Aggiornato il 4 Maggio 2023
Con l’introduzione del nuovo regime della cedolare secca sugli affitti e le locazioni il Fisco ha introdotto delle novità importanti sul fronte della lotta all’evasione nell’ambito degli affitti e delle locazioni di case, immobili, appartamenti e fabbricati, che danno la possibilità all’inquilino di denunciare il proprietario e godere di affitti molto agevolati in cambio, in modo da scoraggiare molto la richiesta di affitti in nero o di canoni di locazioni 50% in nero e 50% no.
Rispondo alla domanda di un lettore che ci chiede cosa fare nel caso in cui il proprietario ci chiede di prendere in affitto un appartamento in nero il che, per chi non lo sapesse, si sostanzia nel non registrare il contratto e nel non dichiarare i canoni pagati o percepiti e altre inadempienze minori.
A parte sensibilizzare il proprietario locatore dell’immobile sull’illegalità del suo comportamento lo posso sensibilizzare sull’enorme possibilità di aderire al regime della nuova cedolare secca con una tassazione che va dal 19% al 21%, che abbatte notevolmente il carico tributario a livello di imposte IRPEF, gli dovrei esplicare a cosa va incontro nel caso decideste di non dichiarare i proventi da affitto.
L’agenzia delle entrate a partire dal 2011 ha fortemente incrementato il regime di contrasto agli affitti in nero innalzando le sanzioni previste e le presunzioni applicabili a chi non dichiara l’affitto di un qualsiasi locale (residenziale, industriale, uffici o laboratori, etc). Facendo una breve sintesi di come è cambiata la norma negli ultimi anni possiamo iniziare con il dire che prima di tutto si dovrebbe dichiarare un importo minimo tra il canone di locazione ridotto del 5% o del 15% e il 10% del valore catastale dell’immobile. Il valore catastale per semplicità lo possiamo determinare in questa sede come la rendita catastale rivalutata del 5% e del 120%.
Altra misura di contrasto venne introdotta con la presunzione, in caso vi scoprissero che affittate in nero, che lo stiate facendo anche nei 4 anni precedenti a quello in cui vi hanno scoperto a meno che non disponiate del bene immobile da meno tempo.
Altro strumento messo in campo in chiave agevolativa è stata la cedolare secca a cui è seguita dopo qualche tempo l’inasprimento delle misure sanzionatorie, come descritte più compiutamente nel seguito.
Gli svantaggi per l’inquilino dell’affitto in nero
Fermo restando che l’inquilino è sempre visto come parte debole dal legislatore nell’ambito dei contratti di affitto e come tale è notevolmente tutelato, inoltre con la legge, con il D.lgs. n. 23 del 2011 ha acquisito un’arma in più in quanto nel caso di affitti e locazioni di casa in nero gli è data la possibilità di denunciare il proprietario e di godere di un regime fiscale di estremo favore che prevede la possibilità di richiedere l’applicazione di un canone annuo pari a 3 volte la rendita catastale.
Su quest’ultimo aspetto vale la pena di ricordare che seppur la corte costituzionale ha dichiarato illegittima con sentenza 50 del 2014 questo istituto i provvedimento dell’agenzia delle entrate restano validi fino alla data del 31 dicembre 2015, gli effetti prodottisi e i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione registrati ai sensi dell’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23”. Non solo ma in tal modo i proprietari non sarebbero autorizzati ad ottenere il pagamento dei canoni pieni arretrati significa che i proprietari a far data dal primo gennaio 2016 potranno comunque chiedere nuovamente tutti gli arretrati. Pro futuro c’è ancora da fare chiarezza per cui il consiglio è sempre quello di trovare un accordo e transare in modo tale da soddisfare entrambe le parti anche se so che spesso è difficile.
Esempio sulla denuncia dell’affitto in nero
So che non saprete quantificare quanto sarà basso il canone ma fidatevi. Per fare un esempio senza alcuna pretesa di esaustività o completezza di analisi una casa in una grande città di periferia di 100 metri quadrati avrà una rendita di 1.000 euro e ciò si tramuta in un affitto mensile al di sotto di 300 euro.
Come potrete vedere il risparmio di imposta è notevolmente elevato e dà un potere contrattuale all’inquilino forse mai registrato fino ad ora.
Tuttavia in caso in cui si renda complice insieme al proprietario di casa anche lui rischierà di dover pagare l’imposta di registro sulla mancata registrazione dell’atto per la quale il fisco ritiene entrambe le parti solidalmente responsabili al pagamento del tributo.
