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Convenienza acquisto casa da impresa di costruzioni o da privato: quando scatta

Tassazione seconda casa costruzione convenienzaAnalizziamo se c’è la convenienza ad acquistare casa più da un privato o dall’impresa di costruzione dal punto di vista dei costi e delle agevolazioni fiscali che sono disponibili.

Nel caso di acquisto da un provato ossia da una persona fisica sappiamo che sono dovute le seguenti imposte e ordinarie:

  • Imposta di registro 9% in caso di acquisto senza benefici prima casa da calcolare sul valore catastale dell’immobile;
  • Imposte ipotecarie: 200 euro;
  • Imposta catastale: 200 euro.

Acquisto di casa dall’impresa di costruzioni prima dei cinque anni dall’ultimazione dei lavori

Nel caso invece di acquisto da una impresa di costruzioni prima dei 5 anni dall’ultimazione dei lavori l’atto sarà soggetto ad Iva al 10% a meno che non sia di lusso (ossia parliamo delle categorie catastali A1, A8, A9) caso in cui l’Iva diventa ordinaria al 22%.

Per quello che concerne l’imposta di registro questa andrà in misura fissa di 200 euro come anche le imposte ipotecarie e catastale.

Stesso trattamento anche nel caso in cui pur essendo ultimata da oltre cinque anni la costruzione si fa opzione esplicita per l’applicazione dell’Iva.

Acquisto di casa dall’impresa di costruzioni oltre dei cinque anni dall’ultimazione dei lavori

Nel caso invece di acquisto da una impresa di costruzioni prima dei 5 anni dall’ultimazione dei lavori l’atto sarà esente da Iva. L’imposta di registro andrà al 2% o al 9% a seconda rispettivamente si tratta dell’acquisto di una abitazione con benefici prima casa o casa senza agevolazioni. L’imposta di registro non può comunque andare sotto i mille euro indipendentemente dalla aliquota applicabile e dal valore catastale della casa. Per quello che concerne l’imposta di registro questa andrà in misura fissa di 50 euro come anche le imposte ipotecarie e catastale.

Inoltre sarà importante verificare quando sarà possibile applicare, nel caso di acquisto della casa direttamente dall’impresa di costruzioni, l’Iva al 4%.

Questo perché da una prima analisi appare evidenziate come le variabili importanti che spostano l’ago della bilancio sono  il rispetto dei requisiti delle agevolazioni prima casa che fanno nel caso schizzare l’imposta di registro al 9% e il momento in cui si effettua l’acquisto dall’impresa di costruzioni in quanto su questo acquisto potreste rimetterci l’Iva, ossia pagarla in più.

però è che le imprese di costruzioni questo lo sanno per cui in linea teorica dovrebbero prevedere un prezzo di acquisto inferiore oppure specificare che il prezzo è comprensivo di Iva in modo da metterci in condizioni di effettuare delle comparazioni con l’acquisto da privati.

A tal proposito la legge di stabilità 2016 ha introdotto un regime fiscale di favore proprio per non mandare a picco il settore edile già di per sé colpito dal 2008 dalla crisi introducendo l possibilità di portare in detrazione la metà dell’Iva pagata nel caso di acquisto da imprese di costruzione al presentarsi di alcuni requisiti.

A tal proposito vi segnalo proprio l’articolo dedicato all’acquisto di casa direttamente dall’impresa di costruzione dove trovate sia l’analisi di questa particolare tipologia di acquisto sia il regime Iva agevolato valido al momento solo in via sperimentale per il solo 2016. Vi segnalo poi quello dedicato allo sconto fiscale Iva sugli immobili acquistati dal costruttore.

Vi anticipo comunque che il beneficio sull’Iva seppur significativo dal punto di vista economico sarà possibile fruirlo in 10 anni per cui come al solito diciamo che con una mano lo Stato da una agevolazione ma si riprende con l’altra mano la disponibilità finanziaria nell’arco dei dieci anni….certo sempre meglio questo che niente.

