residenziale pubblica gli alloggi costruiti o da costruirsi da parte di enti pubblici a totale carico o con il concorso o con il contributo dello Stato con esclusione
degli alloggi costruiti o da costruirsi in attuazione di programmi di edilizia convenzionata o agevolata. Lo saranno anche quelli acquisiti, realizzati o recuperati, ivi compresi quelli di cui alla legge 6 marzo 1976, n. 52, a totale carico o con concorso o con un contributo dello Stato, della Regione, o di enti pubblici territoriali, nonché con i fondi derivanti da contributi dei lavoratori ai sensi della legge 14 febbraio 1963, n. 60, e successive modificazioni, dallo Stato, da enti pubblici territoriali, nonché da Istituti Autonomi per le case popolari (IACP) e dai loro consorzi comunque denominati e disciplinati con legge regionale.
Il termine “privato” non è riferito alla natura pubblica o privata del possessore dell’immobile, ma alla circostanza che questo venga adibito a dimora di soggetti privati.
Come più volte chiarito nell’articolo nella Guida all’applicazione dell’Iva agevolata al 10% i riferimenti normativo e la tipologia di interventi agevolabili sono contenuti nei n. 127-duodecies), 127-terdecies) e 127-quaterdecies) della tabella A, parte terza, allegata al DPR 26 ottobre 1972, n. 633.
L’Iva ridotta si applica anche agli Edifici assimilati alle case di abitazione non di lusso a condizione che costituiscano stabile residenza di collettività come ad esempio, gli orfanotrofi, gli ospizi, i brefotrofi, i conventi. Per tali edifici non rileva la classificazione catastale ma la circostanza oggettiva di essere destinati a costituire residenza stabile delle collettività che vi alloggiano.
Se l’edificio è destinato solo parzialmente a tale finalità saranno agevolabili solo gli interventi sulle parti che rispetto i requisiti richiesti effettuati sulle parti comuni dell’edificio e sempreche’ sia rispettato il requisito del 50 per cento della superficie e a quelli che vengono realizzati sulla sola parte abitativa.
Restano esclusi gli altri edifici assimilati alle case di abitazione non di lusso ai sensi quali scuole, caserme, ospedali in quanto dall’ambito oggettivo della norma in esame, in quanto privi del carattere di stabile residenza comprese le loro pertinenze.
Quali lavori sono agevolabili con l’Iva al 10%
Sono agevolabili i seguenti interventi:
a) interventi di manutenzione ordinaria, quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti; In tale occasione e’ stato precisato che caratteristica della manutenzione ordinaria e’ il mantenimento degli elementi di finitura e degli impianti tecnologici, attraverso opere sostanzialmente di riparazione dell’esistente come per esempio
b) interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso come anche piccole riparazioni eseguite sul fabbricato o sui relativi impianti tecnologici. Il beneficio si rende inoltre applicabile alle prestazioni di manutenzione obbligatoria, previste per gli impianti elevatori e per quelli di riscaldamento, consistenti in verifiche periodiche e nel ripristino della funzionalita’, compresa la sostituzione delle parti di ricambio (ad es. porte, pannelli, serrature, funi etc.) in caso di usura, a fronte delle quali vengono corrisposti canoni annui. A titolo di esempio tra gli interventi di manutenzione straordinaria sono compresi, sempre a titolo esemplificativo, la sostituzione di infissi interni e serramenti con modifica di materiale o tipologia di infisso, gli interventi finalizzati al risparmio energetico, la realizzazione e l’adeguamento di centrali termiche e di impianti di ascensori
c) interventi di restauro e di risanamento conservativo, quelli rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio
d) interventi di ristrutturazione edilizia, quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistemativo di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, la eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti;
Anche gli interventi per il recupero edilizio sono agevolabili come anche le prestazioni di servizi dipendenti da contratti d’appalto relativi alla realizzazione degli interventi di cui alle precedenti lettere c) e d) nonché alle cessioni di beni, escluse le materie prime e smilavorate, forniti per la relativa realizzazione.
Esempi di manutenzione ordinaria e straordinaria
Ho espressamente dedicato un articolo agli esempi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo per agevolarvi nell’individuazione della categoria di agevolazione da chiedere anche se è sufficiente sapere che rientrano in una delle quattro opra menzionate. Lì troverete gli elenchi ed i chiarimenti espressi nei principali documenti di prassi e giurisprudenza che negli anni passati hanno fatto chiarezza offrendo anche importanti strumenti per identificar fattispecie più particolari e strumenti di comprensione per capire se ricomprendere o meno nuovi interventi in fattispecie passate.
Non è possibile richiedere l’Iva al 10% sulle prestazioni professionali, ad esempio rese da ingegneri, geometri, architetti, ecc, in quanto esse non hanno ad oggetto la materiale realizzazione dell’intervento ma risultano a questo collegate solo in maniera indiretta. Quello che agevola il legislatore è infatti la prestazione ad alto valore di manodopera collegata ad edifici a prevalente destinazione abitativa e non le prestazioni intellettuali. Si beneficia insomma il lavoro manuale.
Sub Appalti ed Iva
Nel caso di Subappalti nel rapporto tra l’impresa appaltatrice ed il subappaltatore non opera l’Iva agevolata in quanto questa si applica al rapporto tra impresa e consumatore finale. Per questo spesso osserviamo a contratti di appalto e di sub appalto dove però è l’impresa appaltatrice a fatturare l’intervento al proprietario dell’abitazione. In altri casi invece avviene il contrario ossia l’elettricista o l’idraulico fatturano separatamente gli interventi. In tal modo possiamo affermare che nelle lavorazioni intermedie che potranno alla finalizzazioni dell’intervento, così come potrebbe essere appunto un intervento di un idraulico o di un elettricista e per le cessioni di beni ed alle prestazioni di servizi rese da questi nei confronti dell’appaltatore si applicherà l’Iva ordinaria che regola i loro rapporti. Solo successivamente gli interventi e i prodotti, al netto del calcolo di quelli significativi, al momento del riaddebito al committente saranno fatturati con Iva al 10%.
L’agenzia delle entrate fornisce interessanti chiarimenti applicativi che aiutano il contribuente ad identificare le caratteristiche dell’immobile, a prevalente destinazione abitative, che può fruire dell’agevolazione fiscale in oggetto nella Circolare del 2000 n. 71 e anche nella circolare n. 151/E del 9 luglio 1999
Novità 2018
Con La Legge di Bilancio 2018 approvata il 29 dicembre viene data una interpretazione autentica del detto normativo riguardante l’Iva agevolata su interventi di recupero del patrimonio edilizio. I dubbi interpretativi relativi all’applicazione dell’Iva agevolata trova un’importante chiarimento nella Legge di Bilancio 2018 attraverso una norma di interpretazione autentica. L’aliquota del 10% si applicherà a tutte gli interventi di recupero del patrimonio edilizio su beni significativi autonomamente individuabili e separati funzionalmente dal manufatto principale. La fattura inoltre dovrà contenere l’indicazione separata del valore della prestazione e del bene.
E’ sufficiente una autocertificazione sul possesso dei requisiti, nulla più.
Articolo interessante e chiarificatore, ma serve completarlo con un esempio di come richiedere ed ottenere che la fattura contenga l’IVA al 109 e non al 22.
Grazie e vi consulterò ancora
Amministratore del proprio condominio in vi xxx Siracusa.
Come richiedere alla Ditta , che esegue i lavori, che l’Iva da applicare è al 10% ?