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Comodato 2016, aspetti legali e fiscali del contratto di comodato: come si redige e a cosa serve

riacquisto prima casaVediamo come funziona il comodato d’uso e come stipularlo nonchè gli aspetti legali e fiscali connessi nonchè le domande e le proposte di contratto di comodato sia in ambito privato sia nella prassi commerciale o tra professionisti con partita Iva nello sfruttamento di studi per l’utilizzo di una stanza sono tante e generano domande a cui cerchiamo di dare un chiarimento prima di tutto su cosa è un contratto di comodato gratuito od oneroso come si stipula si registra e quali sono gli apsetti fiscali e civilistici.

Novità 2016

La novità del 2016 introdotta con introdotta con la legge di stabilità 2016 consiste nella possibilità di dare in comodato d’uso ai propri figli. Anche i propri genitori, abitazioni beneficiando della riduzione dell’IMU e della Tasi del 50% sempre che il contratto sia registrato, e dopo vedremo come nel proseguo dell’articolo e a patto che comodante cambia solo una casa nello stesso comune d quella che viene data in comodato al comodatario.

Potete  quindi verificare quali sono le caratteristiche che deve avere l’abitazione per essere considerata di lusso e leggere l’articolo di approfondimento sulle  abitazioni classificabili come di lusso dove troverete tali requisiti. Per le case nella grandi città mi inizierei a porre la domanda quando vedo il doppio ingresso e poi chiederei al proprietario di casa e controllore con la visura catastale in mano.

Cos’è un contratto di comodato

E’ un contratto con il quale una parte (comodante) consegna ad un’altra (comodataria) una cosa perché questa se ne serva per un tempo o per un uso determinato con l’obbligo di restituirla (articolo 1803 codice civile). Le Caratteristiche del contratto sono prima di tutto che è un contratto gratuito (salva possibilità di prevedere un rimborso spese proporzionato), è ad effetti reali (ossia si perfeziona con la consegna del bene), ha effetti obbligatori (fa sorgere diritti e obblighi ma non produce effetti reali ovvero il trasferimento della proprietà o la costituzione di diritti reale, il comodatario infatti ottiene la mera detenzione del bene), può riguardare beni mobili o immobili, non ha obblighi di forma per la sua stipulazione, non ha limiti di durata prestabilita (può essere a termine o non c.d. precario)

Quando si usa il contratto di comodato

Gli utilizzi più frequenti riguardano vari settori dell’attività professionale sia per le imprese sia per i liberi professionisti nonchè le persone fisiche, tanto in ambito privato quanto in ambito commerciale: a titolo di esempio si usa spesso per dare un immobile in detenzione ad un proprio familiare.

Nella prassi commerciale invece un esempio di contratto di comodato molto diffuso è il comodato di macchinari e attrezzature, ma si stanno diffondendo anche casi di comodato di interi impianti industriali di produzione o distribuzione che possono comportare vantaggi fiscali.

Ci sono inoltre anche casi di comodato di immobili strumentali (come il caso di più aziende che condividono i medesimi uffici, di proprietà di una di essi) o c’è il comodato di beni mobili a fini promozionali (come il caso dell’artista che dia le sue opere in comodato ad una galleria d’arte per una mostra temporanea) nell’ambito del quale però c’è il limite che se il vantaggio fornito al comodante si pone come corrispettivo del godimento della cosa ed assume natura di controprestazione il comodato non è più gratuito e pertanto integra la ben diversa fattispecie del contratto corrispettivo di sponsorizzazione.

Come si compila il contratto di comodato

Nonostante non siano previsti obblighi di forma è sicuramente da preferire, soprattutto nell’ambito dei rapporti industriali o commerciali, almeno la forma della scrittura privata ai fini della prova in caso di controversie e, da un punto di vista fiscale, per evitare la presunzione di cessione e di acquisto a titolo oneroso.

A tal proposito potete leggere l’articolo di approfondimento dedicato alla registrazione del contratto di comodato, dove troverete quando si compila, come si compila, il facsimile in word da compilare e come si registra.

