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Come aprire un Bed and Breakfast, Casa Vacanze, affittacamere

appartamento in affitto o B&BVediamo quali sono gli adempimenti a cui sono sottoposti i soggetti titolari o proprietari di Bed & Breakfast (B&B) o di una casa vacanze per evitare di incorrere in sanzioni economiche.

Adempimenti per l’Apertura del B&B

Per richiedere l’autorizzazione all’apertura del B&B – Bed & Breakfast – o anche di una semplice casa vacanze sarà necessario seguire alcuni consigli pratici per evitare di incorrere in multe o sanzioni amministrative.
Prima di tutto sarà necessario verificare le condizioni che impongono l’apertura della partita Iva, che dipende essenzialmente dalla numerosità delle unità dei locali date in affitto e dai servizi offerti agli ospiti. Già ci siamo occupati delle caratteristiche dell’attività che impongono l’apertura della partita Iva e che  variano anche a seconda della regione di svolgimento dell’attività.
Una volta appurato questo possiamo passare agli adempimenti successivi, di seguito esposti.

SCIA

La SCIA è una Segnalazione Certificata d’Inizio di un’Attività che, per alcune categorie economiche, sostituisce il rilascio di un’autorizzazione da parte della Pubblica Amministrazione: la SCIA costituisce titolo necessario per intraprendere con decorrenza immediata l’esercizio dell’attività.
La SCIA va presentata esclusivamente in modalità telematica allo sportello telematico competente per il territorio dove si svolge l’attività, andando sul sito www.impresainungiorno.gov.it

Sarà quindi necessario comunque avviare una pratica SCIA, nella quale sarà necessario inserire una serie di dati tra cui i dati anagrafici del locatore e proprietario dell’immobile se diverso dal soggetto che gestisce il B&B o Casa vacanze. Saranno necessari nome, cognome, cittadinanza, codice fiscale, residenza, ubicazione della casa, denominazione del Bed and Breakfast. Poi seguiranno le caratteristiche dell’attività e del fabbricato o appartamento dato in affitto, comprensivo delle camere offerte e dei vani servizi . In seguito anche le modalità di affitto, il tariffario ed eventuali servizi offerti agli ospiti.
Alcune regioni possono richiedere per esempio di allegare la planimetria dell’abitazione. Sarà necessario anche produrre una certificazione di atto notorio circa il possesso dei requisiti igienico-sanitari oltreché della conformità degli impianti elettrici e termo idraulici. Alcune società non si accontentano della dichiarazione auto certificata ma vogliono una perizia scritta per cui questo potrebbe far lievitare i costi e, in caso di mancato rispetto, anche farli lievitare di molto a seguito delle necessarie ristrutturazioni per adeguamenti tecnici.

Non sottovalutate il rispetto dei requisiti interni in questo caso perchè l’assicurazione non vi coprirebbe da eventuali danni arrecati a terzi dalla non rispondenza degli impianti ai requisiti di legge.

Il tariffario deve essere comunicato ogni anno al proprio comune oltreché essere esposto all’interno dell’abitazione.

Altro consiglio pratico che posso darvi è quello di andare sul sito del SUAP o Sportello Unico delle Attività Produttive.
Alcune regioni impongono la trasmissione telematica altre invece consentono anche la presentazione cartacea. Per la trasmissione telematica potete rifarvi sia ad un CAF sia alla camera di commercio sia ad un professionista abilitato. Il costo può andare da 150 a 300 euro a seconda della regione di ubicazione del fabbricato.

Principali Adempimenti

Il titolare deve non solo presentare la SCIA ma ha anche una serie di adempimenti nel seguito descritti.

  • Dovrà rispettare la normativa contabile e fiscale che trovate nell’articolo sotto indicato che ha un focus sulla materia tributaria.
  • Stipulare Polizza assicurativa per i rischi derivanti dalla responsabilità civile verso i clienti
  • Esposizione del Tariffario oltreché comunicazione annuale dello stesso al Comune di ubicazione dell’attività. Sarà obbligatorio  esporre i prezzi massimi praticati nell’esercizio in modo ben visibile al pubblico all’interno di ciascuna camera e unità abitativa e redatti, oltre che in lingua italiana, almeno in due lingue straniere;
  • E’ obbligatorio comunicare al Comune anche il periodo di interruzione dell’attività alla propria Provincia e Comune di appartenenza.
  • Nel caso in cui abbiate anche altri soci o dipendenti dovrete aprire anche una vostra posizione assicurativa all’INAIL nonché all’INPS. Come vedrete nel seguito nel paragrafo dedicato all’apertura della società questo adempimento può essere espletato in un unico momento al momento di apertura con la procedura ComUnica.

