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Cessione terreno edificabile, rustico o fabbricato: quante tasse da pagare

terreno in campagnaNel caso di cessione di un terreno agricolo su cui insiste un rustico o di un fabbricato è determinate ai fini del trattamento fiscale delle eventuali plusvalenze definire la natura del bene che si sta cedendo. L’Agenzia delle entrate, nella risoluzione 23/E del 28 gennaio 2009 ha ripercorso le differenze immobile fabbricato e immobile terreno edificabile. L’immobile fabbricato si considera il bene che, seppur visibilmente potrebbe sembrarci un rustico, comprende le mura perimetrali e la copertura completata (articolo 2645-bis, comma 6 del Codice civile);

L’immobile terreno edificabile invece si intende tale quando in mancanza dei sopraindicati elementi distintivi è un’area edificabile anche in relazione alle unità con la conseguenza che fiscalmente  sotto l’aspetto reddituale, l’immobile fabbricato non comporta l’emersione di plusvalenze tassabili in capo al cedente se è stato posseduto per un periodo superiore a cinque anni oppure sia stato acquisito per successione ereditaria.

Mentre, se si parla di immobile terreno edificabile la cessione fa emergere una plusvalenza in ogni caso tassabile come redito diverso in capo al cedente persona fisica in quanto suscettibile di utilizzazione edificatoria (crf art. 67 del TUIR).

Questo è il caso in cui operano le famose tre paroline dell’art. 67 “in ogni caso”, purtroppo quando le troviamo scritte il legislatore ci sta dicendo che non ci sono santi, semprechè qualcuno non sia in grado di scovare qualche legge specifica che al sussitere di eventuali requisiti si applica una esenzione. Ma questa per ora non è ravvisabile nell’ordinamento e pertanto la fattispecie sarà sottoposta a tassazione.

7 commenti

  1. Le provo a dare una prima risposta senza testi davanti. Ritengo che sia determinante sapere cosa intende per costruito nel 2003. Immagino che abbia un capitolato lavoro, una DIA, un documento che manifesti con certezza giuridica l’esistenza diq uel rustico inn quell’anno, anzi in uno specifico giorno. Non solo ma che lei già nel 2003 ne era la titolare dle diritto di proprietà. L’elemento della denuncia catastale sicuramente è rilevante ma se prova il primo questo decade, perchè la ratio della norma è sempre quella di andare a tassare atti di compravendita di natura speculativa che il legislatore individua inserendo un parametro temporale, il quinquennio. In questo caso lei era già proprietaria nel 2003 ed ill quinquennio ad oggi è trascorso.
    Nel we provo a dare un’occhiata, se qualcuno intanto si volesse cimentare nell’appronfondimento siamo ben lieti di raccolgiere riflessioni.
    buona notte

  2. Devo vendere un fabbricato allo stato rustico, costruito nel 2003, che ha i requisiti indicati nell’art.2645-bis, c.6 del codice civile. Il fabbricato rustico, con questi requisiti l’ho denunciato al catasto urbano nella categoria provvisoria relativa agli immobili rustici nel 2009. Il termine da cui decorrono i 5 anni per non generare plusvalenza imponibile da quando decorrono? dal 2003 o dal 2009? grazie per la vostra gentile collaborazione distinti saluti

  3. Devo vendere un fabbricato allo stato rustico, costruito nel 2003, che ha i requisiti indicati nell’art.2645-bis, c.6 del codice civile. Il fabbricato rustico, con questi requisiti l’ho denunciato al catasto urbano nella categoria provvisoria relativa agli immobili rustici nel 2009. Il termine da cui decorrono i 5 anni per non generare plusvalenza imponibile da quando decorrono? dal 2003 o dal 2009? grazie per la vostra gentile collaborazione distinti saluti

  4. Non trovo il grembiule.

  5. Salve io ho una domanda da fare per cui mi serve una risposta imminente…dovro’ acquistare un terreno edificabile e fare l’atto entro luglio 2010…vorrei sapere quanto devo pagare di tasse,perche’ ho letto diverse norme ma non mi e’ ancora chiaro!!!Vi ringrazio anticipatamente e aspetto celeri risposte!!!

  6. Salve,vorrei sottoporre un caso promisquo.cosa succede se parte del terreno è agricolo con rudere sopra,e parte è sottoposta a lottizzazione bloccata.in caso di eventuale vendita se vi sono tassazioni dfferenti per le due parti,come si calcolano?

  7. Buongiorno,
    innanzitutto vorrei congratularmi con lei perche finalmente qualcuno riesce a dare delle serie risposte ad alcune leggi molto interpretabili.
    Vorrei sottoporVi la seguende domanda:
    Da diversi anni vivo in Romania per la maggior parte del tempo(ca 300 gg. all’anno) e ottengo del profitto dalla compra-vendita di immobili. In Romania pago le legali tasse.
    Visto che la mia residenza e`in Italia, anche se non ci vivo piu`devo dichiarare questi utili ottenuti in Romania? devo pagare delle tasse? Non sono iscritto all’aire.
    Grazie e ancora complimenti.
    Alessandro.

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