Obbligo di registrazione del contratto di comodato

Il contratto verbale non ha alcun vincolo di registrazione, salvo che sia enunciato in altri atti. Il comodato di beni immobili è in ogni caso soggetto  imposta di registro in misura fissa da versare tramite F23 di 200 euro con codice tributo 109T.
Il comodato di beni mobili redatto in forma scritta non autenticata è soggetto a registrazione solo in caso di uso con imposta fissa di 200,00 euro, quello redatto invece con atto pubblico o scrittura privata autenticata deve sempre essere registrato in termine fisso con imposta di bollo e imposta di registro in misura fissa di 168,00 euro. Per ciascuna copia di contratto entro le 100 righe, le marche da bollo da apporre sono di euro 16. (Ringraziamo Manuela del prezioso contributo).

Come deve risultare la consegna dei beni o delle merci

La consegna dei beni dovrà poi risultare:

  • dal libro giornale o da altro libro tenuto a norma del codice civile;
  • da un apposito registro tenuto in conformità all’art. 3 del DPR 633/1972 (registro di c/comodato);
  • da atto registrato presso l’Agenzia delle Entrate, dal quale risultino la natura, la qualità e la quantità dei beni medesimi e la causale del trasferimento;
  • dall’emissione del documento di trasporto progressivamente numerato con relativa “comodato d’uso”, o da altro valido documento di trasferimento;
  • da apposita annotazione effettuata al momento del passaggio dei beni in uno dei registri Iva (fatture emesse, corrispettivi, acquisti).

Non sono previsti termini per l’esecuzione di queste formalità, perciò sarà cura del soggetto interessato provvedere quanto prima alle registrazioni.
La prova contraria deve necessariamente risultare dai documenti dell’imprenditore nei confronti del quale opera la presunzione di cessione.

Diritti e doveri a carico delle parti nel contratto di comodato d’uso

Il comodatario deve custodire e conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia e non può servirsene che per l’uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa e alla fine del contratto (o in casi speciali quando richiesto) è obbligato a riconsegnarla.

Non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante ed è inoltre responsabile se la cosa perisce per un caso fortuito a cui poteva sottrarla, se invece la cosa si deteriora per solo effetto dell’uso e senza colpa del comodatario, questi non risponde del deterioramento.

Il comodatario in generale non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi della cosa, ma può chiedere di essere rimborsato delle spese straordinarie sostenute per la conservazione della cosa se queste erano necessarie e urgenti. (nell’ambito dei rapporti commerciali entrambe le spese sono ammortizzabili secondo le norme vigenti)

Obblighi a carico del comodante

Il comodante è tenuto ad avvisare il comodatario dei vizi della cosa che possano arrecare danno a quest’ultimo, se non lo fa è tenuto al risarcimento. Il comodante può anche inserire una limitazione accessoria che può consistere in un obbligo di dare, di fare o di non fare, senza che questo si configuri come un  corrispettivo e che pertanto snaturi la gratuità che caratterizza il contratto (comodato modale)

La morte del comodatario non estingue automaticamente il rapporto di comodato, in questo caso infatti il comodante ha la facoltà di chiedere agli eredi la restituzione della cosa, se non lo fa gli eredi subentrano nell’obbligo del comodatario. In caso di morte del comodante invece si estingue il comodato precario, ma non quello a termine.

Chiusura o rescissione del contratto di comodato

La durata del contratto può essere stabilita o desunta dalla specifica destinazione del bene, se non si prevede nulla il comodato è considerato precario e la cosa va restituita appena il comodante lo richieda (art.1810 c.c.) In tutti gli altri casi il comodante più richiedere la restituzione anticipata della cosa solo qualora sopraggiunga un bisogno urgente e imprevisto. (art 1809 c.c.).

Resta fermo che il comodatario può restituire la cosa in qualsiasi momento.

Al termine del contratto si può anche verificare la trasformazione in altro contratto (quale locazione o noleggio o vendita del bene) e in questo caso – a differenza del comodato –  l’operazione avrà delle rilevanze anche sul piano fiscale, per esempio ai fini dell’iva.

Aspetti da inserire nel contratto di comodato

Inutile dirlo che la maggior parte delle volte si fa riferimento al comodato di beni immobili per i quali nel contratto suggerisco sempre di identificare bene la porzione dell’immobile, e se intero i dati catastali che potrete avere con una semplice visura catastale dell’immobile (che costa poco) indicando anche lo stato del bene al momento della consegna ed eventuali vizi ed inserendo gli scopi per i quali il bene è concesso in godimento (inserendo anche eventuali divieti se non si vuole di sub concessione del godimento ad altri).