Le ipotesi di sfratto
Riporto un passaggio di un interessante articolo sul sole24ore del 16 marzo 2014 che commenta la sentenza della Corte Costituzionale del 14 marzo 2014 a seguito della quale si delineano i casi di sfratto in caso di affitti in nero.
Contratto sottoscritto tra le parti ma non registrato
Nel caso di regolare contratto di locazione scritto e sottoscritto dalle parti ma non registrato, con conduttore che ancora occupa la unità immobiliare (è il caso che ha portato alla ordinanza di rimessione del Tribunale di Firenze): in questa situazione esiste un contratto valido tra le parti e il locatore potrà agire o avrà già agito in giudizio, contestando la illecita autoriduzione per ottenere la convalida dello sfratto in base all’articoli 5 della legge 392/78 e 658 del Codice di procedura civile. Ma in molti casi il conduttore, nel presentare la denuncia in base all’articolo 3, commi 8 e 9 (ora cancellati) avrà pure registrato il contratto firmato inizialmente dalle parti, sanando pure la irregolarità fiscale e consentendo ora al locatore di agire in giudizio da subito (articolo 13 della legge 431/98).
Nel caso invece di regolare contratto di locazione scritto, ma non registrato con conduttore che ha riconsegnato la unità immobiliare nelle more con o senza un accordo transattivo a regolare la consensuale risoluzione del contratto. In questo caso il locatore potrebbe voler richiedere il pagamento delle somme che non ha conseguito a causa dell’illecita autoriduzione ma occorrerà esaminare la consistenza e portata dell’accordo transattivo e valutare se abbia effetti novativi e/o risolutivi della pretesa del locatore.
Ricordatevi inoltre che avete sempre la possibilità qualora non aveste le prove perchè costretti a pagare in nero e non avendo neppure le utenze intestate, fare esplicita istanza al giudice per far accertare lo stato. Fatevi spesso delle foto con dei giornali dentro casa a riprova del fatto che la abitavate abitualmente.
Se non avete il contratto non potete esercitare i vostri diritti
Nel caso invece di contratto non sottoscritto e per così dire “verbale” a seguito della entrata in vigore della legge 431/98, articolo 1, la forma scritta per i contratti di locazione è prevista a pena di nullità, il locatore non potrà agire in forza della locazione ma con una causa ordinaria contestando l’occupazione senza titolo della propria unità immobiliare e chiedendo la condanna dell’occupante al pagamento di una somma a titolo di indennità di occupazione.
Per approfondire la tematica potete leggere l’articolo correlato dedicato ai diritti e doveri delle parti nell’affitto o locazione.
Comodato d’uso
Nel caso invece di un contratto di comodato che avesse dissimulato una locazione il rapporto giuridico resterà regolato dal contratto di comodato ed occorrerà agire in via ordinaria a mezzo di una azione di risoluzione del contratto alla sua scadenza e conseguente condanna al rilascio. Nella stessa causa sarà possibile richiedere una somma sempre a titolo di indennità di occupazione a decorrere dalla scadenza del contratto di comodato.
Modalità di DURATA del contratto di affitto di casa e calcolo del canone mensile di locazione in caso di DENUNCIA del proprietario di casa che affitta in nero
Oltre al notevole vantaggio nel calcolo del canone annuo sulla base di 3 volte la rendita catastale della casa la durata del contratto sarà pari a 4 anni più 4 di rinnovo, il che vuole dire che se il proprietario non dichiara gli affitti mensili potrebbe trovarsi di fronte alla possibilità di realizzare su quella casa per oltre 8 anni un affitto molto al di sotto delle potenzialità del mercato. Tuttavia per l’applicazione di questo disposto da far valere ricordiamolo in sede civilistica, ossia dinnanzi ad un tribunale e non presso l’agenzia delle entrate, saranno necessarie le prove che il contratto esisteva e non è sempre facile.
In pratica il suo investimento immobiliare sarà decisamente in perdita ed immobilizzato per oltre 8 anni.
Come provare che esisteva il Contratto di affitto
Nonostante dubito che il proprietario sia così incauto da firmare dei contratti scritti non registrandoli limitandosi a degli accordi verbali, un elemento fondamentale è quello di provare come il contratto esisteva. Premetto che in caso di giudizio la parte debole è sempre l’inquilino, il quale anche senza molte pezze giustificative od elementi di prova o prove testimoniali o altro riesce facilmente a dimostrarlo. Se i pagamento avvengono tramite bonifico basterà copia del bonifico effettuato nei confronti del proprietario. Se il proprietario non vorrà farsi fare bonifici basteranno copia delle ricevute di pagamento degli affitti.
Se siete soliti consegnare l’affitto al proprietario allora dovete fare i conti con la possibilità si soccombere in giudizio anche se la ritengo comunque remota.