Nel seguito inoltre gli altri requisiti che richiedono un maggiore approfondimento

Requisiti del titolare: Normativa sulla sicurezza

In gergo potremmo dire di avere la fedina penale pulita. Più nel dettaglio il titolare dovrà rispettare i requisiti di cui agli artt. 11 e 12 del Testo Unico di Pubblica Sicurezza per cui sarà necessario rilasciare un dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà in cui negare di aver riportato una condanna a pena restrittiva della libertà personale superiore a tre anni per delitto non colposo e non ha ottenuto la riabilitazione, o essere stato sottoposto all’ammonizione o a misura di sicurezza personale o è stato dichiarato delinquente abituale, professionale o per tendenza.

Le autorizzazioni di polizia possono essere negate a chi ha riportato condanna per delitti contro la personalità dello Stato o contro l’ordine pubblico, ovvero per delitti contro le persone commessi con violenza, o per furto, rapina, estorsione, sequestro di persona a scopo di rapina o di estorsione, o per violenza o resistenza all’autorità, e a chi non può provare la sua buona condotta.

Le autorizzazioni devono essere revocate quando nella persona autorizzata vengono a mancare, in tutto o in parte, le condizioni alle quali sono subordinate, e possono essere revocate quando sopraggiungono o vengono a risultare circostanze che avrebbero imposto o consentito il diniego della autorizzazione.

L’Art. 12 del TULPS inoltre impone inoltre che per le persone che sono nate posteriormente al 1885, quando la legge non disponga altrimenti, il rilascio delle autorizzazioni di polizia è sottoposto alla condizione che il richiedente stenda domanda e apponga di suo pugno, in calce alla domanda, la propria firma e le indicazioni del proprio stato e domicilio. Di ciò il pubblico ufficiale farà attestazione.

Requisiti servizi minimi offerti dal B&B

I locali destinati all’esercizio di B&B possiedono i requisiti igienico – sanitari ed edilizi previsti per i locali di civile abitazione . E’ stato pubblicato sul Bollettino Ufficiale dell’8 agosto 2016 il Regolamento regionale 5 agosto 2016 – n. 7 “Definizione dei servizi, degli standard qualitativi e delle dotazioni minime obbligatorie degli ostelli per la gioventù, delle case e appartamenti per vacanze, delle foresterie lombarde, delle locande e dei bed and breakfast e requisiti strutturali ed igienico – sanitari dei rifugi alpinistici ed escursionistici in attuazione dell’art. 37 della legge regionale 1° ottobre 2015, n. 27 (Politiche regionali in materia di turismo e attrattività del territorio lombardo)”. Ciascuna regione può poi modificare questi requisiti per cui si rimanda sempre alla Legge regionale o regolamento che interviene nella parziale modifica dei servizi minimi offerti e nelle caratteristiche che deve avere il B&B.

Scelta tipo di società

Prima di tutto dovrete capire la forma giuridica che intendete aprire. Abbiamo infatti la possibilità accedere a molteplici forme come l’Impresa individuale, la  Società di persone (Ditte, SNC SAS), le Società di capitali (SRL, SPA) o anche altre forme: es. cooperativa
Non esiste una più o meno conveniente in quanto i fattori di scelta sono molteplici ed il peso di ciascuno dipende da voi. La valutazione di convenienza impone di prendere in considerazione molteplici fattori di natura non solo economica.

Ho provato a riassumerlo tutti in un unico articolo che traccia in modo sintetico le caratteristiche di ciascun tipo di società, vantaggi e svantaggi. Nel seguito l’articolo di approfondimento.

Scelta tipo forma societaria (tipi di società) e apertura partita Iva: convenienza, vantaggi e svantaggi

SUAP – Sportello Unico per le Attività Produttive

Il SUAP è stato introdotto dal DPR 160/10 che ne da un sua definizione: “unico punto di accesso per il richiedente in relazione a tutte le vicende amministrative riguardanti la sua attività produttiva in grado di fornire una risposta unica e tempestiva in luogo di tutte le pubbliche amministrazioni comunque coinvolte nel procedimento” (art. 1). Inutile dire che dalla definizione sembrerebbe una Ferrari poi ci dite quello della vostra regione o comune com’è nella realtà.
Sicuramente è un importante strumento telematico per comunicare  con la pubblica amministrazione

Il SUAP del Comune è gestito attraverso il portale impresainungiorno.gov.it attraverso cui sarà possibile sia avviare un’attività produttiva soggetta a SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), ai sensi dell’art. 19 della L. 241/1990, l’impresa può iniziare l’attività dalla data di presentazione della segnalazione alla pubblica amministrazione;

Ordinario: nei casi in cui l’avvio di un’attività produttiva sia subordinato al rilascio di un’autorizzazione da parte della pubblica amministrazione.

