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Sintesi Cedolare secca sugli affitti e le locazioni e Circolari Agenzia Entrate

Dall’entrata in vigore ad oggi sono stati forniti molti chiarimenti sull’applicazione della cedolare secca intervenuti anche per effetto delle proroghe e novità che si sono succedute dall’entrata in vigore del 2011 ad oggi.

In calce all’articolo troverete i principali riferimenti alle circolari che hanno caratterizzato la cedolare secca in modo da avere anche un quadro più preciso della materia. Potete poi sempre scrivere all’indirizzo del sito per avere eventuali chiarimenti, se sarà in grado di fornirveli chiaramente :-).

Troverete anche gli articoli di approfondimento per area tematica che facilitano il compito e la comprensione delle modalità applicative di questo regime opzionale. Rimarco questa caratteristica per ricordarvi che ne dovrete fare apposita opzione mediante comunicazione all’agenzia delle entrate che potrà avvenire in diversi modi.

Aliquota

Attualmente le aliquote vigenti sono:

  1. Cedolare secca al 21% per contratto di locazione ordinario (non equo canone, non concordato, no piano casa);
  2. Cedolare secca al 10% per i contratti di locazione stipulati in osservanza degli artt. 2 comma 3, e 8 della L. n. 431/1998 ossia per i cosiddetti contratti a canone concordato o equo canone;
  3. Cedolare secca al 10% per i contratti di locazione stipulati in osservanza dell’articolo 9 del DL n. 47 del 2014 ossia per i cosiddetti Piani casa

Nel seguito quindi le circolari e risoluzioni ministeriali che hanno aiutato e continuano ad aiutare noi ed i contribuenti nell’applicazione di questo regime agevolato.

Chiarimenti 2018

  • Circ. n. 7/E del 27 aprile 2018 Agenzia delle entrate – Dir. Centrale Coordinamento Normativo Guida alla dichiarazione dei redditi delle persone fisiche relativa all’anno d’imposta 2017: spese che danno diritto a deduzioni dal reddito, a detrazioni d’imposta, crediti d’imposta e altri elementi rilevanti per la compilazione della dichiarazione e per l’apposizione del visto di conformità

Chiarimenti 2017

  • Interr. a Risp. Immediata n. 5-12538 del 26 ottobre 2017 Risposta del Viceministro Luigi Casero all’interrogazione presentata da Renate GEBHARD Emanazione del regolamento attuativo per l’applicazione del regime tributario della cedolare secca alle locazioni brevi di immobili a uso abitativo
  • Circ. n. 24/E del 12 ottobre 2017 Agenzia delle entrate – Dir. Centrale Normativa Regime fiscale delle locazioni brevi – Art. 4 D.L. 24 aprile 2017, n. 50, convertito dalla legge 21 giugno 2017 n. 96
  • Ris. n. 115/E del 1° settembre 2017 Agenzia delle entrate – Dir. Centrale Normativa Art. 3, comma 3, D.Lgs. n. 23 del 2011 – Sanzione per omessa o tardiva comunicazione relativa alla proroga del contratto di locazione in regime di cedolare secca – Applicabilità del ravvedimento operoso – Rinuncia all’aumento del canone – Chiarimenti
  • Ris. n. 88/E del 5 luglio 2017 Agenzia delle entrate – Dir. Centrale Amministrazione, Pianificazione e Controllo Istituzione del codice tributo per il versamento, tramite modello F24, della ritenuta operata all’atto dei pagamenti ai beneficiari di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve di cui all’articolo 4, comma 5, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50
  • Circ. n. 8/E del 7 aprile 2017 Agenzia delle entrate – Dir. Centrale Normativa Chiarimenti interpretativi relativi a quesiti posti in occasione di eventi in videoconferenza organizzati dalla stampa specializzata
  • Circ. n. 7/E del 4 aprile 2017 Agenzia delle entrate – Dir. Centrale Normativa – Dir. Centrale Gestione Tributi Guida alla dichiarazione dei redditi delle persone fisiche relativa all’anno d’imposta 2016: spese che danno diritto a deduzioni dal reddito, a detrazioni d’imposta, crediti d’imposta e altri elementi rilevanti per la compilazione della dichiarazione e per l’apposizione del visto di conformità
  • Ris. n. 30/E del 10 marzo 2017 Agenzia delle entrate – Dir. Centrale Amministrazione, pianificazione e controllo Istituzione del codice tributo per il versamento, tramite il modello “F24 Versamenti con elementi identificativi”, della sanzione di cui all’articolo 3, comma 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, e successive modificazioni

