Alla luce della introduzione della nuova imposta cedolare secca sugli affitti di case, abitazioni appartamenti e unità locali abitative, alcuni lettori hanno posto la domanda se sia obbligatorio versare l’imposta di registro (e non tassa) e anche se permangono alcuni adempimenti come per esempio quello della registrazione del contratto di locazione.
Con l’occasione diamo anche qualche consiglio se vi trovate di fronte alla stipula di un contratto di affitto di casa, appartamento o simili.
Domande sulla cedolare secca
La domanda: “In relazione alle nuove norme che regolano la tassazione dei canoni di affitto (cedolare secca) vorrei sapere a chi spetta pagare l’imposta di registro di locazione immobili. grazie”
Prendiamo spunto per fare una breve sintesi sia dell’imposta cedolare secca con i rimandi all’articolo di approfondimento sia per spiegare come e perché si deve procedere alla registrazione del contratto di affitto o locazione dell’appartamento.
Forma del contratto per la cedolare secca
In primis vi ricordo che il contratto di affitto deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità, a nulla valendo accordi verbali, questo nell’interesse della parte debole del contratto ossia colui che prende in affitto l’immobile (so che molti di voi staranno pensando che è anche troppo tutelato ma dopo vedrete anche meglio il perché della scelta del legislatore). Primo consiglio è quello di servirvi di format che potete trovare su internet liberamente o presso associazioni di consumatori e che potrete adattare alle vostre esigenze, nei limiti delle norme attualmente in vigore.
Opzione per l’applicazione della cedolare secca
Non esiste una comunicazione da effettuare prima dell’applicaizone dell’imposta cedolare secca valendo a tal fine la comunicazione dei ricavi incassati dalla locazione ed il contenuto che avrà il contratto. In tal modo il ricavo sarà indicato nel 730 o nel modello unico da indicarsi nel quadro B relativo ai redditi e fabbricati.
Leggete bene eventuali clausole che molto spesso possono essere vessatorie e a danno del conduttore, anche se devo dire il codice civile legifera in modo puntuale eventuali obblighi e doveri a carico di colui che affitta e colui che conduce l’immobile o affittuario.
Solitamente quindi se l’immobile è locato sarà saggio fare un breve resoconto descrittivo del mobilio dato in uso anche con l’ausilio di materiale fotografico in modo da tutelarsi contro eventuali danni provocato dal conduttore. Proprio a tal proposito si richiede al conduttore un deposito cauzionale di 2 o 3 mensilità anticipate che serviranno proprio a tale scopo e che il locatore dovrà custodire e sulle quali maturano interessi attivi che andranno restituiti al conduttore e sul quale maturerà come vedremo l’imposta di registro solo nel caso in cui sia prestato da terzi e solo nella misura dello 0,50% dell’importo messo a deposito.
La registrazione del contratto invece è altra cosa e serve per far valere diritti e dovere tra le parti dandone pubblicità all’esterno anche al fine di impedire che il locatore ponga in essere lo stesso contratto con più locatori diversi.
Quale aliquota scegliere
Attualmente non abbiamo solo una ma diverse possibilità di adesione alla cedolare secca in quanto esistono due diverse aliquote, al 21% e al 10% a seconda delle tipologie di contratto di affitto che stipuliamo. Per facilità di lettura trovate nel seguito la sintesi:
- Cedolare secca al 21% per contratto di locazione ordinario (non equo canone, non concordato, no piano casa);
- Cedolare secca al 10% per i contratti di locazione stipulati in osservanza degli artt. 2 comma 3, e 8 della L. n. 431/1998 ossia per i cosiddetti contratti a canone concordato o equo canone;
- Cedolare secca al 10% per i contratti di locazione stipulati in osservanza dell’articolo 9 del DL n. 47 del 2014 ossia per i cosiddetti Piani casa
Non voglio scrivervi che la convenienza risiede logicamente nell’aliquota al 10% in quanto è sempre meglio verificare a quanto sareste in grado di affittarla sul mercato rispetto al canone concordato fissato a quanto ammonta per effettuare un piccolo calcolo di convenienza tra aliquota ordinaria al 21% e quella, per così dire, agevolata al 10%.
