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Cedolare secca sugli affitti: chiarimenti dall’Agenzia delle Entrate

Le domande sull’applicazione della cedolare secca sugli affitti sono tante e le risposte talvolta mancano ad arrivare per tempo e l’agenzia delle entrate sul finire del 2012 ha prodotto una circolare, la numero 47, esplicativa per dirimere alcune controversie ancora aperte sull’applicazione del nuovo regime fiscale opzionale sulle locazioni di immobili che si va ad aggiungere alla precedente del 2011.

Qualora si intenda aderire alla cedolare secca sugli affitti in un momento successivo a quello di stipula del contratto e si è in ritardo nella registrazione del contratto di locazione è possibile aderire al regime fiscale della cedolare secca, come è possibile anche abbandonare il regime da un anno all’altro e per questo potete fare riferimento alla precedente circolare al paragrafo 9.1  n. 26 del primo giugno 2011, tuttavia sarà necessario versare con ravvedimento operoso la minore imposta sostitutiva del 19% o del 21% versata.

Come sopra descritto anche l’applicazione in un momento successivo rispetto a quello di iniziale registrazione sarà consentito senza applicazione di sanzioni e senza nemmeno il diritto al rimborso dell’imposta di registro eventualmente versata (anche se per tutta la durata del contratto di locazione) ed utilizzando il modello 69 anche se gli effetti dell’opzione decorrono soltanto “per le annualità successive”, ossia dal momento in cui inizia a decorrere il successivo anno nell’ambito del complessivo periodo di locazione.

Tuttavia questa remissione in bonis ossia la tardiva presentazione del “modello 69” è consentita solo se non si è proceduto ad effettuare il versamento dell’imposta di registro (anche se in un’unica soluzione) prima di esercitare l’opzione per il regime della cedolare secca.

Si ritiene, infatti, che il pagamento di detta imposta configuri un comportamento non coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca sugli affitti che, come noto, non presuppone il versamento del richiamato tributo. So che non sarete d’accordo ma così la pensa l’agenzia delle entrate.
La remissione in bonis infatti secondo il parere dell’agenzia si ha quando si rispettano entrambe le  indicazioni contenute nella circolare.

Effetti derivanti dalla mancata registrazione del contratto di locazione degli immobili ad uso abitativo
Qualora non si sia proceduto alla registrazione del contratto di locazione l’Ade chiarisce che la durata della locazione è fissata in quattro anni a decorrere dalla registrazione del contratto di locazione, volontaria o d’ufficio, al rinnovo si applica la disciplina recata dall’articolo 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998 n. 431 e  a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento che trova applicazione, dal secondo anno, in base al 75% dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore si applica comunque quello individuato dalle parti. In tal modo come già approfondito nell’articolo dedicato alla omessa registrazione del contratto di locazione ed affitti in nero diviene molto rischioso mantenere un contratto di locazione in nero.
Lo stesso simpatico trattamento sarà applicato anche a coloro che più furbescamente indicano semplicemente un contratto di locazione inferiore rispetto a quello effettivamente pattuito o anche nel caso dei comodati fittizi.

Tuttavia tale meccanismo non si metterà in moto da solo o anche al momento della successiva o tardiva registrazione ma dovrà essere attivato da una delle due parti, come a dire che l’agenzia delle entrate una volta che si vede arrivare due parti che registrano un contratto non fa la spia ma si limita a calcolare l’imposta di registro dovuta. Per l’applicazione invece del minore canone invece dovrà attivarso una delle parti (ma mi risulta molto difficile pensare che il locatore si autodenunci).

Vi ricordo sempre di leggere gli articoli correlati a questo come per esempio la guida alla registrazione del contratto di locazione.

Commento di Aleppe: Per quanto attiene l’applicabilità dell’art 3 c. 8 dlgs 23/2011 i contratti di locazione non registrati o i comodati gratuiti simulati, la circolare 47/E ha chiarito un aspetto fondamentale per tutti gli inquilini “in nero”: “In sede di registrazione dei contratti di locazione o di denuncia degli stessi, gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate non sono tenuti ad effettuare valutazioni in ordine all’applicabilità o meno delle richiamate norme, neanche in relazione alla categoria catastale di appartenenza dell’immobile locato.” Prima di questa circolare era pressochè impossibile beneficiare di quanto disposto dal sopra richiamato comma 8. Da una parte i contratti in nero (di natura verbale, senza intestazione di utenze e con pagamenti in contanti) e dall’altra l’Agenzia delle Entrate richiedente copia del contratto, dei pagamenti e/o copia delle bollette intestate. Questo è quello che succedeva fino al 20 Dicembre 2012 ed è il VERO motivo per che giustifica il gettito di questo provedimento che è stato ben al di sotto delle attese.

2 commenti

  1. Grazie del prezioso contributo che, data l’accurateza o inserito nel corpo dell’articolo.

  2. Per quanto attiene l’applicabilità dell’art 3 c. 8 dlgs 23/2011 i contratti di locazione non registrati o i comodati gratuiti simulati, la circolare 47/E ha chiarito un aspetto fondamentale per tutti gli inquilini “in nero”:

    “In sede di registrazione dei contratti di locazione o di denuncia degli
    stessi, gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate non sono tenuti ad effettuare
    valutazioni in ordine all’applicabilità o meno delle richiamate norme, neanche in
    relazione alla categoria catastale di appartenenza dell’immobile locato.”

    Prima di questa circolare era pressochè impossibile beneficiare di quanto disposto dal sopra richiamato comma 8. Da una parte i contratti in nero (di natura verbale, senza intestazione di utenze e con pagamenti in contanti) e dall’altra l’Agenzia delle Entrate richiedente copia del contratto, dei pagamenti e/o copia delle bollette intestate. Questo è quello che succedeva fino al 20 Dicembre 2012 ed è il VERO motivo per che giustifica il gettito di questo provedimento che è stato ben al di sotto delle attese.

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