Chiarimenti 2016

  • Com. stampa 24 ottobre 2016 Agenzia delle entrate – Ufficio Comunicazione 60mila nuove lettere in arrivo per segnalare possibili anomalie sui redditi 2012 – Aggiornato l’applicativo per calcolare gli importi del ravvedimento in caso di cedolare secca – Disponibile anche una guida che spiega come rimediare agli errori
  • Com. stampa 8 settembre 2016 Min. economia e finanze #CasaConviene, al via la campagna informativa promossa dal MEF
  • Circ. n. 12/E dell’8 aprile 2016 Agenzia delle entrate – Direzione Centrale Normativa Chiarimenti interpretativi relativi a quesiti posti in occasione di eventi in videoconferenza organizzati dalla stampa specializzata

Chiarimenti 2015

  • Interr. a Risp. immediata n. 5-06730 del 22 ottobre 2015 Risposta del Viceministro Enrico Morando all’interrogazione presentata da Daniele Pesco Gettito delle imposte sui redditi derivanti dalle locazioni di immobili ad uso abitativo.
  • Faq pubblicate il 20 gennaio 2015 Agenzia delle entrate

Chiarimenti 2014

  • Interr. e Risp. Parl. n. 5-02262 del 12 marzo 2014 Risposta del Sottosegretario Enrico Zanetti all’interrogazione presentata da Daniele Capezzone Applicazione della cedolare secca per le locazioni di immobili con finalità turistiche anche nei casi in cui il proprietario dell’immobile si avvalga dell’opera di agenzie immobiliari.

Chiarimenti 2013

  • Com. stampa 22 novembre 2013 Agenzia delle Entrate Cedolare secca con aliquota ridotta dal 19% al 15%. “Sconto” per il canone concordato già con l’acconto di dicembre

Chiarimenti 2012

  • Circ. n. 47/E del 20 dicembre 2012 Agenzia delle entrate – Dir. centrale normativa Immobili – Locazioni – Aspetti fiscali – Cedolare secca – Contratti di locazione ad uso abitativo – Regolarizzazione tardiva dell’opzione della cedolare secca
  • Com. stampa del 20 dicembre 2012 Agenzia delle Entrate Cedolare secca per i ritardatari – I contribuenti coerenti possono usare la remissione in bonis
  • Nota n. 557/LEG/912.138 del 20 luglio 2012 Min. interno – Dip. pubblica sicurezza Comunicazione all’Autorità locale di pubblica sicurezza della “cessione di fabbricato” a seguito della registrazione di contratti, ai sensi dell’art. 12 del D.L. 21 marzo 1978, n. 59, convertito dalla L. 18 maggio 1978, n. 191 – Intervento legislativo
  • Circ. n. 20/E del 4 giugno 2012 Agenzia delle Entrate – Dir. Centrale Normativa Cedolare secca sugli affitti – Risposte a quesiti
  • Circ. n. 19/E del 1° giugno 2012 Agenzia delle Entrate – Dir. Centrale Normativa Irpef – Risposte a quesiti
  • Ris. n. 49/E del 14 maggio 2012 Agenzia delle Entrate – Dir. Centrale Servizi ai Contribuenti Istituzione dei codici tributo per il versamento, tramite modello “F24” ed “F24EP”, dell’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione a seguito di assistenza fiscale – articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23
  • Interr. e Risp. Parl. n. 5-06286 del 29 febbraio 2012 (Risposta del Sottosegretario Vieri Ceriani all’interrogazione presentata dagli on. Barbato e Messina) Applicazione ai contratti di locazione conclusi in forma verbale delle previsioni di cui all’articolo 3, comma 8, del decreto legislativo n. 23 del 2011 in materia di fissazione ex lege del canone e della durata della locazione.