Quanto si paga a titolo di imposta di registro
La registrazione dovrà essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto è dalla sua effettiva decorrenza che può essere posticipata e sarà pari al 2% del canone annuo da contratto con un minimo di 67 euro mentre per i contratti ad equo canone o canone agevolato ex legge 431 del 1998 la base dovrà essere ridotta del 30%. L’imposta è a carico di entrambe le parti in quanto solidalmente obbligati al versamento. Per verificare quanto pesa la cedolare e quando andrebbe pagata potete leggere l’articolo di approfondimento dedicato proprio al pagamento del saldo e dell’acconto della cedolare secca .
Imposta di registro e cedolare secca
Chiarisco che a partire dal primo gennaio 2011 l’imposta di registro su contratti ad equo canone o canone convenzionato in base alla legge 431 del 1998 non dovrà essere versata mentre per quelli a canone ordinaria tale previsione normativa si applicherà solo per i contratti di affitto e locazione stipulati dal primo gennaio 2014.
La registrazione del contratto con la cedolare secca: nuovo modello RLI
Dopo aver pagato l’imposta di registro utilizzando i codici tributo per l’imposta di registro sugli affitti ed il nuovo modello F24 Elide che trovate nell’articolo appositamente scritta sulla guida alle locazioni immobiliari potete munirvi di 3 copie del contratto di affitto, di tante marche da bollo da 14,62 euro (che sono altresì aumentate) ogni 4 facciate, la quietanza di pagamento ossia la copia del versamento effettuato con l’F2a e il nuovo modello RLI per la registrazione degli affitti per la dichiarazione dei dati catastali della casa.
Consigli utili
Altri consigli utili sono quelli relativi alla buona norma ed il buon senso pertanto non accettato pagamenti in contanti e non li effettuate se non con apposita ricevuta firmata e controfirmata per accettazione, come anche quello di effettuare un sopralluogo dell’appartamento per non avere spiacevoli sorprese.
Nella sezione Moduli e Modelli troverete anche il modello per la registrazione del contratto di locazione dell’agenzia delle entrate e che potete esercitarvi a compilare (Richiesta di registrazione contratto e adempimenti).
Per l’opzione si dovrà attendere il provvedimento dell’agenzia delle entrate tanto le fattispecie nuove ossia di stipula di nuovi contratti di locazione o affitto sia le fattispcie di contatti di locazione iniziati dopo il primo gennaio 2011, data di entrata in vigore della nuova cedolare, sia per i contratto che si trovano in essere a quella data e a cui dovrebbe essere data la possibilità di aderire al nuovo regime fiscale previsto per gli affitti di immobili.
Come attivare la cedolare secca ed aderire all’opzione
Per attivare la cedolare secca dovrete darne comunicazione all’inquilino affittuario mediante sempre lettera raccomandata con avviso di ricevimento in modo da dare certezza dell’invio e data certa alla opzione nella quale potrete indicherete che avete intenzione di aderire al regime previsto dal nuovo decreto sul federalismo fiscale (cfr articolo 11) e che i canoni saranno assoggettati ad imposta sostitutiva secca.
Modello Siria per opzione cedolare secca
Sospensione aggiornamento ISTAT se accedete alla cedolare secca
Altro elemento di novità che introduce la nuova imposta cedolare secca risiede nella sospensione dell’aggiornamento Istat annuale che doveva farsi sul canone e che può capitare facilmente di scordarsi di applicarlo e che rappresenta un parametro per valutare la convenienza econoica ad aderire anche se di per sè non dovrebbe pesare molto. Anche questo passo dovrà essere inserito nella comunicazione mediante raccomandata che dovrà esere inviata all’inquilino in quanto rappresenta una vera e proprria rinuncia che viene fatta dal proprietario di casa risptto al regime fiscale ordinario.
Quali sono i codici tributi per il versamento della cedolare secca
Per versare la cedolare secca sarà necessario utilizzare il modello F24 elide utilizzando i codici tributo che trovate descritti nell’articolo dedicato proprio ai codici tributo per la cedolare secca.
Approfondimento 6 aprile 2011: da un comunicato stampa dell’agenzia delle entrate in vigore il 7 aprile la norma sulla cedolare secca, anche se si potrà attendere fino al 6 giugno 2011 per la registrazione dei contratti i cui termini per l’adempimento scadono dal 7 aprile. Ricordatevi inoltre che le spese di manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore in quanto devono tendere a tenere l’abitazione nello stato in cui è stata consegnata e quindi atta a soddisfarre il fabbisogno abitativo mentre quelle straordinarie sono a carico del locatore.