Spesso si assiste ad accordi tra comodante e comodatario rispetto ad opere interne come avviene anche nella locazione e negli affitti, in cui il comodatario si impegna ad effettuare lavori straordinari di ristrutturazione parziale dell’immobile a fronte dello sgravio del pagamento di un canone. In questo caso invece sarebbe meglio che si disciplinasse che tali interventi si considerano acquisiti dal comodante senza la corresponsione di alcun compenso a fronte delle opere e laddove non vi sia stato il consenso o anche senza ipotesi di preventivo consenso si disciplini che il comodante a diritto a richiedere il ripristino del precedente stato dell’immobile al momento della consegna a spese del comodatario.

Inoltre è sempre meglio inserire la clausola di rimando al codice civile per quanto non espressamente disciplinato dal contratto ossia al gruppo di articoli dal 1803 in poi.

Comodato e regime fiscale per i liberi professionisti (anche per i contribuenti minimi)

I liberi professionisti che utilizzano un bene strumentale concesso in comodato gratuito da un genitore per esempio (mi viene da pensare al parte dello studio medico o anch ad una macchina o furgone)  non rilevano ai fini della determinazione del valore complessivo dei beni strumentali (mi riferisco al limite per l’acquisto dei beni strumentalei di 15 mila euro per i contribuenti minimi)  in quanto a fronte della concessione dell’utilizzo non è previsto un corrispettivo ai sensi dell’articolo 6 del Dpr 633/1972. Ciò non toglie però che i costi sostenuti la l’utilizzo qualora siano connessi alla produzione dei ricavi (ossia devono essere strumentali all’attività (esempio se compro una pompa per innaffiare un giardino dello studio medico il nesso della strumentalità potrebbe venir meno) sono deducibili dal reddito professionale con le limitazioni eventualmente prviste per la specifica tipologia di bene acquistato (esempio la deducibilità limitata delle auto ad uso promscuo).
Chi usufruisce del regime dei minimi può dedurre per esempio il 50 per cento dei costi per beni ad utilizzo promiscuo (cfr circolare 7/E del 2008).

IMU e TASI sul comodato: nuovi sconti fiscali dal 2016

Nel caso in cui l’unità immobiliare concessa in comodato gratuito ad un parente in linea retta di primo grado, assimilata all’abitazione principale, è di proprietà di più soggetti come si ripartisce la detrazione ai fini IMU o TASI? La detrazione si applica in parti uguali tra i proprietari dell’immobile, indipendentemente dalle rispettive quote di proprietà. Vi ricordo che la Legge di Stabilità ha introdotto per il 2016 l’esenzione IMU sugli immobili concessi in comodato dai gigli stante il rispetto di alcuni requisiti che trovate nell’articolo dedicato alla Guida al pagamento dell’IMU

Comodato per l’utilizzo dell’auto

Vi segnalo anche l’articolo correlato dedicato al contratto di comodato per l’uso dell’auto

Registrazione e facsimile per la compilazione

A tal proposito potete leggere l’articolo di approfondimento dedicato alla registrazione del contratto di comodato, dove troverete quando si compila, come si compila, il facsimile in word da compilare e come si registra anche al fine di godere degli sconti fiscali IMU e TASI a partire dal 2016.

Caso pratico

Nel caso in cui un familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile sul quale vengono effettuati i lavori può beneficiare della detrazione fiscale per lavori di ristrutturazione o anche quelli per il risparmio energetico o bona mobili e arredi indipendentemente dalla registrazione del comodato (circolare 121/1998, paragrafo 2.1), mentre nel caso in cui si usufruisce del bonus in qualità di comodatario non convivente allora il comodato andrà registrato pena l’indetraibilità per effetto di eventuali agevolazioni fiscali.

Vi segnalo il nuovo articolo dedicato alle

Agevolazioni fiscali dal 2016 su IMU e TASI nel caso di contratto di comodato d’uso gratuito a Figli e genitori

133 commenti

  1. Può usufruire della detrazione fiscale del 50% per una ristrutturazione edilizia il cittadino che a seguito di un comodato d’uso gratuito registrato, di durata undicennale, riceve dai propri genitori un immobile oggetto di intervento?