Chiarimenti 2011

  • Circ. n. 26/E del 1° giugno 2011 Agenzia delle entrate – Dir. centrale normativa Cedolare secca sugli affitti – Art. 3 del D.Lgs 14 marzo 2011, n. 23 (Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale) – Primi chiarimenti
  • Nota n. 557/LEG/010.418.6 del 31 maggio 2011 Min. interno – Dip. pubblica sicurezza Comunicazione all’autorità locale di pubblica sicurezza della cessione di fabbricato a seguito della registrazione del contratto di locazione o di vendita di un immobile, ai sensi dell’art. 12 del D.L. 21 marzo 1978, n. 59, convertito dalla L. 18 maggio 1978, n. 191 – Problematiche applicative
  • Nota del 31 maggio 2011 Ministero dell’Interno – Dipartimento della pubblica sicurezza – Ufficio per l’amministrazione generale Comunicazione all’autorità locale di pubblica sicurezza della cessione di fabbricato a seguito della registrazione del contratto di locazione o di vendita di un immobile, ai sensi dell’articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59, convertito dalla legge 18 maggio 1978, n. 191. Problematiche applicative.
  • Ris. n. 59/E del 25 maggio 2011 Agenzia delle entrate – Dir. centrale servizi ai contribuenti Riscossione – Versamento – Istituzione dei codici tributo per il versamento, tramite modello F24, dell’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo, sul canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione – Art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23
  • Com. stampa 7 aprile 2011 Agenzia delle entrate La cedolare secca parte nel segno di Siria, il modello semplificato web – Per i contratti già registrati la scelta passa per le dichiarazioni 2012
  • Com. stampa 6 aprile 2011 Agenzia delle entrate Cedolare secca, più tempo per scegliere. Entro il 6 giugno la registrazione dei contratti in scadenza da domani

 

Per capire chi può aderire all’imposta cedolare secca, come attivare l’adesione, come si calcola, quando si versa l’acconto ed il saldo della cedolare, come utilizzare i nuovi modelli di adesione e quelli attualmente attivi, e le eventuali sanzioni connesse al mancato soddisfacimenti delle previsioni normative propedeutiche all’applicazione del nuovo regime fiscale.

Nella circolare 26 del 2011 si ripercorrono le tappe viste nei mesi precedenti dando ulteriori indicazioni su come comportarsi nelle diverse fattispecie che i contribuenti si trovano a dover affrontare.

In definitiva non abbiamo rilevanti novità da segnalare rispetto a quanto analizzato rispetto al provvedimento attuativo e all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 entrato in vigore il 7 aprile 2011, che ha appunto introdotto dal primo gennaio 2011, un nuovo regime fiscale opzionale che introduce la possibilità di pagare una cedolare secca del 19% o del 21% sugli affitti di abitazioni (classe catastale A escluse le A10) in sostitutione delle imposte sui redditi, imposte di registro addizionali regionali e comunali e imposta di bollo derivanti dalla locazione o affitto per finalità abitative.

Novità 2013
Vi segnalo inoltre che nel calcolo della convenienza e limitatamente ai conratti di affitto o di locazione a canone concordato l’aliquota scende al 15% già a decorrere sui canoni che sono maturati nel 2013, per effetto dell’introduzione dell’articolo 4 del D.L. n. 102 del 2013 per cui il calcolo dovrà essere fatto alla luce di un ulteriore risparmio del 4%.

Nella guida pratica alla cedolare secca avete avuto modo di farvi un’idea immediata delle caratteristiche principaie del nuovo istituto analizzando i soggetti che possono richiedere l’adesione al nuovo regime.

