HOMEPAGE / Agenti e Rappresentanti / Agente immobiliare e Procacciatore d’affari, quali differenze?

Agente immobiliare e Procacciatore d’affari, quali differenze?

tassazione agenti rappresentanti procacciatoriChiariamo le differenze tra Agente immobiliare, Rappresentante di commercio e Procacciatore di affari, sia per quello che concerne l’accesso al professione e quindi le modalità di svolgimento dell’incarico, sia per quello che concerne il trattamento fiscale delle somme ricevute.

La norma a proposito sulle definizioni

La legislazione non prevede una differenziazione espressa tra le due figure professionali, soprattutto per quello che concerne il procacciatore di affari, mentre  la prevede per l’agente immobiliare a seconda della tipologia di bene o servizio ceduto. Ad esempio l’agente assicurativo ed quello immobiliare dovranno superare anche un esame di abilitazione che, seppur abbastanza semplice, rappresenta una prima barriera all’entrata nel mercato.

Il procacciatore di affari

Possiamo vederla come una figura ibrida, non codificata, che si differenzia dall’agente in quanto opera da solo, ha una sua autonomia organizzativa e patrimoniale e non prevede infatti contratti preliminari se non espressamente richiesti dalle controparti, all’intenro dei quali non si fa riferimento a diritti di esclusiva per esempio per la la zona di appartenenza o di competenza.

Tuttavia per i sui contratti ha diritto ad un compenso ossia ad una provvigione sui contratti da lui promossi (e non solo su quelli conclusi) che potrà anche essere più elevata se la lega a quelli anche conclusi e perfezionati. Insomma èuna figura professionale libera e snella, un imprenditore di se stesso, trova i contatti ed i clienti e li soppone a chi vuole, ossia al migliore offerente snza clusole di esclusiva. Sulle somme che gli sono corrisposte (criterio di cassa) subisce una ritenuta d’acconto del 10% sul 50% delle provvigioni e deve dichiarare i redditi conseguiti deducendo dai ricavi le spese relative all’ attività esercitata.

La ritenuta d’acconto per i procacciatori d’affari sulle provvigioni incassate

L’articolo 25 bis, c. 1, D.P.R. 600/1973 stabilisce che “i soggetti indicati nel primo comma dell’art. 23, escluse le imprese agricole, i quali corrispondono provvigioni comunque denominate per le prestazioni anche occasionali inerenti a rapporti di commissione, di agenzia, di mediazione, di rappresentanza di commercio e di procacciamento di affari, devono operare all’atto del pagamento una ritenuta a titolo di acconto dell’Irpef o dell’Irpeg (ora Ires) dovuta dal percipiente, con obbligo di rivalsa”.

Per l’esercizio infatti non sono previste iscrizioni ad albi come avviene per l’agente o rappresentante di commercio e vedremo che l’apertura della partita iva per lui potrebbe anche non configurarsi come un obbligo.

Il procacciatore d’affari opera senza dare  diritto di esclusiva per la zona di competenza e può esere anche plurimandatario ossia operare per più mandanti. Non esiste inoltre l’Albo dei procacciatori d’affari al contrario invece degli agenti e rappresentanti di commercio.

L’agente di commercio

L’agente di commercio invece è una figura inserita nel codice civile all’articolo 1742 che svolge stabilmente l’incarico di promuovere, salvo approvazione della ditta preponente, la conclusione di contratti in una zona preliminarmente definita per conto di una o più ditte preponenti. Potrà costituirsi come una società, ditta individuale o come semplice persona fisica con partita Iva.

Il rappresentante di commercio

E’ rappresentante di commercio il soggetto, persona fisica o società, stabilmente incaricato di promuovere e concludere contratti per conto di una o più ditte preponenti in una zona preliminarmente definita. I contratti conclusi si considerano stipulati direttamente tra il cliente e la ditta preponente.

Vantaggi e svantaggi delle configurazioni

Una delle differenze sostanziali che differenziano gli agenti immobiliari dai procacciatori di affari è che i primi pongono in essere un’attività che rientra nel novero delle attività soggette ad iva in quanto soddisfano il requisito di abitualità previsto dal fisco ai fini dell’applicazione del tributo; questi infatti prendono accordi con l’agenzia e si dotano di quel minino di organizzazione che li rende determinati al raggiungimento dell’obiettivo della vendita. Inoltre questi dovranno essere iscritti presso un apposito albo tenuto presso la Camera di Commercio o avete anche il  sindacato degli agenti di commecio  o verserete parte die vostri proventi all’ Enasarco.