  2. Buongiorno,
    mia madre è usufruttuaria di un’immobile, mentre mia sorella possiede sempre dello stesso immobile la nuda proprietà.
    Mia madre vorrebbe stipulare un contratto di uso gratuito con mia sorella per avere il risparmio sull’ IMU.
    Rientrano entrambe nei requisiti per avere l’agevolazione, ma vorrei sapere se ci sono problemi per il fatto che mia madre è usufruttuaria e non proprietaria, ai fini IMU il contratto è comunque valido?
    Grazie per la risposta.
    Stefano

  3. Buongiorno.
    Ho consegnato in comodato un appartamento di mia proprietà in Liguria ad una cugina di mia nuora. La ragazza ora mi ha fatto presente che vorrebbe intestarsi il contatore dell’elettricitá per non pagare la tariffa ad uso NON RESIDENTE, poiché il contatore risulta ancora intestato a me, che vivo in Lombardia, anche se le bollette vengono pagate da lei.
    Per fare questa voltura l’azienda elettrica le ha richiesto il contratto di comodato registrato, che noi non abbiamo mai stipulato in forma scritta, ma solo verbalmente con una stretta di mano.
    Ho chiesto alla ragazza, come unico obbbligo di pagare le spese condominiali, relative all’immmobile oltre che alle utenze gas e luce, e di ospitare per brevi periodi, in estate per un max. di 15gg, non consecutivi, la famiglia di mio figlio. Lei ha accettato, rendendosi disponibile a questa soluzione per avere la possibilità di vivere in modo indipendente. Ha inoltre provveduto, chiedendomi il consenso, ad una piccola ristrutturazione dell’immobile e ad arredarlo in base ai suoi gusti il tutto a sue spese. Ora le chiedo é obbligatorio che io stipuli e registri il contratto, o l’azienda elettrica può fare ugualmente la voltura? Se é un obbligo, chi paga le spese di registrazione dello stesso? Attendo riscontro, grazie.
    Cordialmente.
    Giovanni.

  4. Dovreste disciplinarlo contrattualmente. In assenza propenderei più per il proprietario. Le assimilerei alle spese condominiali

  5. Buonasera,
    titolare di partita iva è in affitto in un locale con più stanze. Lo stesso è amministratore di una società alla quale vorrebbe far prendere in comodato d’uso gratuito alcune di queste stanze (una delle quali rimarrebbe in comunione tra le due ditte in quanto ufficio dell’amministratore/titolare).
    Può essere un contratto verbale o va in ogni caso registrato?
    Nel caso di contratto scritto vanno specificate quali sono le stanze date in comodato alla società? E va specificato che una stanza è in “comunione”?
    E il contratto deve essere redatto tra il proprietario e la società? O tra la ditta individuale (affittuaria) e la società? Se fosse il primo caso bisogna segnare nel contratto che la ditta affittuaria è d’accordo (anche se in ogni caso parliamo sempre della stessa persona fisica)?
    Vi ringrazio anticipatamente

  6. Buonasera,

    se possibile gradirei sapere se il comodato d’uso e il noleggio operativo sono la stessa cosa o eventualmente qual è il rapporto tra i due.

    Grazie.

  7. Salve. Mio suocero ha un terreno con degli olivi. Essendo anziano ha deciso di darlo in comodato uso gratuito ad un suo amico. Visto che il terreno si trova all’interno di un consorzio che paga le spese per il mantenimento della strada per il raggiungimento dei vari lotti di terreno, chi dovrebbe pagare la quota spettante a mio suocero per quanto concerne il suo lotto? Mio suocero o il suo amico? Grazie

  8. antonio benedetti

    vorrei dare in comodato d’uso gratuito una stanza del mio appartamento ad un extracomunitario facendo il contratto il quale serve per poter lavorare.E’ fattibile grazie

  9. Si ci mancherebbe per questo poi l’utilizzo e le successive deduzioni dei costi sono consentite in percentuale in quanto si presume un utilizzo promiscuo.

  10. Buongiorno, riguardo ad un comodato d’uso gratuito di autovettura (dove il comodante è il marito e la comodataria la moglie, intestataria di ditta/p.iva), il comodante può comunque continuare ad utilizzare l’autovettura? Grazie mille!

  11. Buongiorno,
    vorrei sapere se è possibile che i miei familiari comproprietari di un immobile che vogliamo affittare possono fare a me un contratto di comodato d’uso gratuito e io a mia volta affittare l’immobile a terzi. Per quanto riguarda la riscossione del canone d’affitto sarò io l’unica che dovrà dichiararlo oppure dovranno necessariamente dichiararlo anche loro in base alla loro percentuale di possesso?
    Grazie per adesso e buona giornata.

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