Aprire la partita Iva

Non è questo l’articolo dedicato all’individuazione dei casi in cui una casa vacanze o un B&B devono aprire la partita Iva  per cui vi rimando all’articolo di approfondimento specifico:

Trattamento Fiscale Affittacamere e Bed & Breakfast: P. Iva e licenze

 

Forma imprenditoriale

Nel caso in cui si opti per la gestione imprenditoriale ossia tramite una società ed una partita Iva allora so dovrà seguire la procedura ComUnica ossia una comunicazione unica con cui sono avvertiti dell’apertura dell’attività:

  • Agenzia delle entrate
  • INPS
  • Camera di commercio
  • Registro delle imprese

ComUnica

Nel seguito trovate la Guida ed i link a cui accese per effettuare la comunicazione unica di inizio attività

GUIDA_STARWEB

Per eventuali informazioni circa l’apertura potete contattare per Roma il numero 0664892892 dal Lunedì al Venerdì dalle 8:30 alle 18:30

Comunicazione alla Polizia

Altro adempimento consiste nella comunicazione dei flussi turistici entro le 24 del giorno di arrivo, attivando la collaborazione con la provincia di competenza o con la Città Metropolitana di Milano per utilizzare la piattaforma newturismo. Dovrà inoltre procedere alla denuncia degli ospiti in base alle indicazioni dell  autorità di pubblica sicurezza (attraverso il portale alloggi atiweb compilando apposito modulo con i dati anagrafici dei soggetti ospitati e ottenendo la relativa pass word di accesso dalla questura

Vi ricordo inoltre dell’obbligo di comunicazione degli ospiti agli organi di pubblica sicurezza e più precisamente alla polizia di Stato. E’ un adempimento da non sottovalutare perché vi espone tanto a sanzioni di natura amministrativa (pecuniaria per intenderci) quanto penale. Non si parla di autorizzazione ma più che altro di adempimento successivo all’apertura di una attività ricettiva.
Nell’articolo di approfondimento qui di seguito trovate anche il link al portale per effettuare la registrazione.
Non lo dimenticate, soprattutto di questi tempi è una questione di sicurezza pubblica oltreché di adempienti di natura privata!

Pagamento tassa di soggiorno

Alcuni comuni richiedono inoltre il pagamento di una tassa di soggiorno (Roma, Firenze, Venezia, Milano, etc, etc) per ogni persona che varia non solo per importo richiesto ma anche nella sua modalità di applicazione. Dovrà differenziare nel tariffario esposto nell’appartamento il valore della tassa di soggiorno da quella per l’affitto della stanza o della casa.

Elenco Legge Regionale Affittacamere, B&B, case vacanze, Guest House

Non sottovalutate il profilo sanzionatorio legato alla conduzione di una attività prova di autorizzazione che non significa solo farsi pagare in nero ma come avete avuto modo di vedere sopra può assumere significati di versa a seconda dei divieti e obblighi previsti.
A tal proposito ho scritto un articolo appositamente dedicato alle sanzioni che possono scaturire da una gestione sbagliata del B&B

 

Sanzioni B&B affittacamere irregolari in nero: case vacanze senza autorizzazione

Quali tasse pagare sui proventi derivanti dall’attività

Tra gli adempimenti naturalmente non mancano quelli di carattere amministrativo e fiscale che dipendono anche dalla tipologia della società che avete scelto sopra. Le società di capitali naturalmente saranno soggette a maggiori adempimenti. Già se siete obbligati all’apertura della partita Iva rappresenta una discriminante notevole che può aumentare il numero degli adempimenti e quindi anche, del commercialista che vi seguirà. Nel seguito comunque anche il trattamento fiscale dei B&B

Trattamento Fiscale Affittacamere e Bed & Breakfast: P. Iva e licenze

 

 

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Tasse-Fisco
Dottore Commercialista Iscritto all'Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e Revisore Legale con la passione per il diritto Tributario e Societario e Esperto nella Consulenza Aziendale.

1 commento

  1. Avatar

    Piacerebbe oltre affitare la mia casa vacanza mettere solo b&b

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