Non è semplice dimostrare che il contratto esisteva, ma è anche vero che se affittate casa senza alcuna garanzia da parte del proprietario il vostro rapporto non potrà essere tutelato alcun modo e non solo. Vi dico anche che qualora l’inquilino proprio non ce la facesse a non dichiarare può farlo indipendentemente dal volere del proprietario e potrebbe comunque registrarsi utilizzando il modello 69, pagando l’imposta di registro.
Contratti verbali non scritti
Può esserci anche il caso di accordi solo verbali senza contratto scritto e ovviamente senza alcuna registrazione: in questo caso vale quanto detto sopra in ipotesi di assenza o mancata registrazione dell’affitto ossia di farvi foto e prendere elementi utili per dimostrare che abitavate l’immobile ed eventualmente fare istanza al Giudice per accertare che effettivamente abitavate la casa o l’appartamento,
Svantaggi per il proprietario che affitta casa
Il proprietario a questo punto non può avere dubbi in quanto da una parte ha un regime di favore fiscale estremamente vantaggioso e dall’altra ha una minaccia notevole rappresentata dalla possibilità di che l’inquilino lo denunci in questo modo esponendolo ad una serie di pagamenti tra cui:
- Sanzione amministrativa per infedele dichiarazione dei redditi;
- Omesso versamento delle imposte di registro sul contratto di locazione più sanzioni ed interessi dalla data di mancata registrazione dell’atto che va dal 120% al 240% dell’imposta non versata;
- Recupero a tassazione della minore Irpef versati sui canoni di locazione non dichiarati;
- Ipotesi di ulteriori accertamenti.
L’ultima pronuncia giurisprudenziale in materia di denuncia del padrone di casa
I giudici con la sentenza 50 del 2014 hanno cancellato la possibilità per l’inquilino di denunciare il proprietario ottenendo in cambio un affitto a canone ridotto per quattro anni + quattro gettando nell’indecisione coloro che ne stavano fruendo cosa che ritengo essere inaccettabile visto che c’è una norma scritta e chiara e per di più a tutela della parte debole ossia l’inquilino.
I pagamenti dell’affitto anche dovranno essere in nero
A questo punto dopo essere evasori fiscali non registrando il contratto dovrete anche essere evasori nel pagamento per cui (non uso volutamente la parola furbetti ma evasori fiscali perchè vi si addice di più) dovrete gestire anche il pagamento e l’incasso in contanti che sarà consentito purchè l’importo non superi il limite di 999,99 euro previsto dalle norme antiriciclaggio altrimenti vi beccate anche una sanzione per riciclaggio di denaro. L’articolo 1, comma 50, della legge 147 del 2013 ha imposto l’obbligo di tracciabilità del contante, e che potrete superare preparando almeno un foglio di carta riepilogando a che titolo sono dovuti i soldi e quando sono stati consegnati, una sorta di ricevuta.
Come potete vedere a questo punto gli affitti in nero diventano una modalità di gestione del proprio patrimonio immobiliare piuttosto rischiosa.
Altre fattispecie di affitto in nero
Su richiesta del locatore viene stipulato un duplice contratto di locazione per il medesimo immobile; nel primo contratto viene indicata una certa misura di canone annuo da corrispondere e nel secondo un ulteriore importo che invece verrà versato in aggiunta al primo, così che la somma complessivamente da pagare sia di fatto pari a quella concordata tra le parti. Solo il primo contratto viene registrato
La pretesa del locatore di vedersi corrisposto un maggior canone rispetto a quella previsto nel contratto registrato deve ritenersi nulla in quanto contraria al divieto impostogli in tal senso dalla legge. La situazione non si sana neanche se anche il secondo contratto viene successivamente sottoposto a registrazione e se il locatore provvede a versare le sanzioni applicategli per il ritardo nella registrazione.
Bed & breakfast e affittacamere in nero
Potete leggere l’articolo di approfondimento dedicato proprio alla sintesi delle principali sanzioni previste a livello di singola regione. A titolo di esempio possiamo citare l’esercizio abusivo dell’attività, mancata o errata esposizione del tariffario, maggiori persone ospitate rispetto a quelle consentite per periodo per singola abitazione. Leggi articolo dedicato a Bed & breakfast e affittacamere in nero
Scrivete un canone ma ne pagate un altro: le conseguenze
L’inquilino che si accorda con il proprietario di casa per pagare un extra canone di affitto in più in nero è legittimato e che sia in gradi dimostrarlo con bonifici bancari (per questo solitamente i simpatici proprietari si fanno pagare in nero) potrà richiedere a rimborso le somme in più.