Cedolare secca 2018 sugli affitti e le locazioni: Guida pratica e novità

Versamento e scadenza cedolare secca in acconto e saldo 2018: come si effettua il pagamento

Codici Tributo Cedolare Secca sugli affitti e le locazioni con modello F24

Nella stessa guida avete avuto modo di vedere quali sono i pro ed i contro dell’adesione e le prossime scadenze.

Poi avete avuto modo di leggere quanto riportato in merito al calcolo della convenienza della cedolare secca perchè non è scontato che il regime sia conveniente. Possiamo comunque concludere con ragionevole attendibilità che la cedolare secca è tanto più conveniente quanto maggiore sarà il reddito imponibile Irpef in capo al soggetto che effettua l’opzione e ne percepisce i proventi da locazione, sempre al di sopra della break even legato alla composizione del suo reddito imponibile.
Inoltre avete avuto modo di capire operativamente come avviene il pagamento dell’acconto della cedolare secca di giugno e del saldo di novembre analizzando i casi di esenzione dal pagamento e le modalità di versamento con anche l’indicazione dei codici tributo da utilizzare.

Se non avete regsitrato il contratto di affitto nella sezione Moduli e Modelli troverete anche il modello per la registrazione del contratto di locazione dell’agenzia delle entrate e che potete esercitarvi a compilare (Richiesta di registrazione contratto e adempimenti).

Scadenza versamento Acconto e Saldo cedolare secca

Inoltre si è potuto descrivere anche come aderire alla cedolare secca descrivendo le modalità ed i casi di adesione con il modello Siria ed il modello 69 (non sempre utilizzabile) o anche direttamente mediante l’indicaizone nella dichiarazione dei redditi 730 2012 o Unico 2012.

Come aderire alla cedolare secca

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Dottore Commercialista Iscritto all'Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e Revisore Legale con la passione per il diritto Tributario e Societario e Esperto nella Consulenza Aziendale.

21 commenti

  1. Avatar
    Eleonora disperata!

    Ciao a tutti, voglio aprire un B&b senza P.IVA in Sardegna, chiudendo i canonici 60 gg e prendendo la residenza. Starei 8 mesi l’anno lì e 4 a Roma.

    Non potendo accollarmi un mutuo per comprare casa, ho pensato di prenderne una in affitto ad un prezzo ragionevole. Così ho proposto al proprietario un contratto 4+4 contenente l’espressa autorizzazione a svolgere attività di b&b non imprenditoriale.

    Lui si è rivolto ad un Avvocato, il quale gli ha consigliato di non stipulare tale contratto perchè il b&b è comunque una attività commerciale e lui dovrebbe rinunciare all’applicazione della cedolare secca ed ai conseguenti sgravi fiscali.
    Il mio sogno sta andando in frantumi, è vero quello che dice questo Avvocato?

    Il proprietario ci ha spiegato in sintesi che per fare la cosa regolarmente dovremmo stipulare un contratto di tipo commerciale, perchè tale è l’attività di b&b, e che non potendo lui usufruire della cedolare, il prezzo d’affitto passerebbe da 450 al mese…..a 1.000. Voglio morire!Oppure stipulare un 4+4 abitativo con assenso alla gestione di un b&b, ma questo comunque configurerebbe attività commerciale o uso promiscuo, e non potrebbe comunque usufruire della cedolare.

    Qualcuno ha una via d’uscita, o sà consigliarmi su quale è la forma di contratto di locazione da usare per aprire un b&b senza P.iva?

    Da quello che mi risulta però lo stesso l’uso promiscuo (che esclude l’applicabilità della cedolare) riguarda “impresa” o “lavoro”, mentre il b&b non professionale sò essere una forma di organizzazone familiare per sostenere le spese, finchè non raggiunge il limite in cui diventa impresa, solo in quel momento si deve necessariamente aprire la P.Iva, ma fino a quel momento non è attività imprenditoriale ed il contratto di loczione può essere abitativo e puro con possobilità di applicare la benedetta cedolare.

    HELP!!!

  2. tassefisco

    faccia così: si faccia compilare la dichiarazione da un dottore commercialista invece di andare al CAF e vedrà che non si troverà di fronte perosne che si rifiutano di compilare la dichiarazione.

