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Nuova Detrazione fiscale Iva sulla casa 2016: come fare, quando scatta e quanto vale

valore catastale casa immobileVediamo come fruire della nuova agevolazione della detrazione fiscale Iva non solo sulla prima casa nel caso di acquisto dal costruttore che aumenta le possibilità di acquisto di immobili, quando scatta e quanto vale il beneficio facendo alcuni esempi pratici per rispondere alle vostre domande di chiarimento.

In cosa consiste il beneficio fiscale della detrazione Iva sulla casa

Nel caso di acquisto dell’abitazione direttamente da un’impresa di costruzione ossia dal costruttore dal 28 dicembre 2015 la legge di stabilità 2016 ha introdotto la novità riguardante la possibilità per voi che acquisterete l’immobile di potarvi in detrazione fiscale Irpef l’Iva che pagherete sulla casa nella misura del 50%. Questo può rappresentare senza dubbio un booster per la rapida ripresa del mercato immobiliare in quanto riduce di un ulteriore 2% 5% anche il prezzo degli immobili in quanto come sapete qualora andaste a acquistare direttamente dal costruttore l’Iva che potrebbe applicarvi potrebbe essere considerata nella misura del 4% o 10%. il costruttore infatti nel caso vende casa entro i 5 anni dall’ultimazione dei lavori.

Le aliquote Iva da applicare quali sono

L’IVA che può essere applicata sarà pari:

  • al 4% nel caso di rispetto dei requisiti prima casa
  • Al 10% per le seconde case
  • 22% per le case di lusso

La ratio normativa

In tal modo dovrebbe essere conveniente tanto acquistare  casa direttamente  dall’impresa di costruzione è il luogo di quella acquistata da un privato dando così una maggiore equità al mercato immobiliare. Come sapete infatti nell’acquisto di immobili vietri principio di alternatività Iva registro secondo cui voi pagherete o l’imposta di registro nel caso di compravendita tra persone fisiche l’Iva nel caso compriate casa dall’impresa di costruzioni. Nel caso però the applicazione dell’imposta Di registro il valore su cui si calcola questa matassa È un valore che non è pari al prezzo pattuito ma ad un valore più basso determinato applicando coefficiente di demoltiplicazione cui poi andrete ad applicare l’aliquota prevista dall’imposta di registro. Nel caso della prima casa avete visto che è pari per esempio al 2% e nel caso di seconda casa al 9%. Nel caso invece dell’Iva non si assiste questa riduzione per cui il legislatore ha deciso di concedere questa detrazione fiscale.

Nella vostra dichiarazione dei redditi 730 ho anche modello unico potrete portarvi in riduzione questa quota di costo.

Su cosa si applica l’Iva del costruttore

Per fare un esempio pratico l’Iva sarà calcolata sul corrispettivo pattuito tra le parti ma non per esempio sull’imposta di registro che pagherete al momento di stipula dell’atto. La detrazione andrà a ridurre l’Irpef lorda e non il reddito imponibile.

Se volessimo fare un esempio pratico

Prendiamo una persona che decide di acquistare casa al mare a 100 mila euro con valore catastale di 40 mila euro con applicazione dell’Iva al 10% per cui parliamo di 10 mila euro. La detrazione fiscale sarebbe stata pari a 5 mila euro.

Nel caso di acquisto tra privati sarebbe stato pari al 9% questa volta a titolo di imposta di registro calcolato però solo su 40 Mila euro per cui parliamo di….9X4….3.600 euro. Leggermente più alta. Sembrerebbe per cui conveniente economicamente nel caso di acquisto di seconde case non di lusso acquistare direttamente dal privato sempre a parità di prezzo naturalmente e di condizioni dello stabile ossia dovremmo avere due immobili che per lui hanno valore uguale. Altrimenti non è facile verificare quali sia la convenienza economica.

Il calcolo come vedete è semplice: l’unica difficoltà secondo mi consiste nella quantificazione del valore catastale per cui vi segnalo l’articolo dedicato proprio al calcolo del valore catastale della casa in modo tale da mettere in condizioni di procedere autonomamente calcolo della convenienza in quanto ora avete tutti gli strumenti per farlo.

Altri requisiti da rispettare per il beneficio dell’Iva sulla prima casa

Purtroppo anche qui il legislatore ha previsto poter fruire della detrazione fiscale secondo lo stesso meccanismo previsto per gli acquisti che garantiscono un risparmio energetico il cui beneficio è spalmato in 10 anni in rate a quote costanti

L’acquisto di casa inoltre deve essere effettuato entro il 31 dicembre del 2016 e dalla data di entrata in vigore della legge di stabilità che se non erro è il primo dicembre anche se la pubblicazione è del 28 dicembre 2015.

La tipologia di immobile inoltre oggetto di agevolazione fiscale Iva sembrerebbe essere solamente quelli di natura abitativa e quindi mobili di tipo residenziale per cui di classe e da chiarire se vi rientrano anche le  pertinenze e dalle quali escluderei immobili ad uso ufficio. Tuttavia però sarà possibile a fruire del beneficio anche nel caso di immobili di lusso.

.In sintesi possiamo dire che il beneficio fiscale relativa detrazione fiscale Iva effettivamente temperare le differenze positive che ci sono tra acquisto tra privati e acquisto da imprese di costruzioni visto senza dubbio vantaggio per la ripresa del mercato delle costruzioni immobiliari e non solo quello della compravendita tra privati.

Tuttavia la comparazione per Il calcolo della convenienza non è agevole per via della realizzazione di immobili usati immobili

. Restano mio avviso molto alta ancora l’imposizione nel caso di acquisto di seconde case che a mio avviso siamo in un momento congiunturale in cui potrebbe essere ampiamente ridotto per consentire anche la ripresa nel mercato delle seconde case in quanto anche questo rappresenta un patrimonio immobiliare che per via dell’assenza di agevolazioni sulle ristrutturazioni e di una pesante tassazione sta perdendo enormemente valore e ciò potrebbe creare un problema dell’italiano anche per il turismo

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