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Vi presentiamo una piccola guida fiscale sulle locazioni immobiliari per chi deve dare in affitto o locazione immobili o fabbricati strumentali, abitativi, aree edificabili, fondi rustici e si trova a dover calcolare le imposte di registro sui contratti  e procedere al pagamento in cui trovererete anche i riferimenti per i nuovi adempimenti al catasto per la comunicazione delle variazioni degli affitti (modello 69 e cdc).

Chi deve presentare il contratto per la registrazione
I soggetti obbligati alla registrazione del contratto di affitto e locazione sono coloro che affittano il fabbricato o l’immobile o l’appartamento sempreché i contratti siano stati stipulati in forma scritta privata non autenticata, o anche semplicemente se si è stipulato un contratto verbale nei casi in cui la Legge lo consente, o anche dal Notaio che autentica il contratto o che lo stipula dinnanzi alle parti. Ma può accadere anche che gli stessi agenti che hanno curato la locazione.

Dove effettuare la registrazione
Il contratto di locazione o di affitto degli appartamenti, dei fabbricati o degli immobili ma anche dei terreni dovrà essere presentato presso qualsiasi Ufficio dell’Agenzia delle Entrate nel caso in cui il contratto sia stato stipulato in forma scritta privata non autenticata o anche a voce mediante contratto cosiddetto verbale (a cura delle parti contraenti), o presso quella di competenza del notaio qualora ci si serva di un Notaio (ma in questo caso l’obbligo è a carico del notaio).

Quando effettuare la registrazione
La registrazione dei contratti di locazione sono soggetti alla scadenza dei trenta giorni per la registrazione a partire dalla data di stipula (cfr 68 della L. 21.11.2000 n. 342 e art 16 del DPR 131 del 1986 o testo unico imposte di registro).

Come effettuare la registrazione del contratto di affitto
La registrazione dei contratti di locazione o di affitto immobiliari può essere fatta sia attraverso la consegna del materiale cartaceo comprensiva del versamento del modello F23 per l’imposta di registro da pagare che vedremo in seguito presso la banca, la posta o il concessionario della riscossione di Equitalia o anche per via telematica utilizzando il software dell’agenzia delle entrate.

Possiamo trovarci di fronte a diverse fattispecie che possiamo riassumere brevemente in:

Articolo sulla Tasse sull’affitto di casa: la tassazione delle abitazioni date in locazione

Articolo sulla Locazione e affitto di fabbricati strumentali;

Locazione affitto di Terreni

Nel caso di un Fabbricato ad uso abitativo ossia una casa o appartamento si applica un’imposta di registro pari al 2% della base imponibile che sarà pari al canone annuo o 168 euro nel caso si parli di fabbricati appartenenti alla categoria dell’edilizia convenzionata locati dalla stessa impresa che costruisce il fabbricato. Nel caso di contratto di affitto che prevede un canone agevolato ex Legge 431 del 1998 in un comune coniderato ad alta densità abitativa allora l’imposta di regsitro sarà pari al 70% dell’imposta di registro ordinaria.

Nel caso di Fabbricato strumentale per natura applicheremo l’1% nel caso in cui siano soggetti passivi iva o 2% negli altri casi. In caso di locazione di fondo rustico l’imposta di registro scende allo 0,50%. Negli altri casi si applicherà il 2%.

Il versamento dell’imposta di registro può avvenire anticipatamente con riferimento a tutto il periodo di durata del contratto o anche annualmente (scelta consigliata anche se può scaturire una dimenticanza ogni anno).
L’imposta di registro dovute sulle locazioni è dovuta entro 30 giorni dalla scadenza di ogni singola annualità considerando anche eventuali adeguamenti del canone di affitto ed è dovuta da entrambi i soggetti in quanto solidalmente responsabili al pagamento del tributo.

Nel caso in cui si opti per il pagamento dell’intero periodo di durata del contratto di affitto si dovrò tenere conto anche delle percentuali di sconto pari alla metà del tasso di interesse legale che ogni anno cambia come abbiamo visto, e che varia a seconda della durata del contratto e che sono:

Percentuale di sconto secondo anno: 3,00%
Percentuale di sconto terzo anno: 4,50%
Percentuale di sconto quarto anno: 6,00%
Percentuale di sconto quinto anno: 7,50%
Percentuale di sconto sesto anno: 9,00%
Percentuale di sconto settimo anno: 10,50%
Percentuale di sconto ottavo anno: 12,00%
Percentuale di sconto nono  anno: 13,50%
Percentuale di sconto decimo anno: 15,00%

L’importo minimo comuqnue sarà pari a 67 euro. Se invec eparliamo di contratto a tempo indetemrinato allora si calcola una imposta di registro pari alla durata dichiarata del contratto dal soggetto che ne richiede la registrazione.

Quali codice tributo in F23 (leggi anche articolo di approfondimento dui codici tributo imposta di registro su locazione)
I codici tributo da utilizzare sono suddivisi in base alla tipologia di fabbricato e alla durata del contratto e sono

107T pagamento anticipato per l’ intero periodo
115T versamento annuale per la prima annualità
112T versamento annuale per  annualità successive
116T contratti di locazione finanziaria le leasing per il canone variabile
108T locazione affitto di fondi rustici
109T registrazione di altri atti, contratti verbali o denunce
114T registrazione di proroghe di contratti di locazione e di affitti
110T cessione di contratti
113T risoluzione di contratti
671T sanzione ravvedimento operoso imposta di registro
731T interessi di mora al tasso legale

Nel testo ci sono i link che approfondiscono le fattispecie a seconda delle diverse categoria di immobili che stimao dando in affitto o locazione.

Tasse sull’affitto di casa: la tassazione delle abitazioni date in locazione
Locazione e affitto di fabbricati strumentali
agevolazioni prima casa ai fini dell’imposta di registro
Locazione affitto di Terreni
Calcolo imposta di registro
Come si effettua la registrazione del contratto di affitto

Nuovo obbligo e adempimento relativo alla comunicazione variazioni delle locazioni con modello 69 o modello Cdc delle variazioni al catasto, proroghe, sfitti, rinnovi, variazioni nei contratti di affitto o locazione immobiliare, con una guida fiscale alla compilazione del modello 69 e cdc.

Guida alla cedolare secca