  3. Avatar

    o optato per la cedolaqre seca a due contrati di affito a due persono
    singole.i due signori vivono ciascuno da soli i contrati sono del 2010
    perciò antecedente all’entrata iv vigore della cedolare secca.
    questi signori lavorano perciò di giorno sono quasi sempre assenti peciò
    spesso non sono in casa per ricevre la posta (le raccomandate) per evitare perditempo ci siamo messi d’accordo firmando un foglio accetando la cedolare
    secca, ò pagato le rate su f24 ,ma alla denuncia dei redditi sono cominciati i
    guai per me.alla caf non mi anno voluto accettare i pagamenti delle rate solo perchà non avevo la ricevuta di ritirno nonostante avessi i fogli firmati
    ora non sò cosa fare ho pagato tutto non ò evaso niente e a loro dire dovrei ripagare tutto vorrei un consiglio non sò piu a chi rivolgermi per non perdere tutto solo per un errore di forma purtroppo ho solo la quinta elementare ho 74anni ed ho fatto questo errore senza avere avaso niente grazie se mi rispondete

  4. tassefisco

    Premsso che ti consiglio di regolarizzarlo subito onde evitare che l’inquilino preso da qualche paturnia non ti denunci subito e si avvalga del regime privilegiato che gli permetterebbe di fruire dell’agevolazione per coloro che denunciano affitti in nero, ossia quella di pagare l’affitto solamente pari alla rendita catastale moltiplicata per 3 per tutto l’anno con validità di 4 anni.
    In seguito inoltre valuta la convenienza se aderire alla cedolare secca: in genere per redditi superiori ai 15 mila euro conviene. Leggi però l’articolo sui vantaggi svantaggi affitti in nero.

  5. Avatar

    Buongiorno,

    Ho in affitto un appartamento con contratto a nero per uso abitativo per svolgere Bed and breakfast, posso avvalermi della cedolare secca?

    Grazie

  6. Avatar

    Buonasera a Voi tutti!L’agenzia alla quale mi sono rivolto,mi ha fatto sapere che il mio contratto con cedolare secca non è stato accettato dall’Agenzia delle Entrate in quanto, pur non essendo chiarissima la circolare in merito ad affittare a ditte,società o altri,loro dovevano considerare la formula + restrittiva..?Perciò..salviamo il paese con con contributi che sfiorano la soglia del 40%.Grazie cmque!!!!!!!!

  7. tassefisco

    Ciao Pino,
    Capisco perchè in effetti non è previsto il caso specifico della norma anche se ci si può ragionevolmente arrivare in quanto quello che deve essere mantenuta è la finalità della destinazione abitativo della locazione. Pertanto, nell’assunto che la casa che volgia locare sia accatastata come abitative, a mio avviso può locare alla società solo che nel contratto deve emergere la destinazione abitativa della locazione. Qualora invece stiamo parlando di uffici a/10 allora la cosa cambia e le rispondo sibito che sono espressamente esclusi. Spro di esserle stato utile e ci faccia conoscere sul web :-)

  8. Avatar

    sono proprietariodi un appartamento che intendo affittare.Sono un lavoratore dipendente e quindi senza partita iva,posso affittarlo ad una ditta,o società?Ho letto ovunque che il rapporto deve intercorrere ra persone fisiche,quinsi…sono molto perplesso!GRAZIE.

  9. Avatar

    anche a me è arrivata comunicazione della scelta da parte del mio propretario della Cedolare secca. ma per l’anno 2011 mi è già stato applicato l’aumento del canone Istat. per la precisione a marzo 2011. Non credo che questo sia corretto, dovrebbe perdere questo beneficio per l’anno in corso o quantomeno annullarmi l’aumento o Sbaglio?

  10. Avatar
    Giorgio valeri

    in caso di lavori di restauro del palazzo posso chiedere un aumento del canone,dopo aver inviato al mio inquilino la lettera per la cedolare secca?