Leggete poi l’articolo principlae dedicato alla cedolare secca dove troverete le riposte a tutte le principali domande sulla cedolare secca.
F24 Elide Editabile
Vi ricordo anche che dovrete utilizzare il modello F24 Elide e se lo conoscete allora potete procedere direttamente alla compilazione del modello F24 Elide Editabile.
Se non pago cosa succede? Omesso versamento: i rimedi da porre in essere
Proposito di consiglio di leggere l’articolo dedicato alle sanzioni per omessa registrazione del contratto di locazione o affitto che che sono le stesse siano in cui facciate opzione oppure no per la cedolare secca.
Nel seguito presentiamo invece il nuovo articolo dedicato invece all’omessa comunicazione della proroga delle cedolare secca e alla mancata indicazione in dichiarazione dei redditi (sia il 730 sia il modello Unico). Queste sono sempre fattispecie omissive che, tuttavia, determina altre sanzioni da versare utilizzando altri codici tributo diversi a quelli sopra evidenziati.
Ravvedimento Cedolare secca
Il ravvedimento può interessare tanto l’omesso versamento dell’imposta quanto la mancata comunicazione dell’esercizio dell’opzione nella dichiarazione. La stessa potrebbe essere determinata per esempio, anche dal fatto che vi siete scordati di registrare il contratto o di comunicare la proroga della cedolare secca alla scadenza dei primi 4 anni di contratto.
Ravvedimento in caso di Omessa proroga o comunicazione della cedolare secca
Imposta di bollo sulle quietanza
Vi ricordo che seppur l’articolo 3 statuisce che la cedolare secca sostituisce imposta di registro e di bollo altra cosa sono le quietanze di versamento sulle quali permane l’obbligo di apposizione e versamento della cedolare secca nella misura di 2 euro per ciascuna ricevuta. Nel seguito l’articolo di approfondimento che vi spiega anche come fare se avete omesso qualche versamento.
http://www.tasse-fisco.com/case/imposta-bollo-cedolare-secca-quietanza-calcolo-versamento/43775/
Aggiornamento 2013
Vi segnalo che nel caso di contratti di locazione a canone concordato l’aliquota originariamente stabilità nel 19% viene ridotta di 4 punti percentuali per cui scende al 15% già a decorrere sui canoni che sono maturati nel 2013, per effetto dell’introduzione dell’articolo 4 del D.L. n. 102 del 2013. Successivamente passa al 10% ma solo per i contratti stipulati a canone convenzionale ex artt. 2 e 5 della Legge n. 431/1998
Guida alla Locazione di case e appartamenti
Calcolo convenienza cedolare seccahttp://www.tasse-fisco.com/case/affitto-equo-canone-calcolo-irpef-tassazione-detrazioni-730/37294/
Chiedo gentilmente se qualcuno può spiegare chiaramente quali sono e come si calcolano le sanzioni se si registra in ritardo un contratto di locazione ” cedolare secca” Grazie.
Contratto d’affitto stipulto a partire dal 1 agosto.
Scelto il regime di tassazione della cedolare secca.
Entro quando devo pagare il 95% dell’ imposta?
Tale imposta viene calcolata solo sui 4 mesi rimanenti del 2013?
Grazie
la sua è una doomanda di buon senso, tuttavia le rispondo che non è richiesto dalla normativa l’indicazione degli estrremi per cui le posso dire che può limitarsi a citare gli estremi delle parti, i dati catastali dell’immobile, periodo di locazione, canone corretto e basta.
Buonasera, la raccomandata nella quale si comunica la scelta del regime fiscale della cedolare secca, quando deve essere mandata all’inquilino? Prima della registrazione (e quindi senza la possibilità di citare gli estremi della registrazione del contratto) o subito dopo aver effettuato la registrazione? Grazie se troverete il tempo di rispondermi.
Mario
Si è può anche tornare a quello ordinario dopo la cedolare dopo un anno
dovrei applicare la cedolare secca ad un contratto di civile abitazione stipulato nel 2009 e comunque a contratti gia rinnovati tacitamente, si puo’ fare?
in conin sintesi: a contratti stipulati dal 2005 in poi e possibile applicare la cedolare secca?