I procacciatori di affari invece non sono obbligati né all’apertura di partita Iva né all’iscrizione presso un apposito albo a meno che la loro attività non sia conitnuativa ed abituale; giuridicamente non sono tutelati da alcuna norma e per loro non è previsto alcun adempimento in quanto non sono soggetti tipicizzati all’interno dell’ordinamento tributario se non al pari di un professionista che rende una prestazione di lavoro autonomo.

Ho omesso una premessa tuttavia, ossia che il trattamento fiscale non deve essere la leva che vi spinge a fare una o l’altra cosa in quanto dalle modalità di svolgimento del vostro lavoro ne discenderà come saranno tassate le vostre somme o eventuali obblgihi amministrativi o documentali. Per esempio qualora il procacciatore d’affari svolge questa attività con continuità ed abitualità anch’egli dovrà aprire la partita Iva.

Questo se da una parte potrebbe essere vantaggioso al fine della regolamentazione a cui sono sottoposti dal punto di vista fiscale, non godranno, pur svolgendo un’attività del tutto similare a quella degli agenti immobiliari, dello stesso trattamento fiscale (migliore in virtù delle maggiori aliquote di deducibilità dei costi strumentali alla loro attività e alla detrazione Iva).

Iniziare l’attività di agente o procacciatore: primi adempimenti da porre in essere

Qualora volete farvi un’idea anche dei costi di amministrazione di entrambe le figure potete approfondire l’argomento leggendo l’articolo dedicati all’apertuta della partita Iva dove trovate alcuni chiarimenti in sintesi sui passi che vi porteranno alla registrazione presso l’agenzia delle entrate oppure anche quello dedicato ai costi della partita Iva.

Applicazione della ritenuta d’acconto sulle provvigioni o sugli altri compensi o proventi

Vi segnalo anche il nuovo articolo di approfondimento legato alla ritenuta d’acconto con cui vi dovrete cimentare fin da subito dalla prima fatturazione al vostro cliente.

Vi segnalo se può esservi utile anche l’articolo dedicato alla deducibilità dei costi auto per agenti e rappresentanti di commercio.

40 commenti

  1. Salve! vorrei chiedere il Suo consiglio. Il cliente dello studio dove lavoro ha aperto la partita IVA codice attivita prevalente Agente di commercio il 01/01/2015, pero ha ottenuto abilitazione per fare agente di commercio, si è iscritto all’INPS gestione commercianti ed a ENASARCO soltanto ad aprile.

    Nel periodo transitorio tra 01/01/2015 e 01/04/2015 ha emesso 2 fatture come procacciatore d’affari (che non hanno superato 5000), addebitando IVA, con la ritenuta 20%. Nella dichiarazione dei redditi queste due fatture non so dove mettere. Le metto come prestazioni occasionali e andranno nel quadro RL, o le metto nel quadro RG insieme alle fatture che ha emesso da agente di commercio? pero nel RR metto soltanto le fatture del agente di commercio, escludendo due fatture del procacciatore d’affari? Grazie!!

  2. Salve, lavoro attualmete come segretaria in un’agenzia immobiliare,la stessa mi chiede di aprirmi la partita iva come procacciatore d’affari.Vi chiedo dunque:
    1)quali requisiti servono e se la figura di procacciatore è compatibile con l’agenzia immobiliare;
    2)so che dovrò iscrivermi alla gestione commercianti ai fini inps, vi chiedo quanto ammontano i contributi;
    3)quanto è la % di ritenuta d’acconto sulle provvigioni;
    4)e infine se rientro nel regime dei nuovi minimi avendo 25 anni e proseguendo comunque l’attività di agenzia immobiliare in quanto so che nel vecchio regime non era possibile rientrate nel regime dei minimi se proseguivi l’attività di quando eri dipendente.
    Scusate se sono stata prolissa, ma prima di procedere vorrei capire se mi convien proseguire questa attività.Vi ringrazio anticipatamente.Manu

  3. Salve,io sto intraprendendo l’attività di procacciatore d’affari e volevo chiedere quanto dovrei chiedere di percentuale per gli affari conclusi,grazie

  4. Salve,
    io vorrei aprire uno studio associato con due amici architetti,
    per offrire servizi immobiliari,quali affitti compravendite.

    accatastamenti,cambi destinazione d’uso,ristrutturazioni.

    lo studio o l’agenzia,
    quale si voglia definire, offrirebbe principalmente dei servizi consulenze e prestazioni professionali dei due architetti entrambi in possesso di iscrizione all’albo e partita iva.

    mentre per quanto riguarda me, vorrei gestire la parte immobiliare pubblicizzando vendite affitti e in alcuni casi aste.

    posso esercitare questa professione come “procacciatore d’affari” o vi è l’obbligo del patentino immobiliare.

    qualora avessi l’obbligo del patentino sarei quindi tenuto ovviamente a fare l’iscrizione all’albo?

    per quanto riguarda i contributi l’agente immobiliare titolare di un agenzia è deve fare riferimento all’albo all’inps o può decidere di essere libero di non versare i propri contributi e pagare solo le dovute tasse.

    se si,in che misura vanno versate?

    grazie anticipate.