Il Locatore vuole rendere nullo il contratto
Il locatore come spesso avviene propone il contratto verbale e successivamente alla prima occasione ha eccepito la nullità del contratto per mandarlo a casa e richiedendo indietro la casa. Tuttavia la legge tende più a tutelare l’inquilino ed il suo diritto all’abitazione per cui bisogna dire che l’unico titolato ad eccepire la nullità non è il proprietario ma è l’inquilino a meno che non sia l’inquilino ad aver commesso qualche errore o abbia abusato della propria posizione.
Sanzioni per occultamento del canone ai fini delle imposte di registro
Vi segnalo anche cosa disciplina il sistema sanzionatorio previsto dal D.Lgs 473 del 1997 in materia di imposta i registro in quanto nel caso di occultazione del corrispettivo: “Se viene occultato anche in parte il corrispettivo convenuto, si applica la sanzione amministrativa dal duecento al quattrocento per cento della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto, tuttavia, l’importo della sanzione eventualmente irrogata ai sensi dell’articolo 71.“; Parliamo quindi di un incremento del 100%: dal 200% al 400%.
Articolo 72 – Occultazione di corrispettivo. In vigore dal 1 aprile 1998 recita che “1. Se viene occultato anche in parte il corrispettivo convenuto, si applica la
sanzione amministrativa dal duecento al quattrocento per cento della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto, tuttavia, l’importo della sanzione eventualmente irrogata ai sensi dell’articolo 71.
Infine il D.lgs. n.23 del 2011 che ha ad oggetto la disciplina dell’applicazione delle sanzioni è stato dichiarato incostituzionale dalla Corte Costituzionale nella sentenza n.50 del 2014 per il piacere di tanti proprietari immobiliari; tuttavia vi anticipo che per quei pochi che accorrono a segnalare questa sentenza al grido di c’è ancora speranza per evadere (che ha del ridicolo) vi segnalo l’articolo 1 comma 59 della Legge di Stabilità 2016 che nel seguito riporto:
Articolo 1, comma 59. L’articolo 13 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e’ sostituito dal seguente: «Art. 13 – (Patti contrari alla legge) – 1. E’ nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. E’ fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all’amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all’articolo 1130, numero 6), del codice civile. 2. Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato. 3. E’ nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge. 4. Per i contratti di cui al comma 3 dell’articolo 2 e’ nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie. Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell’articolo 2, e’ nulla, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito. 5. Per i conduttori che, per gli effetti della disciplina di cui all’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, prorogati dall’articolo 5, comma 1-ter, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, hanno versato, nel periodo intercorso dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo n. 23 del 2011 al giorno 16 luglio 2015, il canone annuo di locazione nella misura stabilita dalla disposizione di cui al citato articolo 3, comma 8, del decreto legislativo n. 23 del 2011, l’importo del canone di locazione dovuto ovvero dell’indennità di occupazione maturata, su base annua, e’ pari al triplo della rendita catastale dell’immobile, nel periodo considerato. 6. Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi all’autorità’ giudiziaria, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell’articolo 2 ovvero dal comma 3 dell’articolo 2. Tale azione e’, altresì , consentita nei casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1 del presente articolo. Nel giudizio che accerta l’esistenza del contratto di locazione il giudice determina il canone dovuto, che non può eccedere quello del valore minimo definito ai sensi dell’articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell’articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l’alloggio per i motivi ivi regolati. L’Autorità giudiziaria stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti. 7. Le disposizioni di cui al comma 6 devono ritenersi applicabili a tutte le ipotesi ivi previste insorte sin dall’entrata in vigore della presente legge. 8. I riferimenti alla registrazione del contratto di cui alla presente legge non producono effetti se non vi e’ obbligo di registrazione del contratto stesso»
Cedolare secca e omessa registrazione del contratto
L’articolo 3 del Decreto legislativo del 14/03/2011 n. 23 stabilisce che nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione si applica l’articolo 69 del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131. La mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà’ di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi.
L’articolo 69, così come modificato nel 2016 dal Decreto legislativo del 24/09/2015 n. 158 Articolo 18, prevede nei casi di Omissione della richiesta di registrazione e della presentazione della denuncia che chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell’applicazione dell’imposta, ovvero la presentazione delle denunce previste dall’articolo 19 e’ punito con la sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell’imposta omessa (centoventi al duecentoquaranta per cento dell’imposta dovuta). Se la richiesta di registrazione e’ effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione amministrativa dal sessanta al centoventi per cento dell’ammontare delle imposte dovute, con un minimo di euro 200.
Ci sono tanti modi per eludere le tasse rispettando le leggi ma perchè dovete evadere?
Cosa ne pensate?
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