Aggiornato il 4 Maggio 2023
La donazione di casa ai figli potrebbe essere oggetto di accertamento sintetico da redditometro in capo ai genitori? Questa è una delle domande che arrivano al nostro indirizzo di posta, in tema di donazioni e redditometro.
Perché in effetti l’acquisto della casa ai propri figli ad opera di genitori, padre o madre, come anche di altri familiari, con intestazione della casa al figlio e messa a disposizione della provvista di denaro da parte dei familiari, potrebbe attivare i controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate in capo ai figli, essendo evidente la sproporzione tra incremento patrimoniale e capacità di reddito dell’acquirente (solitamente senza disponibilità economiche).
Volete fare una donazione al figlio
Nel caso in cui intenda dare un immobile in donazione al figlio si dovrà pagare un ‘imposta apposita che sarà calcolata sul valore venale del bene in comune commercio calcolato al momento della stipula dell’atto come stabilito dall’articolo articolo 14, D.lgs 346/1990.
Il valore dichiarato non può essere soggetto a rettifica da parte dell’ufficio, se risulta superiore a quello determinato con il meccanismo della valutazione automatica, ottenuto moltiplicando il valore catastale del bene per determinati coefficienti indicati dalla legge, ad esempio, 110 per la prima casa, 120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C, escluse le categorie A/10 e C/1 (articolo 34, comma 5, Dlgs 346/1990).
L’Accertamento fiscale sul prezzo dichiarato nell’atto
Nel corso dei precedenti articoli abbiamo parlato del nuovo redditometro quale strumento di lotta contro l’evasione fiscale che identifica i soggetti da accertare sulla base della sproporzione tra acquisti e capacità di reddito nella misura superiore al 20% ed anche della guida fiscale alla donazione ai figli.
Nell’ambito degli accertamenti sintetici nei confronti delle persone fisiche che sostengono spesi non coerenti con le possibilità la sproporzione più grande che si potrebbe avere è rappresentata senza dubbio dall’acquisto di casa dei figli da parte dei genitori, padre o madre ai figli.
Dal punto di vista della possibile verifica da accertamento sintetico, ossia per mezzo del redditometro, l’agenzia delle entrate riconosce tra i possibili strumenti citati anche nell’articolo dedicato a come difendersi dal redditometro, che il contribuente dia indicazioni di perimetri di reddito più ampi rispetto alla singola persona accertata ed in questo caso appunto il padre, madre o familiari.
Lo stesso tuttavia può valere nel caso della moglie. Qualche dubbio potrei averlo per la fidanzata, caso in cui ricordo che era intervenuta una sentenza che ne aveva disposto impossibilità di far rientrare anche i redditi prodotti da soggetti non considerati familiari e comunque terzi rispetto al soggetto accertato.
Aiutare i figli per acquistare casa
L’aiuto dei genitori nell’acquisto di casa non poteva non attivare il Legislatore fiscale che doveva necessariamente recepire tale bisogno. Come chiarito anche nella guida all’imposta di registro o nella guida alle imposte sulle donazioni contenuta nel D.Lgs n. 346 del 1990 l’imposta di registro non si applica alle agli atti che hanno ad oggetto donazioni di diritti reali (sia la costituzione sia il trasferimento) o anche il trasferimento di aziende. Se andate infatti a leggere l’oggetto dell’imposta su cosa verte, l’ultimo come recita proprio che ferma restando l’applicazione dell’imposta anche alle liberalità indirette risultanti da atti soggetti a registrazione, l’imposta non si applica nei casi di donazioni o di altre liberalità collegate ad atti concernenti il trasferimento o la costituzione di diritti immobiliari ovvero il trasferimento di aziende, qualora per l’atto sia prevista l’applicazione dell’imposta di registro, in misura proporzionale, o dell’imposta sul valore aggiunto.
Non sarà rilevante inoltre il soggetto che provvederà materialmente all’acquisto ossia chi metterà i soldi per l’acquisto in quanto sia che il familiare versi direttamente le somme sul contro del cedente, sia che metta a disposizione sul conto coerente del figlio le somme necessarie a procedere all’acquisto queste saranno salve da accertamento, nel senso che in sede di invito al contraddittorio potranno essere portati all’attenzione dei verificatori questi elementi per far interrompere e sospendere l’azione verificatrice.