Si, scusi il ritardo nella risposta
Gentili Esperti, vorrei applicare la cedolare secca per l’affitto di un appartamento, d’accordo con l’inquilino, vorremo fissare il canone a 10 mila per il primo anno, per il secondo anno a 12 mila e dal terzo in avanti, fino alla fine, di 14 mila.
Secondo voi è possibile indicando i periodi esatti dei canoni ?
Grazie
Domenico
Lei è già in ritardo per la registrazione per cui richisa di farsi denunciare dal conduttore e di vedersi applicati i canoni ridottissmi per cui mi sbrigherei fossi in lei.
Buongiorno,
ho firmato (sono locatore) un contratto d’affitto con cedolare secca ad aprile con decorrenza fine giugno. A giorni devo registrarlo ma mi sorgeva il dubbio che in questi due mesi d’anticipo inizi già il calcolo delle tasse? Se sì chiederei al conduttore di variare la data di stipula ai primi di giugno. Lui però potrebbe prendere il primo contratto andare all’agenzia delle entrate e dire che non ci è stata registrazione mettendomi così nei guai?
Grazie mille
no la conclusione del contratto va comunque comunicata
per esempio anche la disdetta del contratto va presentata pur non dovendo pagare niente.
Se intende la dichiarazione dei redditi si altrimenti non capisco cosa vorrebbe presentare.
Dovrei fare questa domanda :
sono possessore di un appartamento che affitto con l’opzione della Cedolare Secca.
Nelle annualità successive non sarò tenuto a pagare la registrazione del contratto.
Pur non dovendo pagare nulla sono tenuto ugualmente a presentarla alla Agenzia delle
Entrate ?
Grazie.
Ho un locale classificato come deposito si può fittare con contratto di cedolare secca considerato che non è uso commerciale?
viene sostituita dalla cedolare secca che chiamasi anche imposta sostitutiva sulla locazione.
Abbiamo un appartamento che e’ in locazione da alcuni anni. Lo scorso anno abbiamo versato gli acconti per la cedolare cui aderiremo quest’anno. L’imposta di registro per quest’ anno e’ ancora dovuta o viene sostituita dalla cedolare secca ?
Grazie
Prima si faccia dire a che titolo vuole queste somme. L’unico titolo che ha a richiedere somme e’ un recesso anticipato rispetto a quanto disciplinato contrattualmente a ma a fronte del quale Aosta si versano i cosiddetti depositi cauzionali. Altre somme non capiterei da dove si originino per cui non le paghi
Piu’ che un commento io avrei una domanda da fare a qualche esperto, perche’ fin’ora non ho trovato nessuno in grado di aiutarmi.
Il mio problema e’ questo: nell’ottobre del 2012,( 6 mesi fa’) ho stipulato con il proprietario dell’appartamento un contratto d’affitto 4+4 con cedolare secca.
In questo appartamentino vivo con mia moglie, ma fra pochissimo saremo in tre. Ho dato regolarmente la disdetta al proprietario e ora lui mi chide di versare 70,00 Euro per la cancellazione del contratto. Io chiedo se questa, chiamiamola tassa e’ corretta o no? Quando ho chiesto spiegazioni a tal proposito il proprietario mi ha detto che visto che sono stato io ha chiedere la cancellazione del contratto questa spesa la devo sostenere io.
C’e’ qualcuno in grado di darmi delucidazioni in proposito?
Ringrazio e saluto tutti augurandovi Buona Pasqua.
Ho da anni un appartamento affittato e con l’annualità dal 1 agosto ho optato per la cedolare secca.
Siccome faccio il 730 e sono pensionato, l’INPS ogni anno mi trattiene l’anticipo IRPEF sulla base della situazione dell’anno precedente e così per il 2012 già mi è stato trattenuto l’anticipo IRPEF per l’intero anno, non avendo io comunicato all’INPS che l’imponibile IRPEF sarebbe stato inferiore appunto perché per il periodo agosto-dicembre avevo optato per la cedolare secca.
Sono lo stesso obbligato a versare l’acconto della cedolare secca entro novembre oppure posso esercitare la scelta della cedolare secca con la dichiarazione dei redditi da fare nel 2013 per redditi 2012?
Grazie