  11. tassefisco

    L’aumento del canone di locazione è qaulcosa che esula dalla scelta del regime fiscale prescelto in sede di stipula ed eventualmente modificato per effetto dell’adesione alla cedolare secca.
    L’unica cosa che dovrebbe stare attento è quella di non applicare maggiorazioni per aumenti Istat, per il resto è possibile e non preclude successivamente l’accesso alla cedolare.

  12. Avatar

    Questo l’ho capito, ma a volte pongo nel contratto una clausola che prevede la possibilità a decorrere dal 5° anno di un amumento del canone di locazione, ciò è possibile o viene parificato al divieto di aumento dell’indice istat?

  13. tassefisco

    Con l’opzione lei rinuncia espressamente all’adeguamento del contratto agli indici Istat con decorrenza dalla’nno di adesione. Eventuali adeguamente già addebitati sono salvi.

  14. Avatar

    Salve,
    volevo avere un’informazione: secondo la cedolare secca non è più consentito l’adeguamento istat, ora esso può essere assimilato al divieto di prevedere un aumento del canone di locazione durante la vignenza del contratto stesso?
    Spero di avere informazioni al riguardo

  15. tassefisco

    Cuiao Alessendro,
    alcun rimborso è previsto per il registro o l’mposta di bollo già pagata.
    Per quello che concerne l’adeguamento Istat invece con l’adesione alla cedolare secca il proprietario vi rinuncia espressamente pertanto in ipotesi di rialzo dei prezzi tu effettivamente avrai un beneficio in tal senso. Il canone non torna ad essere quello iniziale ma si blocca, seppur non risulta una caso tuttora affrontato.

  16. tassefisco

    Rispetto al primo e al terzo punto OK anche se puoi approfondire con gli articoli appsitamente dedicati e collegati come per esempio quello relativo alle modalità di adesione alla cedolare secca e che ti serve anche per orientari nelle modalità di pagamento della cedolare e l’utilizzo dei codici tributo per la cedolare.
    Anche il secondo punto è ok.
    Puoi anche leggere gli altri articoli che ti approfondiscono l’argomenti e che trovi linkati nelle parole in grassetto.

  17. Avatar

    Buongiorno,
    sono coproprietario con mia moglie di un appartamento affittato nel 2010, poichè vorremmo entrambe aderire al nuovo regime fiscale (cedolare secca)se ho ben capito dobbiamo:1) spedire una raccomandata AR all’inquilino in cui rinunciamo ad aumentare il canone persino delle variazioni ISTAT; 2) calcolare l’85% della cedolare secca dovuta (nel mio caso il 21% dell’affitto totale annuo) e ripartirlo in acconto (40% da pagare con F24 entro 6 luglio 2011, 50% a mio carico e 50% a carico di mia moglie) e saldo (60% da pagare con F24 entro 30 novembre 2011, sempre 50% a mio carico e 50% a carico di mia moglie); 3) scegliere esplicitamente l’opzione cedolare secca in sede di dichiarazione redditi nel 2012 (nel mio caso alla compilazione del 730). Tutto corretto?
    Scusate la lungaggine

  18. Avatar

    ho un contratto 4+4, sono al 6° anno di affitto, ogni anno ho subito sul canone di affitto l’aumento ISTAT. ora il proprietario di casa ha aderito alla “Cedolare secca sugli affitti” art.3 D.Lgs. n.23 , il mio canone di affitto ritorna quello iniziale ?
    inoltre,la registrazione del contratto avvenuta a febbraio 2011, mi deve essere rimborsata ?
    grazie

  19. tassefisco

    Si vero, con l’adesione si rinuncia all’aggiornamento Istat e l’imposta sostituiva sosituisce anche l’imposta di bollo.

  20. Avatar
    GELY CHRISTELLE

    Buongiorno,

    Volevo sapere quali sono i vantaggi per l’inquilino, mio proprietario mi dice che non dovremo più pagare la tassa per la registrazione annuale e che inoltre non potrà aumentare l’affitto, è vero?

    Grazie, saluti.

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