Se invece vostro padre o vostra madre hanno acceso un mutuo per procedere all’acquisto, ai fini dell’accertamento il contratto di mutuo servirà a dimostrare ancora più facilmente chi ha fornito la provvista di denaro, mentre purtroppo a scapito della detrazione degli interessi passivi che seguirà un’altra strada rendendosi indetraibili dal reddito di chi effettivamente li sostiene (i familiari) in quanto destinati a finanziare un’abitazione non principale. Nell’articolo di approfondimento dedicati alla detrazione degli interessi passivi potrete leggere le uniche fattispecie che vi permettono di detrarre gli interessi passivi pur non essendo vostra l’abitazione principale.
Intestazione del Mutuo per l’acquisto della casa del figlio
In ultimo vi segnalo che nell’ipotesi in cui state pensando all’acquisto della casa ai vostri figli, ossia intestandola a loro e caricandovi voi il mutuo, sfortunatamente non potrete detrarvi gli interessi passivi sull’acquisto della casa come chiarito nel precedente articolo dedicato a questo tema. Alcune volte ho assistito anche all’acquisto dell’abitazione al figlio con concessione dell’usufrutto ai genitori in quanto questo pur essendo pignorabile giuridicamente non credo di fatto possa venir pignorato da Equitalia o Agenzia della Riscossione per cui in tal modo si assiste ad alcuni contribuenti che per paura di incappare in cause più grandi di loro e farsi levare casa fanno questo passaggio per tutelarsi a mio avviso eccessivamente rischio e dai risvolti non definiti. Per l’approfondimento di questo argomenti vi consiglio di leggere l’articolo dedicato alla detrazione fiscale degli interessi passivi sul mutuo: domande e chiarimenti
Valore dell’immobile da inserire nell’atto di acquisto
Ulteriore problematica connessa sempre all’acquisto dell’abitazione è anche la definizione del valore all’interno dell’atto che non potrà essere inferiore al valore normale del bene, pena l’applicazione di sanzioni ed interessi sull’omessa imposta di registro calcolata sul differenziale tra importo definito nel contratto ed importo ricostruito che tuttavia affronterò nel prossimo articolo dedicato appunto al valore da dichiarare nell’atto per l’acquisto di casa.
Vi segnalo inoltre che relativamente al nuovo redditometro non saranno considerati nel calcolo del reddito minimo presunto quelli di uso strumentale come uffici, negozi, opifici mentre saranno considerate oltre alle abitazioni sul territorio italiano anche quelle estere a qualsiasi titolo detenute purchè ne abbia la disponibilità intesa come uso per cui saranno escluse quelle affittate o date in uso a terzi.
Donazione prima casa: attenzione
Aggiungo l’agenzia delle entrate ha affermato che il beneficio prima casa cessa allorquando l’immobile sia ceduto prima di cinque anni dall’acquisto per successione o per donazione e non si proceda entro un anno all’acquisto di una nuova abitazione principale. In questa ipotesi, sarà recuperata la differenza tra le imposte pagate con applicazione del beneficio e quelle dovute ordinariamente. Inoltre, saranno dovuti gli interessi e la sanzione pari al 30% della differenza d’imposta.
Restano escluse invece le pertinenze delle abitazioni e quindi i box, le cantine o le soffitte anche se individuate unitamente nell’atto di acquisto
ATTENZIONE: ho notato che dopo questo articolo spesso arrivano domande sulla detrazione degli interessi passivi sul mutuo leggete questo articolo per approfondire lo specifico argomento.
Se volete approfondire l’argomento potete leggere gli articoli correlati come per esempio quello dedicato a come difendersi dal redditometro in cui sono esplicitate alcune azioni da porre in essere per difendersi dall’accertamento sintetico, talvolta devo dire impietoso, anche nei confronti di chi si muove in buona fede.
Casi particolari: L’usufrutto ai genitori e la proprietà ai figli come comportarsi
In linea di principio i redditi soggetti ad usufrutto legale dovranno essere indicati nel 730 del genitore mentre quelli che non rientrano nell’usufrutto nel 730 del figlio pur se andrà compilato dal genitore.