  5. Secono i classici scaglioni di reddito Irpef, solo che al momento della corresponsione del dinero le saranno trattenute le ritenute d’acconto, in pratica un anticipo sille imposte che poi verserà con la dichiarazione dei redditi.

  6. La provvigione degli agenti immobiliari di quanto viene tassata? Grazie.

  7. Sorvolo sull’esame la cui valutazione è’ squisitamente soggettiva per cui a parere di chi scrive, se confrontato con tre anni di tirocinio ed esame di stato in die prove scritte ed orale, lo è’.
    Rispetto alla seconda osservazione mi sta dicendo che non le e’ mai capitato nessuno a proporle una cessione o acquisto con tali modalità che, mi passi il termine, potremo definire occasionali?

  8. La coperativa dovrebbe aver lo scopo la gestione aziendale , contabilità, marketing e consulenza del business.

  9. Quale è lo scopo della cooperativa?

  10. Buonasera,
    la mia famiglia e quella di mia sorella vorremmo costituire una cooperativa che svolga mansioni di procacciatore d’affari.
    Questo è possibile?
    Cè bisogno dell’iscrizione ad un albo speciale?
    Come andranno compilate le fatture esserdo la società in forma di cooperativa?
    Iva + ritenuta?
    Se si in che misura va applicata la ritenuta ?
    Saremmo 5 ipotetici soci, ma nessun iscritto all’albo dei mediatori o agenti.
    Spero possa ricevere una risposta che dirima i miei dubbi.
    Mille grazie.

  11. Spero di aver compreso bene la domanda: se sei all’inizio dell’attività e prova a fa rriferiento all’articolo dedicato all’apertura della partita Iva con il regime dei minimi , in cui puoi trovare i primi rifermenti per orientarti oltre a qualche consiglio utile.

  12. Buongiorno,
    vorrei avere un chiarimento sulle tasse che devo pagare al momento e nella continuità del tempo, nell’assunzione di un procacciatore d’affari.
    Grazie

  13. BUONGIORNO,
    COME PRIMA COSA GRAZIE PER LA RISPOSTA, VORREI INIZIARE COSI’:
    NON APRIRE LA PARTITA IVA COME DETTO DALLA LEGE SE NON SBAGLIO FINO A 5000 EURO DI FATTURATO.
    APRIRE UN SITO INTERNET NON SI POTREBBE FINO A QUESTO LIMITE DI 5000E, VERO?
    IL PROBLEMA CHE E’ DIFFICILE INQUADRARE QUESTA ATTIVITA’ FINO AL PUNTO DI ANDARE ALDILA’ DI QUESTI LIMITI TRA AGENTE E PROCACCIATORE D’AFFARI..
    POTETE DIRMI DOVE POSSO VEDERE BENE QUESTE DIFFERENZE, ARTICOLI O SITI INTERNET, PERCHE’ IN GIRO CHE UN PO’ DI CONFUSIONE.
    L’ASSISTENZA AL CLIENTE INTENDETE AD UN SOLO CLIENTE, QUINDI VENDITORE O ACQUIRENTE GIUSTO?
    QUINDI RICAPITOLANDO, IO POSSO SOLO INSTURARE UN RAPPORTO TRA I DUE CONTATTI PER POI POTREI FAR FIRMARE UNA PROPOSTA D’ACUISTO SENZA IL COMPROMESSO?
    GRAZIE
    LUCA

  14. Ciao,
    diciamo che dovresti fare un passo indietro ed inquadrare bene la tua attività al fine di codificarla nel corpo di norme civilistiche e fiscali che ti interesseranno e nel cui ambito ti troverai.
    Per quello che concerne i profili civilistici dipende dalla tipologia dell’attività, se hai dei contratti di esclusiva, se lavori su mandato con o senza rappresentanza, se hai una tua società o lavori come persone fisica titolare di partita Iva. Purtroppo le variabili sono tante da considerare e se hai deciso di intraprendere questa attività ti consilgio prima di tutto di verificare quali sono gli adempimenti iniziali come aprire la partita iva scegliere il regime fiscale.
    In seguito ti posso dire che hai la libertà di richiedere le provvigioni solo al venditore o all’acquirente, puoi avere un sito internet per pubblicizzare la tua attivitàe puoi fornire un servizio di assistenza al clinete che ti porta fino al momento di stipula dell’atto notarile.