La tabella di sintesi del trattamento fiscale della cessione di immobili

Tipologia immobile Venditore Acquirente Quando Iva Registro Imposta ipotecaria Imposta catastale
Vendita di fabbricati abitativi da Privato senza partita Iva con agevolazioni prima casa Acquistato costruito da meno di cinque anni 0 2% 200 200
Vendita di fabbricati abitativi da Privato senza partita Iva senza agevolazioni prima casa Acquistato costruito da meno di cinque anni 0 9% 50 50
Vendita di fabbricati abitativi da Impresa costruzione con agevolazioni prima casa Acquistato costruito da oltre di cinque anni 4% 200 200 200
Vendita di fabbricati abitativi da Privato senza partita Iva con agevolazioni prima casa Acquistato costruito da oltre di cinque anni esente Iva 2% 50 50
Vendita di fabbricati abitativi da Soggetto titolare di partita Iva (No impresa di costruzione) con agevolazioni prima casa esente Iva 2% 50 50
Vendita di fabbricati strumentali da Privato senza partita Iva senza agevolazioni prima casa 9% 50% 50%
Vendita di fabbricati strumentali da Impresa costruzione senza agevolazioni prima casa Acquistato costruito da meno di cinque anni con legge tupini 10% 200% 3% 1%
Vendita di fabbricati strumentali da Impresa costruzione senza agevolazioni prima casa Acquistato costruito da meno di cinque anni con interventi di recupero 10% 200% 3% 1%
Vendita di fabbricati strumentali da Impresa costruzione senza agevolazioni prima casa costruiti dall’impresa cedente 22% 200 3% 1%
Vendita di fabbricati strumentali da Impresa costruzione senza agevolazioni prima casa Acquistato costruito da oltre di cinque anni con legge tupini 10% 200 3% 1%
Vendita di fabbricati strumentali da Impresa costruzione senza agevolazioni prima casa Acquistato costruito da oltre di cinque anni con interventi di recupero 10% 200 3% 1%
Vendita di fabbricati strumentali da Impresa costruzione senza agevolazioni prima casa costruiti dall’impresa cedente senza con Opzione Iva 22% 200 3% 1%
Vendita di fabbricati strumentali da Impresa costruzione senza agevolazioni prima casa costruiti dall’impresa cedente senza con Opzione Iva esente Iva 200 3% 1%
Vendita di fabbricati strumentali da Soggetto con partita Iva senza agevolazioni prima casa senza opzione per imponibilità Iva esente Iva 200 3% 1%
Vendita di fabbricati strumentali da Soggetto con partita Iva senza agevolazioni prima casa con opzione per imponibilità Iva 22% 200 3% 1%

Con questa tabella alla mano sarà possibile facilmente farsi un rapido calcolo delle tasse che sottostanno all’acquisto o alla vendita di una abitazione a seconda:

  • della tipologia dell’immobile;
  • del natura del soggetto venditore/acquirente;
  • del momento in cui avviene la vendita.

In conclusione

In conclusione sono dell’avviso che sia più conveniente acquistare da privati anche se poi le variabili da prendere in considerazione sono diverse e prima tra tutte la quantificazione del maggior valore che personalmente riconosciamo nell’avere una casa da noi ristrutturata o una casa nuova nuova appena sfornata per cui in un immobile di recente costruzione che risponde a tecniche di costruzione avanzate.

Per la quantificazione di questo lascio a voi la valutazione in quanto c’è chi preferisce abitare in centro in un immobile storico e chi se ne frega e sceglie volutamente una zona più decentrata in un immobile di nuova costruzione e a minore impatto e consumo energetico.

Requisiti per le agevolazioni prima casa

In calce trovate il link all’articolo dedicato alle agevolazioni fiscali prima casa in cui sono descritti i requisiti per accedere al beneficio.

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