Qualora aveste posto usufrutto dopo l’acquisto di casa ai figli dovrete indicare l’immobile nella vostra dichiarazione dei redditi eccetto i casi in cui , pur i genitori esercitando la propria potestà genitoriale la casa sia stata acquistata dal figlio con i proventi del proprio lavoro, oppure sia stata lasciata o donata al figlio per intraprendere una carriera, un’arte o una professione, sia stata acquistata per eredità, legato o atto di donazione e accettata nell’interesse del figlio contro la volontà dei genitori esercenti la potestà.
Da sapere: Detrazione fiscale spese ristrutturazione per la casa dei figli
Se siete inquietanti questa situazione vi segnalo nuovo articolo dedicato alla detrazione nel 730 le spese di ristrutturazione per la casa del figlio dove sono riepilogati i requisiti richiesti per scaricarli nella dichiarazione dei redditi. insieme anche agli interessi sull’eventuale mutuo accesso per l’acquisto dell’appartamento.
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Donazione Immobile Coniuge in caso di separazione e divorzio
Salve, i miei genitori vorrebbero comprare un appartamento al mare e intestarlo a noi due figli maggiorenni come seconda casa. Ci son problemi se i miei movimentando il loro conto in banca intestando a noi l’appartamento?ci sono tasse da pagare?grazie della risposta
Giusy, ho ricevuto in eredità una casa dei miei genitori,entrambi deceduti dove vive mia cognata vedova del mio unicoi fratello, senza figli possiamo donare questa casa a mia figlia maggiore. Io sono già proprietaria della mia casa.
Buongiorno, abbiamo una srl con quote 50% mia madre 10% mio fratello e 40% io che sono amministratore; lo soc è proprietaria di un appartamento con rendita catastale di € 550,50. Vorremmo intestare l’appartamento a mia figlia.
Quale è la soluzione migliore e più economica?
Ringrazio anticipatamente
Buona sera, aspettando una risposta da voi esperti, Ho appreso che una casa donata non può vendere entro 10 anni, quindi mio marito non può dare la casa alla figlia con un compravendita, ma si può donare la casa ricevuto in dono dal suo padre a sua figlia? in questo modo, la casa sarà intestato alla nostra figlia come prima casa?
Attendo un gentile riscontro
Ha scritto tanto ma non ha esposto quale è il suo vero problema a parte la mancanza di rapporto e di condivisione di vedute con i suoi fratelli. Se il suo problema è l’IMU non ci fa niente. Se il suo problema è vendere casa può comunque venderla. Inoltre lei dice che sua sorella abita nello stabile senza titolo ma non è propriamente vero. Inoltre dice che no ha possibilità di rivolgersi ad un legale…non la mangiano mica e poi non tutti le chiedono onorari appena sono contattati. Faccia prima chiarezza su cosa vuole veramente e poi contatti un legale
Mio marito ha ricevuto una casa in donazione dal suo padre 3 anni fa ed è calcolato come una seconda casa di mio marito. poi un anno fa suo pace è deceduto. Adesso vogliamo passare la proprietà di quella casa a nostra figlia. è possibile farlo? con quale procedura bisogna essere fatto? una donazione? un compravendita? un cambia di proprietà?
Salve sono il sig.Massimo di Vicenza, ma sono si Taranto dove negli ultimi due anni ho perso entrambi i miei genitori,però nella suddetta città hanno lasciato un ‘appartamento a mia sorella senza nessun titolo.
Premetto che purtroppo i miei cari avevano dato una delega a mio fratello sul loro conto corrente, infatti questo quando è morta mia madre,il 26/12/2014, successivamente anche quella di mio padre,il 12/08/2015,di tutta la documentazione che mi spettava non mi ha mandato niente.
Il mese di Dicembre 2015 gli ho telefonate, in quanto da mia sorella ho saputo che aveva dato incarico ad un tecnico di fare la successione di entrambi i miei genitori all’agenzia dell’entrate di Taranto.