  15. buongiorno a tutti,
    vorrei un paio di delucidazioni per quanto riguarda la figura del procacciatore d’affari immobiliare.
    potrei chiedere la percentuale solo al vnditore?
    potrei avere un sito internet dove pubblicizzare i miei contatti?
    qui si parla di affari e penso che sia un lavoro che il proc deve fermarsi al far incontrare le due persone e al momento della mediazione fare un passo indietro giusto?
    ci sono degli articoli dove il procacciatore d’affari immobiliare e’ tutelato dal codice civile?
    ultima, penso che dovrei emettere io una ricevuta dopo il lavoro che non comporti l’iva o devo aggiungere il 10%?
    grazie mille e scusate della complessita’ delle mie domande ma questa figura e’ umosa…
    ancora grazie

  16. Stante la mia opinione personale che esula da un maggior approfondimento in tal senso, ritengo che siamo in una situazione border line in cui solo in una fattispecie accertativa e solo nel caso in cui chi la verifica sia proprio rigido, potrebbe correre dei rischi. Tuttavia l’importante è sempre che non sottragga materia imponibile o che non vi sa un indebito risparmio di imposta.
    Se fattura con la sua partita Iva non ci sarebbero problemi ed in questo sono sereno.
    Ha diverse opportunità come potrà vedere e sta a lei scegliere quella meno oneroso, o quella meno complessa da un punto di vista amministrativo o quella border line, o quella…..

  17. grazie per la risposta,
    ritengo più opportuna l’apertura di un nuovo codice attività visto che questa attività, almeno nei risultati, è del tutto occasionale…..mi chiedo inoltre: la prestazione occasionale di trovare l’acquirente per un immobile di un parente o amico, seguirlo e consigliarlo dal punto di vista tecnico, redigere un contratto-compromesso tra le parti registrato o meno che sia (contratto inteso solo trale 2 parti senza che compaia il mio nome sul contratto….o devo esserci per forza) non può essere considerata una prestazione di consulenza tecnica e quindi rientrare nel mio codice attività (studio tecnico di architettura)?…..a presto e grazie ancora

  18. Buongiorno Marco,

    nel suo caso dovrebbe seguire l’iter previsto per una delle due categorie che ha letto all’interno dell’articolo. L’aver aperto una partita iva come architetto non la esime dal dover aprire un ulteriore partita iva relativamente all’attività di procacciatore d’affari o agente immobiliare.
    Lo so che potrebbe sembrare strano ma il codice atecofin che ha indicato in sede di apertura la prima volta che ha aperto la partita iva è differente da quello previsto per questa nuova tipologia di attività.
    Qualora la sua attività sia del tutto occasionale e sia limitata ad un fatto episodico, di importo non rilevanti le sconsiglio l’apertura del secondo codice attività, ma mi sembra di capire che si stia creando una nuova fonte di reddito e come tale sarebbe meglio inquadrarla fin da subito all’interno del suo corretto ambito di applicazione.
    Sulel percentuali la contrattazione tra le parti resta libera.

  19. salve,
    svolgo la professione di architetto regolarmente da circa 10 anni.
    spesso mi capita che conoscenti amici o clienti mi chiedano di aiutarli a vendere un loro immobile o anche di interessarmi per l’acquisto.
    la mia domanda è la seguente:
    posso esercitare l’attività di procacciatore d’affari immobiliari e quindi farmi riconoscere una provviggione.’ è in quale percentuale rispetto all’affare? tenuto conto che il sottoscritto è in possesso di partita iva e presenta regolarmente il modello unico….rimango in attesa di sue.
    distinti saluti

  20. Ciao Elisabetta,
    Grazie per averci visitato e facci conoscere in giro.
    Il limite dei 5.000 euro è una legge validai ai fini previdenziali che ti immpone di versre i contributi al superamente di quella soglia e solo sulla parte eccedente.
    Altra cosa poi è l’Iva che esula da un limite quantitativo. Per vedere se rientri nell’ambito di applicazione dell’Iva devi verificare se svolgi coninuativamente questa attività per più di 30 giorni (sto semplificando il concetto di abitualità e continuità). Se si sarai obbligata all’apertuta di partita IVA. In questo caso sarai obbligata ad aprire la partita Iva e pertanto a compilare il modello Unico (che accolgie all’interno la dichiarazione IVA).
    Se invece hai guadagnato in modo secco 6.000 euro da una intermediazione spot, non c’è bisogno che presenti il modello unico ma puoi anche solo presentare il 730.
    Ok?
    Saluti,

Per domande su casi specifici o personali, CLICCA QUI
I commenti qui sotto sono dedicati solo a correzioni e suggerimenti in merito al testo dell'articolo.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

Moderazione dei commenti attiva. Il tuo commento non apparirà immediatamente.