Infine adesso mi trovo con il 25% di questo immobile sito a Taranto che mia sorella occupa senza nessun titolo, ma con la successione fatta a mia insaputa, mi trovo adesso a pagare imu e Tasi come seconda casa e parlando con mia sorella non vuole vendere l’immobile, però gli altri fratelli a parole sono d’accordo a venderla.
Infine mia madre era intestataria di una licenza di un esercizio commerciale sempre nella stesa città, infatti io non sò che fine abbia fatto.
Comunque vorrei sapere cosa fare in questa matassa incredibile, non avendo la possibilità di rivolgermi ad un legale.
Potrebbe eccepire la sua quota legittima
Mio padre dopo la morte di mia madre si vuole risposare.Se fà la donazione della propria casa a Noi figli, lei, avrà diritto alla casa? Grazie
Consideri che in linea di principio la donazione potrebbe essere impugnata dagli aventi diritto o eredi del donante. IN base a questo mi regolerei.
Si riferiva ai benefici prima casa ma grazie del contributo così ora è più chiaro anche per gli altri lettori. Per voi invece direi che il mutuo non potrà, o almeno credo che non o vogliate, gravare sui vostri figli per cui contattate il Notaio e redigete insieme l’atto di donazione considerando anche che laddove vi siano degli altri eredi oltre i vostri figli potrebbero comunque chiederne il disconoscimento
buon giorno volevo porle un quesito i miei genitori vogliono donarci la casa di loro proprietà a me e a mio fratello in parti uguali io vorrei fare la donazione e mio fratello mi dice che sarebbe meglio fare la compravendita anche per un futuro più sicuro cosa mi consigliate grazie mille
Buonasera, ho letto con interesse il suo articolo e vorrei qualche chiarimento :siamo due coniugi separati e vorremmo donare la casa coniugale ai nostri due figli di cui uno maggiorenne e l’altro a breve. Sulla abitazione grava ancora un mutuo di 48mila euro da estinguere nel 2020. Quale sarebbe in questo caso la procedura di donazione?
Inoltre nel testo, dopo il titolo “Donazione prima casa: attenzione” non ho compreso bene le prime 3 righe a cosa si riferiscono, e la “applicazione del beneficio” è forse riferita alla detrazione degli interessi passivi sul mutuo?
Grazie anticipatamente.
Salve colgo l’occasione di questo post per porvi una cortese domanda. Dunque ho ricevuto in donazione un immobile da mio padre ubicato nella mia città natale e ove ho la residenza ma per motivi lavorativi il mio domicilio abituale dista oltre 250 km (sono un appartenente delle forze dell’ordine). Mi domandavo se, avendo in programma di acquistare casa li dove lavoro, posso usufruire delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa (dovendo accendere un mutuo). Nel ringraziarla dell’attenzione porgo Distinti Saluti
Che io sappia l’unico diitto impignorabile in questi casi è il diritto di abitazione
Sono d’accordo con voi e non con vostro padre. La donazione costa meno in questo caso, salvo non vi stia donando un castello da 6o milioni di euro. Poi quando tra 100 anni vostro padre non ci sarà più tornerà a voi attraverso la successione. In tal modo risparmierete sulle imposte. Chiedete conferma al Notaio.
Si ma se gravata da mutuo la procedura di donazione è diversa perchè altrimenti taluni potrebbero donare un debito piuttosto che una casa
Prima di verificare della sua quota disponibile post successione. Dopo si ci mancherebbe, anche se anche i suoi figli dovrebbero avere diritto alla legittima. provi a cercare con la funzione di ricerca al sito la parola quota legittima e vedrà che esce fuori l’articolo dedicato al tema
Si non vedo cause ostative se trattasi di diverse persone solo che quando le dovrà rivendere se sono minori dovrà passare per il giudice tutelare se non erro.
Salve un informazione se possibile:
Sto acquistando casa con contratto a favore di terzo(i miei 2 figli minori)posso avvelermi del credito d’imposta visto che ho venduto casa a luglio 2015(a suo tempo acquistata con agevolazioni prima casa).
Poi eventualmente chi paga le tasse su questo immobile (tasi,dichiarazione sei redditi)
Grazie